居不如新，人不如故

文丨地产三哥

城市必须不再像墨迹、油渍那样蔓延，一旦发展，他们要像花儿那样绽开，在金色的光芒间交替着绿叶。

——《进化中的城市》

一、拉平城市的天际线

2007年之前，假如用30年时间的长镜头去拍摄猎德村，大约就是一点墨迹在画布上浸润蔓延的过程。

2007年之后，假如用6年时间的长镜头去拍摄猎德村，大约就是这块墨迹在政府、村民和社会资本三方携手中变成了花儿与绿叶。

改革开放之后一直到2007年之前，猎德村随着广州城以及珠江新城的发展，猎德村蓬勃而野蛮的生长，这让它具有典型的城中村特征：

第一，改造前，猎德村的家庭人均收入约为5475元，主要来自集体经济分配（占75%）和出租房租金（占25%）；

第二，租金低，改造前仅为10-15元/m2；

第三，外来人员多，组成复杂，收入不稳定，难以管理；

第四，建筑混乱，建筑物密度高，通风和照明条件差。

2007年，在政府的主导下，富力集团联合其他地产公司加入到猎德村的改造工作。

2010年10月，历时3年改造，新猎德村复建房小区“猎德花园”正式完工，村民如愿住进了37幢楼高、30余层高层住宅构成的复建房小区，实现了“住高楼、睇靓景”理想。

除了复建房小区之外，猎德村的城市更新项目围绕猎德村，打造了江景写字楼天盈广场、时尚购物中心天汇广场、六星级酒店康莱德等多元商业形态，如今已成为广州城市进步发展的“地标名片”之一。

猎德村曾经是广州天河最穷的城中村，借城市更新政策，一举晋身CBD地段新贵。

（改造前后的猎德村）

紧邻猎德村的杨箕村也是典型的“城中村”。

上世纪80年代开始，广州市政府开始开发五羊新城——最早的商品房区，到了上世纪90年代又开始开发珠江新城CBD，杨箕村地处五羊新城和珠江新城之间，地理位置优越，因此。杨箕村是大量外来打工者的首选落脚点。

随着经济发展、耕地征收，杨箕村的村民们“种田”改“种楼”：在不大的宅基地上，盖起了一栋又一栋的 “握手楼”、“接吻楼”、“拥抱楼”。

空间利用率低、功能布局混杂、基础设施不健全、人居环境落后……在光鲜亮丽的CBD面前，杨箕村的城中村现状极大地制约了城市功能的发挥。

2008年，政府开启杨箕村的改造工作，杨箕村成为广州首批“城中村”改造试点之一。

（杨箕村改造时间线）

改造后的杨箕村以杨箕大街为界，分为北面回迁区区及南面融资区两部分。回迁区围绕两个中心园林，布置15栋、40层超高层住宅。融资区主要为大型商业综合体项目，４栋49层高档住宅、一栋超髙层甲级写字楼、一栋公寓，以及裙楼三层立体街区式商业。

城中村改造，把原本蔓延的墨迹和油渍或擦除、或渲染、或改造成为“金色的光芒间交替着花与叶”。

这些“画师”包括政府、村民和社会资本，这两个项目中的社会资本中都有富力地产：猎德村项目它是参与开发，杨箕村项目是其单独完成。

在这之前，富力已经以旧厂房改造闻名，广州“每一个烟囱倒下的背后都有富力”。从上世纪90年代末开始，为把污染企业从核心城区搬出去。1994年成立的富力生逢其时，抓住这一波机遇在广州先后实施完成了十几间旧厂的改造。

城市更新，不但拉平了城市的天际线，也拉平了城与村的差距。

（杨箕村改造前后）

二、弥合城村差距

一直以来，城市都是沿着地区边缘向外扩大的，新形成的居住区渐渐融入原有城市区域。随着时间的推移，曾一度被视为城市范围以外的城郊和乡村，现在已经被塞进各大都市的腹内。

——《街道与城镇的形成》

“城中村”的形成正是这样的现象。

即便没有实地看过、住过，从香港电影《七十二房客》到周星驰的《功夫》，以及胡歌的电影《南方车站的聚会》，我们都能对“城中村”的生活品质有一些直观感受。

尽管可能只是一街之隔，城中村和城市在生活品质甚至因此而产生的精神状态上有巨大差异，具体表现在人居环境、收入水平。

长镜头下，我们往往看得更加清楚。

以杨箕村为例，2010年，杨箕村共有36条大街、123条小巷及9座祠堂。其中除了本地人，还生活着3-4万名保安、清洁工、服务员等低收入人群。与杨箕村一路之隔，是广州的 CBD，包括当时的华南第一高楼、新中轴线，以及均价超过3.5万元/平米的住宅。

2016年改造完成后的杨箕村蜕变成一座65万平米的现代化大型城市综合体，集居住、办公、购物于一体。通过人居环境的改善，提升了村民的生活品质。

回迁区内的商业裙楼等约2.1万平方米集体物业，既解决村民的生活需要，也大力支持村里集体经济建设：另还有7000平方米写字楼、及3000平方米地下停车位给予杨箕联社出租提升集体收益。同样的变化早在2013年就发生在改造后的猎德村：在撤村改制后，猎德村的养老、社保、医保等社会行政服务纳入了城市体系。猎德村民经济收入的变化主要体现在以下几点：

（1）租金增长。改造后的出租房租金比改造前要有所增长，以60㎡的两室一厅为例，2007年，租金为800元，改造后到2013年升至2500元，翻了3倍以上。

（2）村内集体经济分红的变化。2007年村民人均分红约1万元左右；改造后，2013 年，村民人均分红为3 万元。

（3）猎德中心的建成，为村集体每年增加1亿元以上的集体收入，随着时间复利、地块升值，其贡献的收入更多，极大地促进村集体经济的发展。到2018年，猎德村办公租金单价高达160-200元/平方米，商业租金单价高达500元/平方米。

猎德村、杨箕村通过整体规划和布局调整，发挥资本和市场的力量，释放了旧村土地的价值，实现了村集体和村民收入的增长，拉平了人居环境、收入水平、社区治理上的城村差距。

2007年，富力地产联合其他地产公司共同参与猎德村项目；2011年，富力地产作为唯一一家地产商，参与杨箕村旧改项目。

猎德村、杨箕村作为稀缺土地资源，随着城市化的快速发展和中国经济高速前进，此地块的商业价值成倍数的增长，富力也获得了丰厚的经济回报。

三、社区复兴：从物理提升到人文传承

一座城市就像一棵花、一株草或一个动物，它应该在成长的每一个阶段保持统一、和谐、完整。发展的结果决不应该损害统一，而要使之更完美；决不应该损害和谐，而要使之更协调；早期结构上的完整性应该融合在以后建设得更完整的结构之中。

——《明日的田园城市》

就像费孝通先生所说的，每个中国人的人际关系就像投入水中的石子形成的波纹，以自己为中心向外推开，愈推愈远、愈推愈薄，形成了能放能收，能伸能缩的中国式的宗族与熟人的社会格局。

长期以来，城市化和城市更新更注重于城市物理环境的改善、商业化程度的提高、经济水平的改善，从而形成了大量复制、雷同的社区，这是“千城一面”的重要原因。

“城中村”的村民是以家族、血缘、地缘关系为纽带组成的集体，现代化城市的发展洪流，似乎冲去了乡土中国的人情冷暖、文化兴衰。

但猎德村的情况并非如此，传统与现代、经济与文化、都市与村落在碰撞中融合发展。

猎德村名字的来源充满了耕读传家的儒家意味，“耕道而得道,猎德而得德”。

当猎德村的龙舟穿行在广州CBD时，一场传统文化与都市文化融合的好戏每年端午都在上演。

每年端午，各村100多条龙船陆续来到猎德涌参与龙舟招景活动。

在猎德村的宗祠区的接待处，猎德村父老在岸上挥动手中的草帽，招呼来访龙船靠岸，邀请龙船手上岸饮茶吃饼。

各村兄弟老表上岸后，猎德父老在祠堂内上香放鞭炮并回柬，以此表示谢意和互相敬贺。中午时分，猎德村在宗祠区摆下300多桌龙船饭，宴请前来趁景的兄弟老表。

岭南文化尤其重视宗族纽带。

猎德村是有九百年历史的岭南水乡古村落，近代同宗聚集也有百年以上历史。改造后集中复建了祠堂，“五间祠堂、两座庙”，作为岭南水乡集体文化的另外一个标志性活动，龙舟竞渡自然而然的被传承了下来。

（猎德龙舟竞渡）

88岁的猎德村民李汉明说，更年轻的时候，他在龙舟竞渡时负责打旗指挥。而今，40岁的村民李建明，是猎德村龙舟队总教练，他在每年端午指挥猎德村和来自天河、越秀、海珠等地的兄弟村落一起竞赛。

在猎德涌两岸重建的猎人坊风情街中，都市商业文明在岭南水乡、一河两岸的传统中生机勃发。

充分挖掘既有社区的历史人文和景观特色，在环境、经济这些物理提升之上，寻找人文上的传承与复兴，才能避免“千城一面”、保留社区独特的活力。

在富力地产的“以人为本、可持续发展”的旧城改造核心理念下，杨箕村是另外一个文化传承的案例。

在杨箕村的旧村改造中，富力与杨箕村达成了祠堂拆迁之后重建的协议，在拆除祠堂的时候，村中的四族长老还专门举行了拜祭仪式，“祭如在”，这是中国五千年文化的投射。

杨箕村主要保留有姚、李、秦、梁四姓宗祠和村中的玉虚宫。玉虚宫在当年拆迁的时候并没有拆除重建，富力在改造中对玉虚宫进行重新修缮，将姚、李、秦、梁四姓祠堂，紧挨玉虚宫分别重建。

“以旧建旧”的施工重建之后，杨箕村祠堂群和玉虚宫古色古香却又焕然一新。祠堂前的石旗杆夹上镌刻着先辈的官职，它是后辈们的荣誉；红底黄边旗幡迎风飘扬，在广州的CBD中昭示着村落的存在和崭新的未来。

当村民们有婚丧嫁娶、重大节日的时候，这里是传统礼仪活动的中心，古村落的传统融合在繁华的都市之中。

而村民们闲来无事的时候，会在这里打牌娱乐，祠堂中充满了欢声笑语，在广州的CBD群中显得格外怡然而乐。

猎德村、杨箕村外来的租客以白领和学生为主，这些青年融入社群，也给社群带来了更多的活力。

文化传承阻止了老旧社区的衰败，特别留住青年人和中青年家庭，维系原有紧密的邻里、家庭代际联系、增强社区活力，避免了社会空间衰败现象。

这些正是城市的价值和归宿：无论是经济还是文化角度，城市应该让生活更美好。

（城市CBD下的猎德祠堂）

四、生意与情怀的平衡

猎德村和杨箕村是富力地产在广州旧村改造中过往的代表项目。

如果要按时间分类，旧厂房改造是广州城市更新的第一阶段，从外表上拉平城市的天际线。

旧村改造是第二阶段，从经济发展角度弥合城村之间的差距，改善民生、提升城市品味。

第三阶段的城市更新，则需要从物理环境的提升走向社区复兴，它需要文化传承、产城人融合发展，彰显每个社区的“和而不同”。

富力作为广州本土企业，从一开始就参与到广州的城市更新中，富力集团“这些年一边改一边学，积极参与了许多旧改新模式的探索和实践”，现在，这样的各具社区特色的城市更新项目依然在孕育、诞生。

作为广州又一个以祠堂为代表拥有百年历史的茅岗村，正在加速脚步，以“旧改”换“新颜”。茅岗村内的祠堂星罗棋布，老祠堂的一砖一瓦、一碑一梁已经演变成一种文化。对于黄埔人甚至是广州人来说是一个独特的存在。

2020年，茅岗旧改项目迎来了突破性进展。

2020年9月20日，茅岗路以西城中村改造项目首次摇珠分房，一期回迁房共摇出917套房源，村民预计在2021年陆续迎来收楼回迁。

作为茅岗项目改造的重要组成部分，2020年9月以来，富颐华庭两次开盘以合计超50亿元的销售额创下广州楼市记录。

情怀与生意在这里获得了平衡。

平衡的背后，是因为全程的身心代入。

在商业考量之外，富力将自身的本土情怀与村民的宗族情感丝丝相扣，每一个旧村改造项目的实施就是为广州乡村文化留下一份宝贵的传承记忆。

2020年，富力城市更新集团继续在规模增长的道路上一路向前，获取新项目上取得重大进展。接连新增广州大同村、石壁村、吉山村等城市更新项目。广州之外，是对太原、西安的重点突破。

截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划货值超过12000亿元。这些货值中一二线城市面积占比达到94%，大湾区面积占比达到60%。

年报披露，2020年，富力在一二线城市及大湾区的城市更新项目转换成130万平方米的建筑面积，已经成为当年销售的重要组成部分。

最后

这些年，我们总讲国运，到底什么是国运呢？

在广州CBD摩天大楼背景的祠堂门口，似乎能找到一些答案。

在猎德村龙舟队总教练李建明的话中似乎能找到一些答案：

“集中意志、听鼓手号令，做到最好。”

10万亿市场规模的城市更新已经来临，准备好了吗？

参考文献：

1、 李剑锋，城市更新的模式选择及综合效益评价研究 ——以广州市城中村改造为例，华南理工大学博士论文，2019年

2、 殷俊，综合指标视角下的城市更新策略研究——以广州市城中村改造为例，2018中国城市规划年会论文集（02城市更新）

3、 邓炯华，广州市城中村改造模式对比研究，华南理工大学硕士学位论文，2014年

4、 张威，刘佳燕，王才强．新加坡公共住宅区更新改造的政策体系、主要策略与经验启示．国际城市规划.网络首发，2021-03-15

5、 部分图片及资料来自富力城市更新集团微信公众号

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