不超4层、300平方米！昆明农村住宅建设新规解读来了

4月13日，昆明市委副书记、市长刘佳晨主持召开市政府常务会议。会议审议并原则通过了《昆明市农村村民住宅建设管理办法（修订）》（以下简称《办法》），将昆明市行政区域内集体土地上新建、重建、扩建、改建农村村民住宅及其监督管理纳入调整范围。

村民住宅其实就是自建房，泛指拥有自有土地的个人，自己组织和雇佣他人施工建造的房屋或建筑就是自建房。对于这个《办法》中的相应规定该如何理解呢？一起来看看。

原文：《办法》明确了3种建房形式，即：村民个人建房、统一建房以及农村村民自愿选择的其他建房形式。

解读：为了规范农村住房建设和管理，提高农村住房建设水平，保证农村住房建设选址安全和工程质量，云南省出台《云南省农村住房建设管理办法》，自2011年1月1日起实施。

对于申请建房条件，有如下几类：同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；原有住房因自然灾害等原因灭失或损坏，进行灾后恢复重建的，因受地质灾害威胁或不适宜居住等原因需要易地搬迁新建的；属危旧住房需要拆除重建的；原有宅基地因工程建设、城市发展等被征收、征用需要易地新建的；按照规划调整宅基地，需要易地新建的；现有宅基地面积不足当地规定面积标准80%，需要在原址改建、扩建或者易地新建的。

原文：《办法》明确，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民宅基地用地面积在城市规划区内，人均占地最高不得超过20平方米，一户最多不得超过100平方米；城市规划区外，人均占地最高不得超过30平方米，一户最多不得超过150平方米。在城镇开发边界以外地区的农村村民个人建房，住宅楼层不超过4层，建筑高度和层高不得超过规划批准的高度，建筑面积不超过300平方米。

解读：2019年2月，住建部发布了《住房和城乡建设部办公厅关于开展农村住房建设试点工作的通知》，规定了农村住房建设改革的一些目标，但其中未对住房层数和面积做出限定。

比较相关的是住建部2011年印发的《农村住房建设技术政策（试行）》中明确：为满足村民们的不同建房需求，农村自建房要坚持有利生产，方便生活的原则，因此可采用垂直和水平分户两种基本的设计布局方案：垂直分户(2-3层)，适用于从事农业和发展庭院经济的村户；水平分户(4-5层)，适用于部分脱离农业生产的村户。住房层高一般宜在2.6～3.0米之间，其中底层层高可酌情增加，但一般不超过3.3米。

最具延续性的是2015年印发的《昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见》。当中指出，宅基地上房屋的面积，以国土部门核准的或者具有完整宅基地批准手续载明的面积为基底面积，以其基底面积为标准计算至4层。计算后，根据建筑面积不超过300平方米、建盖楼层不超过4层的原则进行认定。

分为以下几种情况：楼层达到4层、面积超过300平方米的，按300平方米计算；楼层达到4层、面积未超过300平方米的，按4层以下的实际面积计算；楼层未达到4层、面积超过300平方米的，按300平方米计算；楼层未达到4层、面积未超过300平方米的，按实际面积计算。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类规定具有非常好的规范效应。农村住房的建设要发展好，就需要严管土地和严管住宅建设，防范过多占用土地和形成各类违法建筑。明确不能超过4层和不能超过300平方米，其实也是为了防范无序建房的现象。这有助于节约土地和科学规划，否则农村建房无序发展，导致其和城乡规划等严重不协调，最终引起各类风险。类似规范也是提前打预防针，尤其是对于昆明近郊区的部分建房有很好的约束性。

原文：农村村民住宅通过验收的，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

解读：农村不动产确权登记，相当于给宅基地、集体建设用地及地上房屋颁发一个“身份证”，为您今后办理分家析产、继承、抵押、纠纷调处等提供法律依据和产权保护。为维护您的合法利益，政府组织研发了“云宅调”（即“云南省农村不动产确权登记”）微信小程序，用于采集农村宅基地及集体建设用地信息，具体为：土地信息（宗地坐落、宗地院落中心点、 宗地四至，宗地面积、发证信息等）、房屋信息（建筑面积、建房年代、楼层、房屋结构等）、权利人信息（权利人名称、身份证号码、联系电话，家庭成员姓名、与户主关系、身份证号码等）、 权属来源资料（用地批准资料、土地证书、房屋证书、规划审批资料等）。

此外，2020年1月6日，云南省自然资源厅印发《云南省农村不动产确权登记发证指导意见》（以下简称《指导意见》），以做好农村不动产确权登记发证权属确认，妥善解决历史遗留问题。当中指出，小产权房、土地权属争议未解决的，除继承外，一户村民拥有一宗以上的宅基地且占用面积合计超过当地规定面积标准的部分等情况不确权登记发证。

昆明公积金可提取建设农村村民住宅

在昆明市住房公积金的提取用途中，有新建住房一项。春城晚报-开屏新闻记者4月14日致电该中心获悉，提取公积金用于农村自建房需满足公积金缴存地在昆明，自建房在昆明行政区域内，建房人也为公积金缴存职工本人；在昆明以家庭为单位无未结清贷款。如果符合条件，审核也通过，即可提取。新建住房累计提取住房公积金金额不超过提取人提供的购买材料的明细发票金额或者施工决算表金额。

具体办理需提交：职工本人有效身份证原件、公积金缴存银行开设的一类储蓄卡，提取业务承诺书（官网可下载），房屋所在地的国土和规划部门分别批准新建的文件，购买材料的明细发票或施工决算表，以首次申请时提供的为准。

据悉，4月1日，昆明市住房公积金管理中心发布了2020年年度报告，其中显示：提取公积金用于建造、翻建、大修自住住房的占比为0%。

春城晚报-开屏新闻记者 张勇

责任编辑 猫恩泊

校对 徐红

编审 李荣