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楼市供给侧改革之下,第一波雷已经开始爆了!

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之前,看到某深陷债务危机的环京房企,放出来一批特价房。

  其价格,远低于市场均价。

  很多人觉得是机会,能捡漏。

  今年,类似这样的机会可能还会有很多。

  但是,我想提醒的是——

  这些机会的糖衣里,可能包裹着一个大雷。

  昨天,我们的新晋内容“悟饭”同学,写了一篇关于此轮楼市调控的稿子——

  《报告!我们找到了此轮调控的终极目标!不是降房价……》

  我们直截了当的告诉大家:此轮调控的终极目标,并非降房价!

  说句略显诛心的话:

  这不是一场不疼不痒的楼市调控,而是一场切肉刮骨的供给侧改革,而是一场去产能的大淘汰。

  但凡改革,必有代价。

  今天,楼市供给侧改革之下,第一波大雷已经开始爆了。

  无辜者,已经开始付出代价。

  1

  截至今天,疑似烂尾的泰禾北京院子业主谈判,已经持续5天5夜。

  4月9日,北京院子二期业主,从全国各地赶往售楼部,与泰禾一起探讨“烂尾问题的处理”。

  数十名业主,蹲在售楼部吃住过夜,整整120多个小时。


  他们只想弄清一个问题——

  五证齐全的房,怎么就烂尾了?烂尾的泰禾,凭什么由业主承担全部后果?

  监管账户上趴着的70亿首付款,怎么就被挪用了?谁挪用的?凭什么挪用?

  三年前,泰禾北京院子二期开盘。

  500多位业主,以千万起步的总价买入,等待入住中国豪宅名家匠心打造的“院子系”豪宅。

  三年后,距离合同约定的交房日期只剩下86天,而房子至今还是个基坑。

  工程进度完成率不到20%,工地屡次停工。

  最近的一次,从去年11月份至今未开工。

  停工不可怕,大不了把监管账户里的资金取出来,先让工地开工!

  但是!但是!但是!扯淡的是——

  过去两年间,泰禾为了还债,屡次从监管账户里违规挪用资金。

  业主在监管账户里的70亿首付款,被泰禾掏的只剩下2.5亿!

  这相当于:

  彻底断了工地重新开工的最后一点希望!

  彻底断了业主准时收房的最后一点希望!

  北京院子烂了两年,也让500多位业主心碎了两年——

  他们憋在过渡房里,一边交着房租,一边付着房贷,一边谈判讨房。

  有的业主,家人被气的突发脑溢血而去世;有的业主,得了乳腺癌,还在带病讨房;有的业主,母亲得了尿毒症,还在帮女儿去要房子;两位70岁的业主,站在冬日的寒风里举起了白条幅……

  北京院子,只是泰禾大面积烂尾的一滴墨渍。

  泰禾面对的是,大范围的塌陷式烂尾。

  以下是泰禾全国停工楼盘——

  苏州泰禾金尊府停工2年,延期交房2年;杭州院子停工3年,疑似烂尾;上海大城小院,停停建降,疑似烂尾;福建漳州厦门湾停工近2年,工地一片荒芜……


  更更更扯淡的是,泰禾在资金链断裂、遭遇塌陷式烂尾后,并未再站在业主角度,第一时间寻求解决问题的方法。

  而是干了最无耻的两件事。

  第一,拼命掩盖洗白。

  雇佣了无良媒体人,为泰禾的债务链条洗白。

  有的说,泰禾即将迎来“白衣骑士”万科,入股纾困救难。

  结果,万科直接表示:好事难办,入股难度很大,优先考虑自身利益。

  有的说,泰禾北京院子没问题,只是遇到疫情停工了,延期3个月,还是能在9月份按时交房。

  这帮无耻的媒体人,真特么能瞎着狗眼讲黑话!

  还未出地面的工地,怎么有脸说能在5个月之内交房!

  第二,不断挪用资金。

  除了北京院子涉嫌挪用资金,掏空监管账户里的70亿之外。

  泰禾在搞了个影子总包商,打着要工程款的名义,从监管账户里不断套钱还债。

  或许对于泰禾来说,2000亿的债比几千位业主的房更加重要。

  账上但凡有点钱,先挪用出来还债!复工交房算个屁!

  我要活下去,至于你活不活的下去再说!

  2

  2021年1月21日,三盛宏业正式申请破产重组。

  这家曾经连续15年跻身全国百强的房企,眼看起高楼,眼看楼塌了。

  三盛宏业的楼塌了,留下了一片狼藉,以及一批坐在狼藉之上的无辜者。

  破产前,三盛宏业因盲目扩张深陷债务危机。

  为了解决母公司的债务问题,三盛宏业多次以旗下地产公司——海东房产做担保。三盛倒下后,直接把海东也拖入了泥潭。

  于是,海东开发的浦东颐盛御中环二期烂尾了。

  有的业主,缴纳了280多万的首付款。房子却停工,延期交房4个月。

  如今,他们仍然住在租赁房里,交着房租,还着月供,讨着房……

  有的业主,实在无力背负房租和月供,只能在今年春节住进了仍是一片狼藉的工地——

  裸露着水泥的大堂,贴着大红色的春联。

  “乔迁之喜、心想事成”,是最无奈的控诉。


  控诉三盛宏业的,除了无辜的业主,还有无辜的员工。

  三盛宏业曾为了解决债务问题,向员工定向输出了一波理财产品——

  总金额3亿,一年期的年化利率高达14%,三年期的年化利率高达18.%。

  利息真特么高,活像一个野生P2P。

  这个时候,我必须要整两句骚话:

  如果,一家房企开始靠高息的野生理财,收割员工了;

  那么,这家房企基本上也狗急跳墙,眼看快凉了。

  三盛宏业破产了,野生理财也就暴雷了。

  接下来,牛批的骚操作来了!

  三盛宏业在暴雷前,管理层转走了公司一大笔资金,提前兑付了自己亲朋好友的理财——


  炸雷前,先把自己人从雷区里拉出来。

  留下一大波不明真相的员工,被炸成个憨批。

  三盛宏业的某个倒霉催员工,更悲惨。

  不仅买了自己公司的房,又买了自己公司的理财。

  原本想的是——

  左手房产,右手理财,通过自己的努力喜提人生赢家。

  到头来,不过是——

  左手房子烂尾,右手理财暴雷,通过自己的努力喜提资产归零。

  最后,小丑竟是我自己。

  三盛宏业这波骚操作,简直与泰禾挪用监管资金如出一辙——

  无论如何,我要先保自己和自己人活下去。

  至于你们活不活的下去,以后再说!

  3

  2021年3月25日,我的老朋友“华夏幸福”疑似暴雷这件事也有了新消息。

  之前,我曾写过一篇文章《凭本事借的3000亿,华夏幸福到底是怎么造掉的!》,讲到过华夏幸福的债务问题——

  

  • 2020年四季度,华夏到期需偿付融资本息高达559亿,且已出现债务逾期;
  • 2021年1月底,华夏账上的现金只有240亿,且全都是受限资金,短期套不出来;
  • 2021年底,华夏到期需偿付融资本息将突破1000亿……

  截至目前为止,华夏净负债率突破200%、剔除预收款后的资产负债率78%、现金短债比仍然低于1。

  房企融资的三道红线,全部踩中!

  融资道路,被彻底封死!

  华夏主动爆出债务问题,主动暴雷之后,曾一度传出平安将救援华夏。

  如今,华夏的这根救命稻草,断了。

  3月25日,平安在深圳召开股东大会。

  平安两度回应了,在华夏幸福债务问题上的处置方案——

  首先,先内部检讨。

  原本是想投资,结果却踩了个雷。以后的管理要更加严谨,这样的事儿绝不再干。

  然后,让股东放心。

  只是踩了个小雷,加在一起也就500多亿,没多大事。

  最后,直接拒绝了华夏的救援。

  平安联席CEO谢永林,直接表示:

  平安会不遗余力的支持华夏债务处理方案设计,但不会再出钱。

  说白了就是,出出力可以,要钱一分没有。

  可能是华夏最粗的一根救命稻草,就这样断了。

  万科婉拒救援泰禾的相似一幕,再次出现——

  我要优先考虑资深利益!

  我要先活下去!

  4

  楼市供给侧改革之下,第一波暴雷已经开始。

  这一次的暴雷,呈现出三个明显与以往不同的特征——

  第一,很多大房企也会暴雷。

  以前熬不住的,更多都是中小房企。

  但是这一次,万万没想到,浓眉大眼的大房企也暴了。

  华夏幸福、泰禾、福晟、协信、三盛宏业……

  无论哪个拿出来,都是响当当的名号,很多还都是全国百强房企。

  甚至像华夏这样,还是一度排名前10的千亿大房企。

  第二,暴了也没人救。

  以往,个别房企暴了之后,往往有人救。

  但是,这一把很多房企暴了之后,白衣骑士们都拒绝进场救援了。

  譬如平安之于华夏,譬如万科之于泰禾。

  第三,雷看似暴在房企,实际暴在普通人。

  房企一个雷,却炸的无数个普通家庭倾家荡产。

  就这点,最特么扯淡。

  因为有监管账户的存在,房企暴雷后,监管账户里的首付款在关键时刻能拿出来救急,好歹能把房子建好,最不济还能让业主拿回首付款,挽回一点损失。

  但是,如今这帮坏批一个个全特么学会了挪用监管账户里的首付款。

  70亿的首付款,能被挪用的只剩下2.5亿。

  一点托底也没有,一个雷炸掉,就是彻彻底底的倾家荡产。

  如果把这三点不同寻常结合起来看,就是——

  大房企也可能不靠谱,雷炸了也可能没人救,监管账户的托底还可能没luan用。

  这特么就扯淡了!

  这就相当于——

  这次的楼市供给侧改革,是一场没有任何托底的精准排雷!

  第一,没有大房企的品牌托底。

  品牌没卵用,规模也没卵用,只要杠杆过高,只要踩了三道红线,就可能会炸。

  第二,也没有白衣骑士的救援托底。

  炸了也就炸了,炸了也可能没有接盘侠来救援,各自保命为主。

  第三,更没有监管账户的最后托底。

  因为这帮开发商秉承着“救人先救自己,救人先救债务”的无底线原则,但凡遇到债务问题,立即会掏空监管账户。一旦炸了,业主可能无法挽回一点点损失。

  说白了——

  这就是要引爆一批高杠杆的房企,这就是要引爆一批高杠杆的投资人。

  彻彻底底的引爆,没有托底的引爆。

  最终,完成一批高风险楼市玩家的彻底出局,去产能。

  5

  普通人,如何在这场去产能的改革中,不沦为代价?

  这场去产能去杠杆的供给侧改革,其目标非常明确——

  就是那些狂加杠杆、无序扩张、营收无法覆盖负债的高风险玩家。

  恕我直言——

  这批暴雷的房企,没有一个不是疯子。

  银行家出身的泰禾黄其森,常说一句话:不懂金融,就做不好房地产。

  过去的9年间,泰禾从未停止过高杠杆扩张。

  最疯狂的一年,泰禾光拿地花了550亿,相当于全年销售额的一半以上。

  在北京和深圳,撸了一大批的地王。

  华夏幸福的王文学,左手产业右手住宅,在全国圈了近50个产业新城。

  最大的178平方公里,最小的也有2平方公里。

  动不动就是再造1个新孝感、再造一个4个新武陟、再造3个新大厂……

  作为一个普通人,一定要远离这些疯子式的房企。

  如何鉴别一个疯子式的高风险房企?

  其实,高层已经给我们画出了圈圈——

  凡是碰触到融资“三道红线”的房企,都属于潜在的高风险房企。

  房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不小于1。连踩三道红线的房企,负债规模不得增加,彻底封死融资。

  如今“三道红线”已经实施了将近一年,诸多好同志都已经改善了三大指标。

  但仍有一些房企,依旧踩着三道红线。

  譬如,下图中两个红框重合的房企——


  他们不仅净负债率大于100%,且现金短债比低于1。

  连踩两道红线,存在短期资金链风险,属于潜在高风险房企。

  作为一个普通人——

  第一,我们要尽量远离这些潜在高风险房企。

  如果能有的选,就尽量不要选他们。

  第二,我们要一定远离高风险房企开发的文旅大盘和产城大盘。

  无论是文旅大盘,还是产城大盘,都存在一个问题:开发周期长,前期投入大,现金回款慢。

  这三个特征,极其容易把一家房企彻底拖入泥潭中。

  更扯淡的是,正因为文旅大盘和产城大盘的三个特征,还特别难有人接盘。

  一旦出现问题,白衣骑士接盘侠们,更愿意接手城市里的高流量盘,快速销售,快速回笼资金。

  而这些文旅大盘和产城大盘,将被接盘客们第一时间拒绝接收。

  这玩意儿,一旦烂了,那就真的烂了。

  譬如,泰禾厦门湾。

  第三,如果你是身在这些房企中的员工,要拒绝所谓的内部理财产品。

  我知道利息很高,但是还是要果断放弃。

  一般情况下,房企如果走到了内部高息融资这条路,基本上已经快走到了凉凉的边缘。

  我也知道,以前很多房企也这么玩,也活下来了。

  但是,这次真的不一样。

  以前是短期拆解,这次是狗急跳墙。

  第四,拒绝已经涉嫌暴雷房企,放出来的任何低价内部房和特价房。

  没暴雷的房企,放出来的内部房和特价房,可能是出于回笼资金的需要。

  而已经暴雷的房企,放出来的内部房和特价房,往往“走投无路、狗急跳墙”的概率更大。

  比如,环京某个已经陷入债务危机的房企,在前段时间曾放出来远低于市场价的特价房。

  你贪图它的涨幅,它贪图你的本金。

  你想玩,那就去呗。

  以上,就是我对于普通人的全部建议。

  最后,多说两句——

  这一次,情况不一样!

  这是一场没有托底的精准引爆,一场没有托底的精准排雷!

  不死几个房企,怎么去产能,怎么去杠杆,怎么让楼市重新回到健康增长的轨道上!

  务必不要贪小便宜吃大亏,捡个暴雷房企的特价房,玩儿个内部理财。

  这是一篇排雷前的救命文,请把此文转发给身边的亲戚和朋友,他们一定会感谢你。

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