寸滩，要搞大事情了。
01
近日，重庆市规划局发布寸滩邮轮母港片区控制性详细规划修编方案。也就是说，寸滩要调整规划了。
主要是在以下几个方面进行了调整：
一、功能定位：片区功能由港口、仓储用地为主的产业功能区，调整为商业商务、国际交往、交通枢纽为核心，兼具产业居住、文化旅游等功能的城市综合区域。
二、用地布局：片区东侧和西北侧为混合功能产业社区，规划用地性质以商住混合为主；中部围绕邮轮中心和寸滩轨道站TOD综合体，规划用地性质以商业商务为主。
三、道路交通：加强规划范围对外交通联系，新增对外通道。践行“小街区、密路网”理念，加密内部路网，优化道路网络，部分道路局部下穿。
四、建设强度：片区新建建筑规模约132万平方米，其中商业商务及产业建筑规模约97-105万平方米，产业居住建筑规模约25-27万平方米。
建筑高度按照24米、40米、60米、80米控制，形成高低错落的城市天际线。
02
那现有的寸滩保税港要怎么处理呢？搬去哪呢？
就在昨天晚上，重庆港九发布公告，重庆市政府拟对公司控股子公司重庆果园集装箱有限公司所属寸滩港区土地进行收储，寸滩港区的集装箱货运功能将转移至重庆果园港。
本次共有1637亩地将被政府纳入土地储备。
在不久的未来，这批土地会被重新供应出来，以给到它的新主人。
重庆港九还表示，目前重庆两江新区土地储备整治中心正与果集司协商寸滩港区收储事宜。
这是一个巨大的信号。寸滩不再是由江北区去统管，而是由两江新区来负责，跟广阳岛一样。
寸滩的能级又往上迈了一步。
寸滩的未来，也往上迈了一步。
03
那寸滩为什么要调整规划呢？
寸滩作为保税港，经过10多年的发展，已形成加工制造、服务贸易、口岸物流三大支柱产业，构建起“保税+智能制造”、“保税+服务贸易”、“保税+现代物流”、“保税+特色口岸”等四大平台。
主要以制造业和物流为主。
众所周知，在整个产业链体系中，制造业的利润相当微薄，基本就是靠挣组装的钱。既不及上游研发设计赚的多，也不及下游做营销品牌来钱快，位于“微笑曲线”中的价值最低端。
微笑曲线，就是制造业的“死亡曲线”。
以替苹果手机代工生产的富士康来举例，生产一台iPhone手机，中国赚取的利润约为8.46亿美元，仅占总利润的3.6%，这个费用还包括中国公司提供的电池和组装手机的工人工资。
由此可见，制造业的利润相当微薄。
最关键的是，随着重庆城市发展的进程逐渐加快，重庆主城区核心区可供开发的地块已然不多。
如果还拿寸滩这么优质的地块来进行处于如此较低价值链的行业，那对于寸滩的真正价值可以说是最大的浪费。
所以，寸滩要调整规划。
04
其实，不光寸滩港存在“微笑曲线”，连寸滩的房价也存在“微笑曲线”。
寸滩西侧为溉澜溪板块，板块整体偏改善，普遍总价是在200万以上。
项目如万科御澜道、西派城、江北嘴公园里、保利观澜等一众神盘，基本都是开盘就售罄的情况，大部分人去买房去摇号基本都是陪跑。
寸滩东侧为铁山坪板块，铁山坪森林公园是重庆近郊的主要天然公园之一，坪上有1.8万亩森林，是重庆近郊区天然的氧吧。
板块内基本是顶级改善项目，如中冶铜锣台、金科太阳海岸、财信赖特与山等项目，基本都是400万级。
而寸滩虽然位置是在两者中间，但在房价和产品上却是垫底。
寸滩板块基本是刚需产品为主，项目如港城印象、华融现代城、北大资源江山名门、北大资源海樾府、海尔海语江山等项目，总价基本都是在100万以内。
产业和房价是相辅相成的，如果产业较为中低端，那相对应的房价也不会太高。如果产业相对高端，那高端人群的消费力是可以支撑高房价的。
05
寸滩调整规划后，会有什么影响呢？
寸滩的整体功能由目前的港口、仓储用地为主，调整为商业商务、国际交往、交通枢纽。
说白了，就是寸滩想往高端去走。
高端产业比如国际交流、黄金邮轮、高端商务等，都会吸引来更加高端的人才，带来更高端的消费，他们对房产有更高的居住需求。
所以，可想而知，寸滩将迎来较高居住品质的产品，寸滩的房价也将迎来一轮较大幅度的增长。
那么，寸滩房价大概什么时候可以涨起来呢？
按照目前国际上一般邮轮码头的开发规律，开发初期仍以区域客群为基础。随着区域发展逐步转变为旅游客群为主，而旅游氛围的形成至少需要10年以上的时间。
但寸滩，不需要那么长时间。
一是因为重庆本身就是旅游城市，有很好的旅游消费基础，客流量也大。重庆政府只需要将旅客引导至寸滩游玩即可，就像洪崖洞一样。
二是寸滩地处城市核心区，距离江北嘴和弹子石这两个商务CBD中心都非常近，目前已经有了较为充足的高端商务人群基础。
三是寸滩目前是由两江新区来进行统领，在区域能级上又往上走了一步。而两江新区目前也才发展10年，就已经取得了如此巨大的成就，说明两江新区在区域的发展上既有较高的战略能力，又有较强的执行能力。
由两江新区来统领寸滩，可想而知寸滩的未来一定是光明的。
如果你看好重庆，看好两江新区，那寸滩，你一定不要错过！
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