准备在北京买房的刚需族，哪里能买 哪里不能买，请擦亮眼睛

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐，上次提问可能过滤没有回答，本人在天津，江西房子都在贷款，在北京算二套，手上有240个，想找有幼儿园，小学配套的小区，1.看过青龙湖那边，房型格局开发商物业都不错，就是期房得等到2023年，还有交通欠缺，2.也看了沙河保利罗兰，看上了户型和幼儿园，小学配套，但周边没有其他配套设施。3，也想买个城六区石景山的，苹果园一带都是老破小塔楼，生活配套都很成熟，现在就得看怎么考虑，如果想要小区环境得舍去位置，想要位置就会丢失环境。您觉得怎么选呢？

　　回答：如果未来会考虑换房，我建议选择位置更好的地段，以投资为主，资产增值未来换房也会更轻松。如果准备长住更在意居住环境就只能选择郊区一点的地段。投资我建议看看 亦庄或者常营板块或者大兴的旧宫和西红门

　　提问：你好房姐，【新人首问】现状：目前住天通中苑，一类经济适用大三居140母亲名字，有240万抵押，南北板楼。孩子今年9月要去海淀清华国际部小学，去海淀租房。母亲和我都是北京首套，考虑天通苑卖掉，投资其他有更大升值地方（买了之后出租）首付有350，总价考虑朝阳东四环600-700之间，东恒二期，金地名京，凯德锦绣或者800新房（通州万国Moma,华樾北）该怎么选择？买旧房还是买新房姐请推荐，万分感激

　　回答：这几个盘投资不适合，溢价很明显 均价都是8左右，新盘和周边二手价格形成明显差异，而且地段很难支撑过高的上限，意味上涨预期不足。 700内可以淘百子湾、朝青 次新盘，性价比更高

　　提问：房姐你好，亦庄和亦庄开发区有适合的房源吗？年收入30，首套，未婚，京集体户，油车指标，国贸附近上班。首付130内可接受，月供1.6内可接受，公积金两人可贷120左右，考虑小部分投资，小两居或小一居都可以。另外亦庄橡树湾和融创亦庄一号对比如何，橡树湾价格更吸引人。另外城区内交通便利的老破小也可以推荐。

　　回答：橡树湾是这一片的商品房，这算一个优势，缺点就是 周边配套还没起来，有些荒，马驹桥 一直以来因版块的交通配套，被人诟病，据说周边要建垃圾场。亦庄壹号是限竞房，有限售期，离地铁有段距离，如果能长持的亦庄壹号会更稳定一点。城区内兼顾居住质量看看 东恒时代三期和首城国际的一居，老破小两居看下劲松和团结湖板块

　　提问：有北京市集体户口，在深圳工作，社保目前在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住宅，已还完贷款，还有一套公寓在老婆名下，有商业贷款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或者两居，打算把户口落在房子上成为户主并有个还可以的学区，首付钱大概200万左右，想请问房姐，（1）北京购房资格除了户口之外还需要社保么，不知道我是否具备；（2）如果有资格的话是否是按第一套来算，按上述首付，要求，有个还可以学区，请房姐推荐下楼盘，看哪些较为合适。谢谢！

　　回答：北京市的什么户口？ 北京户口即北京户口，学校集体户口即学校集体户口。 有北京户口，买房不再需要其他资格。 家庭名下北京无房，全国范围内没有过按揭贷款记录，北京公积金查不到贷款，最近一年没有离婚记录的，按揭属于首房首贷。 北京首套按揭利率5.3，成数6成，抵押利率4-5，成数6-75成。 首房首贷已没有明显的优势。 除了现金200万，不清楚你其他房产的负债率，这里涉及到更多资金的调用。

　　提问：房姐您好： 我手中有300万，本人不能贷款，现在名下有回迁房但没下房本，等于首套无房看了好几的方向的房子 1.劲松一区老房1979年的40平米300万租金4000+但是房龄太老以后不好出手。 2.新宫南庭新苑全款加税费300万60平米，但是小区环境差租金低即便是4000元仅链家出租房有50多套都没租出去，空置率太高，但是房龄新今后19号线通车升值空间大不大。 3.赢海瀛海家园税费+房价300万环境好，出租3800，空置率一般吧房龄新离亦庄近好租一些.但是就一个地铁做支撑。 4.亦庄贵园南里290万租金4000+环境好6层板楼.房龄2002年的无电梯。 5.常营首开畅心园的房子，年代新些，小区环境一样乱，但是租金高，空置率低好出租，就是要交70%的税自采暖一套一居室50平米就要280万租金4600元.因为是全款做低网签，所以感觉还能接受 6.还有和义东里西里的房子南中轴路有规划，有升值空间和投资价值吗 我不住纯投资，或许两年或者五年就出手，哪个升值快些并能保值，看了好多地方找不到方向，请您指点该如何选择或者您给推荐几个楼盘 谢谢啦

　　回答：你好，这几个楼盘对比，优先常营首开畅心园。 劲松老公房的房龄太老，影响流动性。 瀛海家园已经超过我们圈定的远郊区域。 南中轴完全实现彻底翻身，但现在还是个遥远的愿景。

　　提问：你好房姐，首次提问，最近一直关注亦庄国銳金顶280平1999万精装的商品房，但小区内还有低价位的商住房，请问这个价格买这样的房子值不值，再有就是亦庄区域未来发展会怎样，谢谢

　　回答：我对亦庄的未来比较看好，属于一块城市飞地，商业配套慢慢也会起来，产业支撑也有，属于产城融合，只要人口密度达到了，这些自然就起来了。但从投资角度这个盘肯定不值，亦庄现在的市场上限是800左右，超过这个总价，流动性极低

　　提问：房姐老师你好，突然想到一个有意思的问题，西城学区房的老师都住哪里，新入职的教师买得起西城的学区房吗？

　　回答：老教师，已经分了房。 新来的教师，大多数本身就是北京家庭出身，家里有房。 剩下的小部分人，在附近租房，我几位在北大人大的老师朋友，除了家里北京的，都是在附近租房。 少数工作几年后，着手买房。 教职工不一定买学区房，有的有子女入学。

　　提问：房姐您好！关注了您好久。想让给出出主意（已付费）本人公职三年退休。拿死工资月收入一共3万。来广营有两套小产权房现出租南湖渠西里一套50平米有房本现出租。因想离单位近些，电梯方便些在望京租房子住每月3000。三年后会有400个入账。想在望京改善住房，那些小产权房怎么办？是该继续租还是卖掉，好像也没法卖吧。您帮我规划一下。谢谢啦。

　　回答：我对小产权的房子实在不太熟悉，正规大中介不卖小产权的房子，我估计只能找找小区周围的小中介，绝大多数小产权房应该都是这么成交的。小产权房很不好卖，价格也不透明，你应该早点挂出去看看。 小产权的房子，涨幅比不过大产权，而且小产权的房子只能全款交易，无法使用杠杆，从资金配置的角度，肯定是把小产权卖掉尽量卖个好点的大产权合适

　　提问：新人首问！房姐您好！我目前新婚，爱人京户，无孩。家庭在京已有一套房。目前想考虑买二套房。准备卖一套武汉的学区房，凑到子弹200w-250w。请房姐指点一下迷津，推荐看北京是否有合适的楼盘或区域（标的400-450）。希望是成长性更快的盘兼具好的流动性。今后想要再逐步置换到西城。目前我在广安门外片区看了远见名苑开间，48平米，西城的中等学区，无燃气，报价425万。请问可以入手吗？还有更推荐的区域吗？另外我还在深圳有首房首贷的资格，在武汉也能通过父母名额投资。请问这种情况下是买北京买深圳还是在武汉买成长性更快？

　　回答：1. 深圳新政以后成交量已经腰斩，未来2年也大概率阴跌，大涨后必然有波回调，现在没必去接盘 2. 武汉400-450的标的属于终极改善盘了，可选择的并不多也不适合投资，除非拆成两套200+的标的，重点看东西湖板块 3. 你的需求是希望成长性更快，西城老破小除了学区属性，没有居住价值的，板块已经固化更没有什么成长性，你短期也没有学区需求，入西城学区并不合适，赌学区房的涨跌 基本不可控，选择上不明智。500内选筹 推荐看 亦庄、常营 4. 城市首选北京 次选武汉

　　提问：美丽的房姐你好！我有点现金，不多，想买房。现有三个目标：一是秦皇岛市中心老破小，双优质学区，广场公园，三甲医院，交通便利，可等拆迁，主要用于投资。就是单价高些，2.1万，比周边非学区房高近一倍。二是北戴河海滨城心边沿，配套欠缺，五六层电梯洋房，1.5万的单价，投资偶尔自住。三是环京，看了燕郊开发区，现房，据说外地人可购，用于养老兼顾投资（我儿在京城工作生活）。单价2.4万左右（有点虚高吧）。请听您的建议。

　　回答：1. 秦皇岛IP价值高，但是旅居房产并不是很好的投资标的，没人接盘，还是学区房，更不建议投资了，赌拆迁完全看运气，极容易砸在手里 2. 北戴河海滨城，不建议碰，原因同上 3. 环京相对靠谱一点，燕郊这个价格不算便宜，可以再比较下，建议固安和大厂也看下

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