写给准备买房的人

我是天眼，资深房产投资专家，你相见恨晚的买房导师。天哥既是地产学院派，又是房产实战派集大成者，只说对你最有用的操作和建议。关注“天眼茶楼”微信公众号进入知识星球，以下精选内容来自“天眼茶楼”知识星球

　　 原标题：天眼看泉州，下一个调控城市？

最近，我们在知识星球更新了很多房产投资知识和实践经验，顺便也回答了一些粉丝的购房问答。有粉丝私信我，天哥，你能不能给大家上上适用全国所有购房需求的粉丝的房产认知课。我很为难，因为有些东西如果公开说，你得控制好文字艺术，完全不一样的味道。事实上我昨天在星球写了6篇，都是系统性的认知体会，说实话味道好极了，真香。

回归正题。

今天我只谈房产投资逻辑。

房产投资认知误区

【误区一：房产投资=炒房】

炒房和房产投资的区别是什么？很多人第一反应就是，没区别。事实是这样吗？网上有人说两者最大区别在于是否自住，大谬也。

中国经济这些年全球瞩目，居民财富一直在增长，很多人已经有了自住房，但是手上还有闲钱。然而央行每年的M2货币都在增长，以各种形式，变着花样铺天盖地地进入市场，物价会通货膨胀，你手里的钱如果不投机，就会变毛。这个时候你想到了投资，股票投资，房产投资。。。

房产投资：以保值增值为根本目的，是防守型。大多数老百姓的购房行为其实就是房产投资。普通人的房产投资，是以自身的一种直觉和自我说服而购房；专业房产投资则是以保值为目的，追求增值利益的最大化。

炒房：以短期货币增加为根本目的，是投机性。比如做ABC单，又比如业主集体控盘，再比如左手倒右手，行话叫“对敲”，还有比如大V团提前埋伏，然后吹风，粉丝跟进等等。

两者最大的区别在于道德属性。天眼只教房产投资，不鼓励炒房。

【误区二：存钱与负债】

认知高的人爱负债，保守的人爱存钱。

大部分普通人注定不会富有，是因为他们没做与富裕有关的事！

2008年以前，居民工资性收入是远大于财产性收入的。如今，很多一二线城市的人，财产性收入大于工资性收入。工作还是那份工作，家庭收入却有了很大增长。同样都是教师，张三月供能力比李四高了一倍。

为什么会出现这样的情况？我有个朋友，央企工作，2008年4000元买了某省会180平的复式楼，香不香？真香。然而12年过去了，还是一套房。而身边朋友，很多都3套了，每个月有租金不说，资产规模比他大了至少一倍（已经说得很保守了）。原因其实大家能想到，这个朋友有了第一套房后，第一次接触了按揭，尝到了甜头，却害怕了负债。现在还款早已还清，天天打听身边的朋友有没有什么好的副业，他想存钱给孩子再买套小面积的学区房。

而另一个朋友，同一单位，农村出身，2012年才买首套房，2015年就买了第二套小面积学区房。如今通过置换，首套房卖掉，又买了两套核心区域的次新房，变成了第三套。随着工资增长，房子的租金增加，负债毫无压力。

完整经历过房地产周期的人，不用杠杆也能富有。而我们后来者，不加杠杆，只会落下更远。

【误区三：房价会降】

持有这种观点的人，一次次错过房价涨跌周期。

你指望面包价格降，你首先问过面粉没有。我们前两天写过的楼市观澜 | 今天我想谈南通 和天眼看泉州，下一个调控城市？ 房价上涨的逻辑是什么？2021年3月南通面粉大涨被督导约谈，泉州2017年之前大部分面粉才不到3000元/平，如今破万。稳面包价，稳面粉价，稳预期，房住不炒。

纵观全国楼市，每一次房价下降只有一种可能，调控。环京、天津都是如此。有人说2008年金融危机房价就降了，那也是调控的原因，4万亿计划可以理解为救市，但是你从货币供应角度来说，本身就是一种调控。你把这个整明白了，你就不会再问：天哥，某城，你觉得什么时候房价会降？

写到这，肯定有杠精不服，鹤岗就降了。我们说房产投资要选人口流入的城市，要选经济和产业发达的城市，我们投资的城市，要具备投资价值。绕开这个大前提，鹤岗降了恐怕你也不会去买。

调控只是延缓房价上涨的速度，一二线城市房价未来也许会跌，但是有几个前提：一、城市化进程完成。二、地方财政有替代性的供给来源。

【误区四：学区房会降价】

他们会说，未来多校划片，大学区制改革，定向生名额供给侧改革等等。前两天我写过教育部发文，学区房的春天来了？ 我不知道大家有没有看完全文，《指导意见》明确提出：小学严格执行免试就近入学。我想我是最先解读这个文件的公众号自媒体，因为信号很明确，我第一时间就成文了。

北京多校划片实施几年了，西城区均价却从13万上涨到了16万。上海最近学区房新政，有人报道业主降价50万，100万，房价跌了。你咋不说上海学区房这几个月涨了30%-50%呢，降一点就叫跌？就看空学区房了？

我记得我在知识星球回答粉丝提问时谈过这个问题，每次调控，投资客率先离场，购房人群观望，市场会陷入阶段性的观望状态，新的价格体系需要花时间形成共识。个盘的跌，影响不了全局。因为这套房卖掉，剩下最便宜的又是市场价了。

房产价值的认知绝对不能看一天，两天，要看周期，三年五载。任何通过几天的市场态势去判断某类房产的长期价值，我们叫证据不足。

随着居民财富增长，城市化进程加快，未来核心一二线城市的学区房供给和需求只会越来越紧张，而不是舒缓，钢铁不是一天炼成的。名校录取名额总有限吧，人口不断流入吧，有钱家庭也越来越多吧，学区房只会供不应求。

房产投资认知范围

很多大V会教你，这个城市可以买了，但是他们不会教你怎么跑完“最后一公里”，即选筹。选筹事实上比判断这个城市房价涨跌难度更大。为什么？比如厦门，疫情后全球大放水，厦门社会融资总量增速，投资热钱肯定是要去买房子的。买哪里呢？我给你一个全市土地供应量数据，一个新房二手房交易数据，告诉你这个城市可以买了。但是买哪里呢？ 他们告诉你买岛内呗，然后没下文了。

人家分析的也不完全没有道理，只是没有解决最后一公里的问题。你如果疫情后买厦门，即使买岛内，板块没买对，你反而站岗了。 前几天我写过厦门，买学区房就对了，通过历史回顾，让大家看到厦门房价上涨的板块，分析背后的逻辑。还是以厦门为例，其实岛外学区房也涨了不少，岛内非学区房很多没涨。但是，厦门购房需求也多，和深圳很类似，无论是户籍人口比例，还是商品住房比例，供需角度就是一个翻版的深圳。深圳好办，买有产业的地方或买各区学区房。厦门呢？并没有我们讲的类似深圳这种大片区的高新产业聚集的地方，只能买学区房。

但是厦门学区房毕竟有限的，那么多人咨询你，人家买不起岛内学区房，怎么办？所以，这客观上让我们需要在选筹上扩大更多增值潜力大的板块。回看深圳这轮行情，产业聚集的南山福田以及和前海紧挨的宝中碧海涨幅非常明显，但是这些板块并不能满足那么多粉丝购房需求怎么办？尽量选择规划高的，离这些板块近的。所以光明因为科学城规划以及离南山近，有了热点共识，龙华因为离福田近，有了共识。那厦门是不是未来离岛内最近的区域，以后房价涨幅也很明显呢？这个以后我们再谈。

天眼为什么要写这么多城市调研？O神以前说的大面积低单价投资逻辑现在为何不适用了？因为现在和以前的情况变了，人的投资逻辑也变了。我记得前几天我写过两代人的回忆 | 厦门楼市30年（上），2003年，时任厦门大学管理学院高级经理教育中心副主任、副教授戴亦一表示：多少年困扰厦门楼市就是恐高症，按性价比来讲，高层物业具有一定不利的因素，但毕竟也有它有利的因素。比如电梯房更符合现代人的生活节奏，视野好、景观好，随着岛内供求关系的紧张，楼价的上升，一些地段好、景观好的高层住宅在消费者心目中已能够接受，这也是个很重要的标志。

2003年的时候，厦门人民对高层物业其实是有排斥的，就像2008-2012年，厦门人民提起五缘湾就觉得风大一样，就像2010年以前武汉人民提到光谷，都说光谷是屌丝聚集地。认知，是会随着时代的变迁，人们居住行为的改变而改变的。O神当年的大面积低单价理论，写的时候是发生在2010-2015年之间的事，也适用于那个阶段。现在很多核心一二线城市房价对比2010-2015年，已经是2-4倍的距离了，大面积低单价理论已不适用新的形势了，穷则变，变则通。房产投资价值体系这一套一直会变，未来也是如此。所以我一直跟大家说，要把你们打球、喝咖啡的习惯，也放到学习房产知识上来，养成每天关注楼市的好习惯。

你跟别人谈到房子，头头是道，不是倍有面吗？如果你在厦门生活了几年还是不熟，你把我写的厦门楼市30年完整看完，你已经是半个老厦门了。

回到前面说的，为什么要开展多城市调研？因为房产投资尽量追求确定性，方能跑赢大势。我在知识星球说过两点，这两点是一定能跑赢大势的，但是问题是选择面毕竟有受限的时候，下手时机也有下晚的时候，如果能够跟着天哥对全国核心一二线城市有个整体了解，心中有个明确的投资版图，你就可以跟随资金轮动、板块轮动的大势，在选筹上游刃有余，一两个周期跑下来，你肯定会拉大和周边人的差距。

房产投资，首先你要摒弃你那套固有的旧思维，接受当下的房产价值投资体系，扩大自己的认知，才有可能未来追上富人的节奏，自己也变成富人。

03房产投资成本管理

【时间管理】

时间就是一种成本，因为人的精力是有限的。全国城市很多，想去一一学习，难度很大。天哥给你建议：

一、调控的城市，偶尔关注一下，不用多花时间研究了，因为一旦调控，最短也是一年以后才有可能政策松绑。把精力放在还没有调控的城市上，强迫自己熟悉这些城市，了解这些城市的价值板块，预测未来的走势并让时间来验证。

二、多关注几个干货的自媒体，少看那些没有营养没有输出的。时间再紧，也要多学习一下房产投资体系的知识。深圳有个本地论坛，聊天最活跃的就是房产了。各区论坛、业主论坛聊得几乎都是房产投资，这就是氛围和认知的提高过程。

三、实在无聊的时候，多去你所在城市踩盘，看看这个城市的豪宅，看看这个城市的价值板块，看看这个城市所有你认为的“妖盘”，横向纵向对比，底层分析为何会形成价值共识，价格共识。

【资金问题】

在你所在的城市，你一定要强迫自己去认识一个资金中介，甚至和他做朋友，了解、熟悉金融产品，多听听发生在他周边客户身上的故事。你盘算下自己手上哪些资金渠道，存款多少，父母那边能给多少，月供能力怎样，信用卡办了几家，额度规模怎样，加按、转按、消费贷利率和期限怎样，如果杠杆，怎么处理好周期匹配，手上按5年防守资金的话，能买多大标的，统统算清楚。

经营好自己，未来贷款涉及到哪些手续，个人流水要不要现在就做好准备，购房名额自己具不具备，需要办理哪些流程，不要出现准备购房的时候才发现自己征信有污点、购房资格不够等问题。

还有很多地方要写，具体我们每天会在知识星球更新。因为写到这里，已经快5000字了，也写不动了，因为和我们在星球里写的味道完全不一样，失去了真我。

写到此，烟已抽了小半包，烧脑。