楼市供给侧改革之下，第一波雷已经开始爆了！

　　
之前，看到某深陷债务危机的环京房企，放出来一批特价房。

　　其价格，远低于市场均价。

　　很多人觉得是机会，能捡漏。

　　今年，类似这样的机会可能还会有很多。

　　但是，我想提醒的是——

　　这些机会的糖衣里，可能包裹着一个大雷。

　　昨天，我们的新晋内容“悟饭”同学，写了一篇关于此轮楼市调控的稿子——

　　《报告！我们找到了此轮调控的终极目标！不是降房价……》

　　我们直截了当的告诉大家：此轮调控的终极目标，并非降房价！

　　说句略显诛心的话：

　　这不是一场不疼不痒的楼市调控，而是一场切肉刮骨的供给侧改革，而是一场去产能的大淘汰。

　　但凡改革，必有代价。

　　今天，楼市供给侧改革之下，第一波大雷已经开始爆了。

　　无辜者，已经开始付出代价。

　　1

　　截至今天，疑似烂尾的泰禾北京院子业主谈判，已经持续5天5夜。

　　4月9日，北京院子二期业主，从全国各地赶往售楼部，与泰禾一起探讨“烂尾问题的处理”。

　　数十名业主，蹲在售楼部吃住过夜，整整120多个小时。

　　他们只想弄清一个问题——

　　五证齐全的房，怎么就烂尾了？烂尾的泰禾，凭什么由业主承担全部后果？

　　监管账户上趴着的70亿首付款，怎么就被挪用了？谁挪用的？凭什么挪用？

　　三年前，泰禾北京院子二期开盘。

　　500多位业主，以千万起步的总价买入，等待入住中国豪宅名家匠心打造的“院子系”豪宅。

　　三年后，距离合同约定的交房日期只剩下86天，而房子至今还是个基坑。

　　工程进度完成率不到20%，工地屡次停工。

　　最近的一次，从去年11月份至今未开工。

　　停工不可怕，大不了把监管账户里的资金取出来，先让工地开工！

　　但是！但是！但是！扯淡的是——

　　过去两年间，泰禾为了还债，屡次从监管账户里违规挪用资金。

　　业主在监管账户里的70亿首付款，被泰禾掏的只剩下2.5亿！

　　这相当于：

　　彻底断了工地重新开工的最后一点希望！

　　彻底断了业主准时收房的最后一点希望！

　　北京院子烂了两年，也让500多位业主心碎了两年——

　　他们憋在过渡房里，一边交着房租，一边付着房贷，一边谈判讨房。

　　有的业主，家人被气的突发脑溢血而去世；有的业主，得了乳腺癌，还在带病讨房；有的业主，母亲得了尿毒症，还在帮女儿去要房子；两位70岁的业主，站在冬日的寒风里举起了白条幅……

　　北京院子，只是泰禾大面积烂尾的一滴墨渍。

　　泰禾面对的是，大范围的塌陷式烂尾。

　　以下是泰禾全国停工楼盘——

　　苏州泰禾金尊府停工2年，延期交房2年；杭州院子停工3年，疑似烂尾；上海大城小院，停停建降，疑似烂尾；福建漳州厦门湾停工近2年，工地一片荒芜……

　　更更更扯淡的是，泰禾在资金链断裂、遭遇塌陷式烂尾后，并未再站在业主角度，第一时间寻求解决问题的方法。

　　而是干了最无耻的两件事。

　　第一，拼命掩盖洗白。

　　雇佣了无良媒体人，为泰禾的债务链条洗白。

　　有的说，泰禾即将迎来“白衣骑士”万科，入股纾困救难。

　　结果，万科直接表示：好事难办，入股难度很大，优先考虑自身利益。

　　有的说，泰禾北京院子没问题，只是遇到疫情停工了，延期3个月，还是能在9月份按时交房。

　　这帮无耻的媒体人，真特么能瞎着狗眼讲黑话！

　　还未出地面的工地，怎么有脸说能在5个月之内交房！

　　第二，不断挪用资金。

　　除了北京院子涉嫌挪用资金，掏空监管账户里的70亿之外。

　　泰禾在搞了个影子总包商，打着要工程款的名义，从监管账户里不断套钱还债。

　　或许对于泰禾来说，2000亿的债比几千位业主的房更加重要。

　　账上但凡有点钱，先挪用出来还债！复工交房算个屁！

　　我要活下去，至于你活不活的下去再说！

　　2

　　2021年1月21日，三盛宏业正式申请破产重组。

　　这家曾经连续15年跻身全国百强的房企，眼看起高楼，眼看楼塌了。

　　三盛宏业的楼塌了，留下了一片狼藉，以及一批坐在狼藉之上的无辜者。

　　破产前，三盛宏业因盲目扩张深陷债务危机。

　　为了解决母公司的债务问题，三盛宏业多次以旗下地产公司——海东房产做担保。三盛倒下后，直接把海东也拖入了泥潭。

　　于是，海东开发的浦东颐盛御中环二期烂尾了。

　　有的业主，缴纳了280多万的首付款。房子却停工，延期交房4个月。

　　如今，他们仍然住在租赁房里，交着房租，还着月供，讨着房……

　　有的业主，实在无力背负房租和月供，只能在今年春节住进了仍是一片狼藉的工地——

　　裸露着水泥的大堂，贴着大红色的春联。

　　“乔迁之喜、心想事成”，是最无奈的控诉。

　　控诉三盛宏业的，除了无辜的业主，还有无辜的员工。

　　三盛宏业曾为了解决债务问题，向员工定向输出了一波理财产品——

　　总金额3亿，一年期的年化利率高达14%，三年期的年化利率高达18.%。

　　利息真特么高，活像一个野生P2P。

　　这个时候，我必须要整两句骚话：

　　如果，一家房企开始靠高息的野生理财，收割员工了；

　　那么，这家房企基本上也狗急跳墙，眼看快凉了。

　　三盛宏业破产了，野生理财也就暴雷了。

　　接下来，牛批的骚操作来了！

　　三盛宏业在暴雷前，管理层转走了公司一大笔资金，提前兑付了自己亲朋好友的理财——

　　炸雷前，先把自己人从雷区里拉出来。

　　留下一大波不明真相的员工，被炸成个憨批。

　　三盛宏业的某个倒霉催员工，更悲惨。

　　不仅买了自己公司的房，又买了自己公司的理财。

　　原本想的是——

　　左手房产，右手理财，通过自己的努力喜提人生赢家。

　　到头来，不过是——

　　左手房子烂尾，右手理财暴雷，通过自己的努力喜提资产归零。

　　最后，小丑竟是我自己。

　　三盛宏业这波骚操作，简直与泰禾挪用监管资金如出一辙——

　　无论如何，我要先保自己和自己人活下去。

　　至于你们活不活的下去，以后再说！

　　3

　　2021年3月25日，我的老朋友“华夏幸福”疑似暴雷这件事也有了新消息。

　　之前，我曾写过一篇文章《凭本事借的3000亿，华夏幸福到底是怎么造掉的！》，讲到过华夏幸福的债务问题——

• 2020年四季度，华夏到期需偿付融资本息高达559亿，且已出现债务逾期；
• 2021年1月底，华夏账上的现金只有240亿，且全都是受限资金，短期套不出来；
• 2021年底，华夏到期需偿付融资本息将突破1000亿……

　　截至目前为止，华夏净负债率突破200%、剔除预收款后的资产负债率78%、现金短债比仍然低于1。

　　房企融资的三道红线，全部踩中！

　　融资道路，被彻底封死！

　　华夏主动爆出债务问题，主动暴雷之后，曾一度传出平安将救援华夏。

　　如今，华夏的这根救命稻草，断了。

　　3月25日，平安在深圳召开股东大会。

　　平安两度回应了，在华夏幸福债务问题上的处置方案——

　　首先，先内部检讨。

　　原本是想投资，结果却踩了个雷。以后的管理要更加严谨，这样的事儿绝不再干。

　　然后，让股东放心。

　　只是踩了个小雷，加在一起也就500多亿，没多大事。

　　最后，直接拒绝了华夏的救援。

　　平安联席CEO谢永林，直接表示：

　　平安会不遗余力的支持华夏债务处理方案设计，但不会再出钱。

　　说白了就是，出出力可以，要钱一分没有。

　　可能是华夏最粗的一根救命稻草，就这样断了。

　　万科婉拒救援泰禾的相似一幕，再次出现——

　　我要优先考虑资深利益！

　　我要先活下去！

　　4

　　楼市供给侧改革之下，第一波暴雷已经开始。

　　这一次的暴雷，呈现出三个明显与以往不同的特征——

　　第一，很多大房企也会暴雷。

　　以前熬不住的，更多都是中小房企。

　　但是这一次，万万没想到，浓眉大眼的大房企也暴了。

　　华夏幸福、泰禾、福晟、协信、三盛宏业……

　　无论哪个拿出来，都是响当当的名号，很多还都是全国百强房企。

　　甚至像华夏这样，还是一度排名前10的千亿大房企。

　　第二，暴了也没人救。

　　以往，个别房企暴了之后，往往有人救。

　　但是，这一把很多房企暴了之后，白衣骑士们都拒绝进场救援了。

　　譬如平安之于华夏，譬如万科之于泰禾。

　　第三，雷看似暴在房企，实际暴在普通人。

　　房企一个雷，却炸的无数个普通家庭倾家荡产。

　　就这点，最特么扯淡。

　　因为有监管账户的存在，房企暴雷后，监管账户里的首付款在关键时刻能拿出来救急，好歹能把房子建好，最不济还能让业主拿回首付款，挽回一点损失。

　　但是，如今这帮坏批一个个全特么学会了挪用监管账户里的首付款。

　　70亿的首付款，能被挪用的只剩下2.5亿。

　　一点托底也没有，一个雷炸掉，就是彻彻底底的倾家荡产。

　　如果把这三点不同寻常结合起来看，就是——

　　大房企也可能不靠谱，雷炸了也可能没人救，监管账户的托底还可能没luan用。

　　这特么就扯淡了！

　　这就相当于——

　　这次的楼市供给侧改革，是一场没有任何托底的精准排雷！

　　第一，没有大房企的品牌托底。

　　品牌没卵用，规模也没卵用，只要杠杆过高，只要踩了三道红线，就可能会炸。

　　第二，也没有白衣骑士的救援托底。

　　炸了也就炸了，炸了也可能没有接盘侠来救援，各自保命为主。

　　第三，更没有监管账户的最后托底。

　　因为这帮开发商秉承着“救人先救自己，救人先救债务”的无底线原则，但凡遇到债务问题，立即会掏空监管账户。一旦炸了，业主可能无法挽回一点点损失。

　　说白了——

　　这就是要引爆一批高杠杆的房企，这就是要引爆一批高杠杆的投资人。

　　彻彻底底的引爆，没有托底的引爆。

　　最终，完成一批高风险楼市玩家的彻底出局，去产能。

　　5

　　普通人，如何在这场去产能的改革中，不沦为代价？

　　这场去产能去杠杆的供给侧改革，其目标非常明确——

　　就是那些狂加杠杆、无序扩张、营收无法覆盖负债的高风险玩家。

　　恕我直言——

　　这批暴雷的房企，没有一个不是疯子。

　　银行家出身的泰禾黄其森，常说一句话：不懂金融，就做不好房地产。

　　过去的9年间，泰禾从未停止过高杠杆扩张。

　　最疯狂的一年，泰禾光拿地花了550亿，相当于全年销售额的一半以上。

　　在北京和深圳，撸了一大批的地王。

　　华夏幸福的王文学，左手产业右手住宅，在全国圈了近50个产业新城。

　　最大的178平方公里，最小的也有2平方公里。

　　动不动就是再造1个新孝感、再造一个4个新武陟、再造3个新大厂……

　　作为一个普通人，一定要远离这些疯子式的房企。

　　如何鉴别一个疯子式的高风险房企？

　　其实，高层已经给我们画出了圈圈——

　　凡是碰触到融资“三道红线”的房企，都属于潜在的高风险房企。

　　房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。连踩三道红线的房企，负债规模不得增加，彻底封死融资。

　　如今“三道红线”已经实施了将近一年，诸多好同志都已经改善了三大指标。

　　但仍有一些房企，依旧踩着三道红线。

　　譬如，下图中两个红框重合的房企——

　　他们不仅净负债率大于100%，且现金短债比低于1。

　　连踩两道红线，存在短期资金链风险，属于潜在高风险房企。

　　作为一个普通人——

　　第一，我们要尽量远离这些潜在高风险房企。

　　如果能有的选，就尽量不要选他们。

　　第二，我们要一定远离高风险房企开发的文旅大盘和产城大盘。

　　无论是文旅大盘，还是产城大盘，都存在一个问题：开发周期长，前期投入大，现金回款慢。

　　这三个特征，极其容易把一家房企彻底拖入泥潭中。

　　更扯淡的是，正因为文旅大盘和产城大盘的三个特征，还特别难有人接盘。

　　一旦出现问题，白衣骑士接盘侠们，更愿意接手城市里的高流量盘，快速销售，快速回笼资金。

　　而这些文旅大盘和产城大盘，将被接盘客们第一时间拒绝接收。

　　这玩意儿，一旦烂了，那就真的烂了。

　　譬如，泰禾厦门湾。

　　第三，如果你是身在这些房企中的员工，要拒绝所谓的内部理财产品。

　　我知道利息很高，但是还是要果断放弃。

　　一般情况下，房企如果走到了内部高息融资这条路，基本上已经快走到了凉凉的边缘。

　　我也知道，以前很多房企也这么玩，也活下来了。

　　但是，这次真的不一样。

　　以前是短期拆解，这次是狗急跳墙。

　　第四，拒绝已经涉嫌暴雷房企，放出来的任何低价内部房和特价房。

　　没暴雷的房企，放出来的内部房和特价房，可能是出于回笼资金的需要。

　　而已经暴雷的房企，放出来的内部房和特价房，往往“走投无路、狗急跳墙”的概率更大。

　　比如，环京某个已经陷入债务危机的房企，在前段时间曾放出来远低于市场价的特价房。

　　你贪图它的涨幅，它贪图你的本金。

　　你想玩，那就去呗。

　　以上，就是我对于普通人的全部建议。

　　最后，多说两句——

　　这一次，情况不一样！

　　这是一场没有托底的精准引爆，一场没有托底的精准排雷！

　　不死几个房企，怎么去产能，怎么去杠杆，怎么让楼市重新回到健康增长的轨道上！

　　务必不要贪小便宜吃大亏，捡个暴雷房企的特价房，玩儿个内部理财。

　　这是一篇排雷前的救命文，请把此文转发给身边的亲戚和朋友，他们一定会感谢你。