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这回到底掐住了炒房客的“命根子”,房地产要变天?释放两大信号

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在城市化的作用下,房地产快速发展已有二十年有余,不少人不曾想到,今天很多县城的房子都要比20年前的北上广深等大城市贵。虽然说对于早买房的人来说,他们实现了财富增值,但对于国家经济和金融安全而言,房价涨得过快、房价过高,自然不是一件让人安心的事。世界上多次金融危机,都由房地产泡沫破裂引发,前不久,央行党委书记、中国银保监会主席郭树清直言:“房地产核心问题还是泡沫比较大,是金融体系最大的灰犀牛”。由此可见国家监管层对房地产发展的重视和担忧。

由于房地产对经济、金融的特殊性,一直以来,房地产都是戴着“脚镣”发展,当楼市过热的时候,相关的调控都会扑面而来,直到今天也是如此。但是,有些人认为,楼市虽然一直有调控,但房价却是越来越高,一些人当听到调控这个话题后,似乎产生了“免疫力”,见怪不怪。不过,在笔者看来,任何事物都需要一个过程,特别是从我们此前没有经验,到现在调控手段越发成熟,要做到房地产市场健康平稳发展,又要挤出市场中的“炒房客”,在笔者看来,这回到底掐住了炒房客的“命根子”,房地产要“变天”?

首先要说明一点,不少人质疑:为什么不用“房产税,甚至空置税”,这一简单而直接有效的方式来抑制楼市。在某些专家看来,我们当下的国情还不允许,一方面我们很多人都是在一穷二白基础上开始的,未富先老,据有关统计,我们超过70%的家庭财富都在房地产上,一旦贸然征税,老百姓的财富容易缩水。另一方面,购买的房子,已包含贯穿于从开发商拿地到销售、交易的各个环节,如果真要征收,还需要剥离开来,并有相应的法律依据,这些都需要时间,所以,在现阶段征收房产税和空置税的可能性不大。

不过,这是否就意味着没有办法让房地产走出一个健康发展曲线了呢?答案自然不是!正如前面所言,我们对楼市的调控经验积累得非常丰富,手段多样且愈发精准,其直接目标就是要在房住不炒的大原则下,把炒房客从楼市中给赶出来,如何做到呢?其实就两个着力点,一是限制住炒房客的资金,没钱自然就无法炒房;二是尽量拉长周期,增加炒房客资金成本的同时,让房子失去流动性,时间长了,确定性降低,也就没什么人炒房了。可见,掐住这两点,实际就是就掐住了炒房客的“命根子”。

第一,严查经营贷。不在楼市中可能不太了解,但经常关注楼市的人应该听过,随着国家持续加大实体经济的支持力度,给予企业的利率是非常低的,一般都在3点几到4点几的利率,所以,一些炒房客就钻了这个空子,注册一个小微企业,很可能就是一个空壳,然后申请大量经营贷款(数额根据抵押物和需求定),当资金到手后就去买房。说实话,他们与普通购房者都不在一个起跑线上,资金来得容易,最重要的成本低,当房价上涨了,他们是最大获益者,但现在行不通了。

据新华网4月12日报道,日前央行、银保监、住建部联合印发防止经营贷违规流入房地产领域通知,包括从贷前、贷中和贷后各个节点严防经营贷流入房地产。文件下发后,包括北京、深圳、上海、杭州、合肥等几乎所有楼市热点城市均开启了自查,一些城市已经查出不少经营贷流入楼市的情况,虽然说未必就能把以前的违规情况一一查出来,但震慑效果是非常明显的:万一被查出来,银行会把资金收回,自己能否填得上资金窟窿?而且还可能有信用污点,代价无疑是巨大的,所以,后面经营贷炒房这条路算是到头了。没有经营贷这一大笔炒房资金,这些炒房客势必知难而退。

第二,限售城市全面开花。购买的住房再转手,给予一定的限制时间,称为限售。应该说,住房限售已经不是一个新名词,自从2017年3月厦门执行限售政策以来,陆续有50多个城市加入限售之列。但是,时间进入到2021年以后,又有一大批城市加入到限售之列,而且包括西安、成都和合肥等城市,将热点楼盘和区域的新房、二手房限售期提高至3-5年不等,也就是说,取得房产证后满3-5年后才可上市交易。毫不夸张地说,限售已成为热点城市升级楼市调控的“标配”,楼盘、市场不是很火吗?就限制你转售年限,3年不够,5年,就不信温度降不下来,炒房客首当其冲。

那么,是否意味着房地产“要变天”呢?释放出两大信号(结果)

从楼市调控的出发点看,是保持房地产市场健康平稳发展,而在主管部门的监督下,诸多城市严查经营贷和升级限售,其目标主要也是针对炒房客,所以,从这个角度看,房地产市场肯定会发生变化,与过去楼市调控不同的是,当下的调控更有针对性,效果应该会很快体现出来,起码释放出两大信号(结果)。

第一,炒房行不通了。房住不炒不是说说,阻断这些违规资金流入炒房客手中,犹如“巧妇难下无米之炊”,总不能去借高利贷炒房吧。而且,即使你自己拥有资金,但限售个3-5年,加上期房建造期2年,一套房子具备转售资格起码需要4-7年,那个时候的市场是什么行情?现在你所在的市场热,并不代表数年后还热,要急用钱怎么办?任何炒房客都会掂量掂量,购房越来越理性是大趋势。

第二,不是什么房子都能卖出去。炒房客撤出楼市,对楼市最大的贡献就是让购房需求回归正常,回到以刚需或者改善为主的市场。我们说,那些品质房,性价比高的房子,还是会受到自住者的欢迎,但是,少了炒房客这类需求,那些质量差、问题多的楼盘,甚至包括二手房,销售会存在滞销,还有那些被炒房客占据的楼盘或者区域,当炒房力量跟不上以后,当地被炒高的房价,刚需也接不上,类似此前的“环京楼市”,不仅开发商的房子卖不出去,二手房也难以找到接盘侠。

随着楼市调控的延续,我们有理由相信,炒房客退出楼市是必然,房地产市场健康平稳发展可期。对此,你有什么看法呢?

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