楼市观澜 | 今天我想谈南通

以下内容来自微信公众号“天眼茶楼”。

原标题：楼市观澜 | 今天我想谈南通

前两天花了不少笔墨写厦门，相信看我文章的小伙伴们对厦门是非常熟悉了。今天，我想谈南通。

新华社消息，4月8日，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。全文见原创 | 2021年，楼市调控年，机会在哪里？

南通楼市这几年媒体屡有报道，外地很多朋友都有印象，但并不熟悉。可是如果有人跟你提起启东中学，想必很多人都知道。因为当年全国黄冈卷和启东卷可是风靡全国的。话不多说，正文开始。
01南通简介

南通位于长三角都市圈，长江三角洲中心区27城之一，北靠盐城，西接泰南通位于长三角都市圈，长江三角洲中心区27城之一，北靠盐城，西接泰州，与张家港和上海隔江相望。人均寿命80.71岁，被誉为“世界长寿之都”。1984年，南通成为十四个沿海开放城市之一。2020年，南通市实现地区生产总值10036.3亿元，正式进入“万亿俱乐部”。

南通区位图

南通市辖3个区、1个县、代管3个县级市，总面积8001平方千米。分别是崇川区（含港闸、南通经济技术开发区）、通州区（含南通滨海园区）、海门区、如东县、如皋市、启东市和海安市（图中海安县已改为海安市）。截至2019年末，南通市常住人口731.8万人，其中，城镇人口498.4万人，增长1.6%，城镇化率从2010年的56%增长到68.1%。

02南通房价简史

1989-2000年：房改，房价起步期。1995年，城南二村886元/平，城北新村910元/平，虹桥新村1032元/平，易家桥1200元/平，银花苑1306元/平。

2001-2015年：住宅商品化，平稳发展期。

2001年，新开盘如虹景园1910元/平起，虹桥北村钻石楼，2180元/平起，启秀南苑2380元/平，北濠翡翠园2500元/平起，天虹大厦2680元/平起。

2004年，北濠新村45平毛坯房11万，精装修的107平文峰新村卖35万，豪华装修的122平朝晖花园带车库58万。

2007年，中高端小区凤凰莱茵苑6200元/平。

2008年，中南世纪城.七星花园6945元/平。

2012年，北城一品两房两卫38万元。

2014年，中港城世家5888-6999元/平，碧桂园.天玺湾均价6580元/平。

2015年，开发区的房价还比较低，中港翡翠城起售价3980元/平。

2016-2019年：火箭上升期

2016年开始，南通房价由于长期低洼，经济发展良好，价值得到重估，房价涨幅直接全国第一。
2016年，港闸区猛涨4000元/平，其他区紧随其后。2017年，房价同比上涨16%。2018年，全国资金收紧，加上南通颁布土拍限价政策，上半年一房难求，下半年门可罗雀，全年同比涨幅13%。
2018年底，崇川区房价17000+， 启东15000+，港闸、开发区、海门紧随其后，海安、通州房价一度破万 ，如东、如皋贵的8000左右。（注：2020年港闸区和原崇川区合并，统称崇川区，这里将原崇川区和港闸区区分开，方便讨论）。

2019-至今：新一轮行情

由于天眼之前已经写过广州、武汉、厦门、东莞城市调研（见菜单栏），都是以2019年下半年为起点统计的，这次南通房价调研也不例外。事实上南通2018年底房价低点到2019年上半年，行情回复了10%-15%还是有的，在此不做赘述。

崇川区：城东片区的金飞达名郡成交价（以下均为成交价）从2019年10月的19000涨到2021年1月的2万3，吴中豪景华庭从2019年9月的2万5涨到2021年3月的2万6；观音山片区的冠城大通棕榈湾从2019年8月底的2万涨到2021年3月的2万2；万通城从2019年3月的1万4到2019年10月的1万8至今平稳；虹桥片区的万濠世家从2019年5月的2万2涨到2020年10月的，3万，江景苑小区从2019年底的1万7涨到2021年3月底的2万2；军山片区的山景水岸从2019年5月的1万4涨到2021年3月的2万1；狼山片区的园林佳苑、濠河片区的星光城、新城片区的中南世纪花城三期房价平稳，均是2019年初到2019年底涨了一波，此后平稳。

经开区：成交火热，景瑞御府2019年3月1万4到2019年9月2万1，其后平稳。南通雅居乐花园从2019年3月的1万2到2019年11月的1万7，目前平稳在1万8左右。南通橡树湾2019年3月1万3到2019年10月的1万9，此后平稳。

通州区：通州区先锋片区的九龙园房价平稳，金色城品从2019年11月的1万5至今有10%涨幅，湖滨华庭从2019年3月的10700涨到今年3月的1万9；中南万科大都会从2019年4月的1万3涨到2020年5月的1万6，此后继续涨到今年3月的2万1。南湖学府从2019年9月的1万4涨到今年2月底的2万。

海门区：海门区的汇智嘉园从2020年3月的1万3涨到今年2月的1万6；欣悦佳苑从2020年1月的1万5到现在的1万6；中南漫悦湾从2019年12月的1万7到今年3月的2万1；锦尚名苑一期从2020年5月的2万到今年2月底的2万3；海秀花园从2020年8月至今稳定。

启东市：二手房成交不活跃，房价在1-2万之间，整体平稳。

海安市：离泰州市区近，房价在1万-2万之间，整体平稳。

如皋市：靠近市区，碧桂园龙游湖小区从2020年8月的9500到今年3月的1万2，水绘天源从2020年7月的9000到今年3月的1万1，御锦馨河城从2020年8月的1万2到今年2月的1万4。

如东县：房价在5000-8000之间，非热点片区，房价平稳。

03南通被督导

通过分析南通各片区成交情况，可以看出：南通的崇川区（包括经济技术开发区）和通州区涨幅最大，成交也最为活跃，属于投资热点区域。2020年3月，南通市房价均价上涨至16765元/平，同比上涨16.37%。此后板块分化严重。主要原因是2020年3月，南通市出台限房价限地价政策。

但是2021年3月以来，情况似乎有所变化，连县区土拍楼面价竟然破万，此前的限地价名存实亡！目前南通有73宗万元地块排队上市。

3月9日，启东两宗地块楼面价双双破万，突破启东天花板。

21006地块经过105轮报价，由海门市希尔美贸易有限公司（龙信）竞得，成交楼面价11924元/㎡，总价7.44亿元，溢价率43.66%。

21007地块经过53轮报价，由海门市博尔美贸易有限公司（龙信）竞得，成交楼面价11437元/㎡，总价8.59亿元，溢价率42.96%。

3月10日，如东新城两宗相邻地块出让，楼面价同样破万。

2013-02地块经过349轮报价，由淮安威新置业竞得，成交楼面价10627元/㎡，总价10.68亿元，溢价率81.77%。

2013-03地块经过262轮报价，由融创竞得，成交楼面价10330元/㎡，总价8.02亿元，溢价率81.07%。

3月15日，金沙湾和兴东街道地块成交，均创下板块新高。

R2021-004地块经过470轮报价，由上海大发地产竞得，成交楼面价14095元/㎡，总价12.1亿元，溢价率28.13%。

R2021-006地块经历545轮报价，由南通天威置业竞得，成交楼面价6919元/㎡，总价1.11亿元，溢价率229.46%。

限地价政策出台一年，楼市成交量下滑，部分小区挂牌价有下调，加上南通基建项目较多，ZF立马就熬不住了。在房价不炒的大背景下，自2017年以来，南通很多片区房价都翻番了，此次被督导约谈实属情理之中。

目前南通在没有升级调控政策的情况下，待售二手房数量突破7万套，二手房价已基本停涨。南通GDP位居全国江苏排名第四位，仅次于苏州、南京、无锡，但南通人均GDP排名不到第四，房价位居江苏第三位（仅次于南京和苏州）。

04南通投资机会分析

从小区成交量、投资共识角度而言，南通的老城区、经济开发区及通州区是优先考虑的区域。

南通作为教育之乡，但是目前部分学区房价格整体还不算太高。目前南通购房政策非常宽松，不限购不限售，外地人交满一年社保就可以买，如果买新房，开发商可以帮你一年后网签基本等同于没有任何限制。这也许是南通之前房价暴涨的动力之一。

崇川区是南通的老城区，也是教育资源相对集中的地区。比如实验小学创办于1902年，是南通历史上办学最悠久的学校，目前实验小学（南校区）挂牌均价2万3-2万8，北校区挂牌均价1万5-2万3。通师一附是南通的模范小学，周边15个小区挂牌均价约2万4-4万1，通师一附朝晖学校周边挂牌价2万-3万2。城中小学是南通人心目中最好的小学之一，周边34个小区，挂牌均价在2万9到5万6左右，以3-4万居多。南通另一所小学名校是通师二附。

目前南通有三大名初，启秀中学、第一初级中学、和田家炳中学，入学依据要求户籍和房产证双一致。南通学区和厦门非常类似，比如多校划片，比如单校直升，看具体小区。

2020年南通作为GDP排名21名，比上年前进2名次，未来依然具备房产投资价值。