华远地产多措并举降杠杆增效率 精准运营强化造血能力

    本报记者 王丽新

    近日，华远地产交出了2020年成绩单。截至2020年12月31日，公司总资产616.37亿元，同比增长5.4%；营业收入77.31亿元，同比增长4.16%；归属于母公司股东的净利润4.14亿元；经营活动产生的现金流净额回正，为63.14亿元。签约销售额为191.39亿元，同比增长27%；销售回款147.69亿元，同比增长34%，两项销售数据均创近五年新高。

    有分析人士认为，华远地产在疫情之下显示出了强大的抗风险能力。公司自身造血能力进一步强化，并在2020年进一步突破，项目平均开工时间提升至3.7个月，开盘周期缩短至7.7个月，多个项目实现股东资金快速回正，公司不断优化整体经营性现金流，销售额和销售回款效率双双大幅度提升。此外，在保持理性投资的同时，丰富土地获取途径，广泛开展合作，合理控制权益比例，为后续规模发展和利润空间提供了有力保障。

    对此，华远地产向《证券日报》记者表示，“十四五”期间，公司将一方面强化大运营体系建设，优化现金流及债务结构，提高资金使用效率；另一方面，全面实施精细化管理策略，强化与母公司华远集团资源协同能力，转向依靠经营杠杆，向管理要效益去驱动发展。同时，公司根据宏观导向优化投资策略，利用自身国企优势，参与到棚改开发、保障房建设、政府项目等民生工程中去，为城市更新发展贡献力量。

    精准运营加快回款

    保周转增效率

    事实上，对华远地产来说，2020年公司最重要工作即是促销售加快回款，让储备的土地资产尽快变现，以便快速从积累期跨入变现期。

    报告期内，华远地产开复工面积达580万平方米，同比增长27%，创近5年新高；新开工面积达215万平方米，同比增长13%；竣工面积达100万平方米，同比增长9%；销售回款达147.69亿元，同比增长34%，创近5年新高。

    众所周知，土地红利时代已经结束，房企再也不能用一个“等”字解决因各种开发障碍导致的项目效益低下的问题。开发进度直接关系到企业的融资、收益和资金使用效率，因此，加快新开工施工进度，加快推盘，才能加快回笼资金，实现降本增效和向管理要效益。

    对此，华远地产表示，2021年公司将更加聚焦“精准运营”，聚焦项目，通过“1+3”运营管理抓手（经营指标科学管理+节点开发精细化/全周期货值精细化/运营动态评估精细化）等动作，助力项目精准运营，提升开发效率和资金使用率。此外，对不同项目开发进度的精准掌控，也有利于在土地集中供应时代更灵活地调整供货计划，进一步提升市场占有率。

    新增土储地货比优化

    撬动资源价值

    报告期内，华远地产归属上市公司股东的净利润及扣除非经营性损益的净利润，均出现不同的程度的下滑。对此，分析人士认为，除受行业大势影响外，与公司逐渐走上规模化之路，以及结算周期有关。

    “企业为了加快规模化发展，快速回流现金，势必会牺牲部分利润空间，让渡给购房者。”上述分析人士表示，房企快速回笼资金，不但能做大规模度过行业的艰难时刻，而且还能蓄力继续做大做强。

    截至2020年12月31日，华远地产已售未结转金额148.76亿元。同时，预计2021年竣工面积将达历史新高，这将带来更多结转利润，为后续业绩稳步增长奠定了基础。此外，在公司已有土地储备中，平均地价较低，地货比较为合理，保证了未来发展的利润空间。

    在新增土地储备方面，2020年，华远地产于西安、银川、长沙获取3块新地，占地面积共计41.0万平方米，地上建筑面积共计95.6万平方米，成交金额共计15.5亿元，预计货值共计95.31亿元；地货比由2018年的32%优化至2020年的16%，以更低的成本获得高货值土地，拿地能力得到强化。

    截至2021年1月底，华远地产进驻京津冀、西部、华中、华南四大区域11座城市，总货存共计526.84亿元。据记者了解，华远地产主动控制高价地，理性投资控制地货比关系，适当控制单一项目规模，保障快周转；坚持城市深耕战略，踏准城市轮动周期，积累优势资源；以一线及强二线城市为主，为实现高周转、快速去化提供市场保障。

    在投资布局方面，华远地产表示，2021年，公司将进一步深耕现有进入城市，同时择机进入华东市场。拿地方式上在继续关注公开市场基础上，将继续充分发挥国企优势，通过政企合作、产业协同等方式扩充土地储备。另外，公司也将进一步加大与标杆房企合作。

    财务盘面稳步向好

    多举措助力债务降温

    多措并举的努力之下，华远地产财务盘面得到进一步改善。报告期内，华远地产资产负债率、剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比，均比2020年三季度末和2019年年末，有明显好转。

    由此可见，华远多项债务指标正在稳步向好。对此，公司过去一年也颇为努力，为降低杠杆做了很多工作。

    华远地产方面表示，2020年，公司通过加强现金流精细化管理，将经营计划、融资计划与现金流的精确匹配，减少资金闲置，实现资金高周转；积极探索与研究创新的融资模式，优化资产负债结构；此外，在公司管理上，积极对标行业先进经验，推行大运营体系，运用一系列多维度、全周期、全口径指标，形成对城市公司和项目的一整套考核评价体系，向运营要效率、向管理要效益，保证高周转战略的落地执行；同时，在项目管理上，加大销售回款力度，充实自有资金，减少外部负债。

    因整体财务盘面不断优化，公司仍得到境内外评级机构的认可。2020年，华远地产得到中诚信国际（境内）AA评级，展望稳定；穆迪B1评级，展望稳定；标普B评级，展望稳定。鉴于此，华远地产于2021年1月28日发行15亿元规模公司债，票面利率仅为4.5%，创行业当期同期限单品种最大发行规模，更是创公司有史以来各期限、各品种公司债券融资最低利率；3月发行15亿元规模公司债，票面利率4.4%，再创融资成本新低。

    对于未来的降杠杆计划，华远地产向《证券日报》记者表示，未来将继续优化债务规模和债务结构，在保证发展的基础上，合理控制负债率，尽快转为绿档房企。在具体措施方面，比如，加快运营效率，保证利润结转增厚净资产规模；加快去化速度，提升回款率强化自身造血能力；控制好拿地比重，深耕已有城市，尽快让土地资产变成资金，也考虑在恰当时候增厚权益类股本；在不加杠杆基础上优化负债结构，提升银行端融资占比。

    另外，公司将合理配置债务期限，动态优化债务规模，靠经营杠杆提升发展效率，健康良性发展。

    对于未来发展，华远地产表示，随着国家十四五战略规划和集中供地等监管新规的出台，房地产行业将进入稳健发展期，但市场空间仍旧巨大。对华远地产来说，在以王乐斌为班长的新一届领导班子的引领下，将紧密围绕公司战略布署，努力修炼内功，紧跟时代步伐，抓住发展机遇，以扎实的硬实力，向“十四五”迈进。

（编辑 白宝玉）