武汉楼市：注意，这个板块价格虚高，一直降价，现在买入会站岗

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提问：美丽的房姐。我家现状为，爱家皇家公馆136平自住，橡树湾87平，北大山水年华84平，新城阅璟台115平。贷款250个，年入80个左右。 考虑过两年改善想出一套，橡树湾和山水虽然都是小户型，但版块长期看好，打算长持。这个想法对吗。爱家这套目前自住，但也快有十年房龄了，小区没有人车分离不太舒服，最近几年也一直在跌，是不是该出掉。另外新城那套今年年底交房，现在买的有点后悔，感觉青菱利好不多，值得持有五年吗？想请房姐帮忙理清思路。 我工作在光谷东，对象在杨园。改善的话，光谷中心城，中北路，武昌滨江，房姐更看好哪个版块的未来呢？

回答：你好，感谢付费！

思路没错，橡树湾和山水都是优质资产，长持没问题。

青菱板块是从0到1的阶段，需要耐心等待，不过目前来看，板块上限不算高，可以出手置换回报率更大的楼盘。

光谷中心城和武昌滨江都是我们非常看好的板块。

徐东 团结大道很多盘存在价格虚高的问题，最近3年高价盘的价格一直在回落。不光这2个板块在回落，南湖一部分楼盘也是如此。

背后的原因是这些板块位置很好，所以在牛市中涨幅都能随大盘，但是在熊市中，这些板块没有产业和好学区的支撑，如果不是板块内的标杆楼盘，价格虚高的部分会逐渐吐出来。

爱家皇家公馆可以考虑出手置换武昌滨江，不过目前卖不出非常好的价格，可以先挂出来，置换到武昌滨江。

提问：房姐好！新人首问：我想在郊县买个二手房，此房已经交了契税，但未下房产证。房屋所有证照都由开发商办理，费用都由其代收。原房主手上只有购房合同和有关缴费收据。原房主承诺找关系帮忙办理，契税撤销重交，和开发商重签合同，我也只能从开发商那儿领到收据。 您看这种情况我能购买吗？是否需要和房主签个买卖合同？有什么注意事项？非常感谢！！！

回答：你好，业主把尾款还清，撤销契税之后，再考虑首付和按揭。 可以先付少量定金，跟业主签合同，如果开发商没办法更名，双方无条件节约，定金退回。

提问：新人首问，房姐你好，中北路1818小两居2套，恒大首府1套在置换三居或四居自住，和光谷东投资过几年后再置换，怎么选？

回答：你好，看你首要要求是满足自住还是投资？ 首先自住的话，在你经济承受范围内挑自己喜欢的。 投资优先的话，是在投资标的里选择一个可以自住的。 兼顾的最好办法是，租你想要的房子住，投资的归投资，这样几年后你赚的钱就可以把租的房子买下来了。 我们圈子是投资为主，建议优先考虑光谷东。

提问：新人首问，美丽的房姐你好！绿地星河汇和中建星光城我那个楼盘小户型好一些？楼盘好一些？这两个楼盘通过哪个渠道优惠一些？你这有优惠渠道吗？

回答：你好，绿地和中建这2个盘，论位置，绿地距离光谷东的商业更近。 中建周边的还建房居多，整体环境相对差一点。 所以绿地和中建这2个盘对比，如果单价一样，我更倾向入手绿地。 这2个盘都是网红盘，很难抢到的，不出茶水就不错啦，想要优惠不存在的。

提问：智慧的房姐，您好！ 目前想入手有租金回报的写字楼。目前的选择有光谷大道三环边的鼎创国际，金融港，汉街总部国际，还有武昌滨江版块。请问哪一个选择比较好？写字楼多大的面积相对来说比较稳定并好租？

回答：你好，既然支持散售，那么属于写字楼四级中的第三级：普通级。 写字楼属于没流动性的市场都属于高阶操作，普通人进去一没资本，二没融资手段，三没流量资源，根本玩不转。 一个比较重要的衡量指标是 附近写字楼的租售比能不能到5%以上，武汉现在开发商拿地要求很多，必须要建写字楼和公寓，导致写字楼过剩，加上开发商招商能力又不足，卖给散户的写字楼未来很难成气候，除非有统一规划。 其实办公楼还是应该租，尽量就别买了。 投资价值有限是一方面，自用因为感受不到租金压力，公司财务运营角度不会有感觉，反而造成不自觉的浪费。 写字楼空置率比你想象的高很多，出租不出去也是有很大可能。 中国的写字楼是过剩的，北上广深如此，北京写字楼的空置率为13.8%，上海写字楼的空置率为21%，而深圳写字楼的空置率则为24.6%。 武汉更是如此，因为疫情 就业环境 经济周期 物业经营等原因，写字楼的租金收益大打折扣。 总结过往数据来看，住宅的涨幅远远甩开写字楼。相比住宅的接盘数，写字楼更惨，因为需求写字楼的购买者少之又少。 就产品来说，住宅>写字楼>商业，核心区优质写字楼的回报率，拉长时间看也许并不低于住宅，但选择太难、套现更难，所以，就只看住宅。

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