成都楼市：“买房”和“租房”有何差别？这个难题终于清楚了！

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下为“ 成都房神” 微信公众号粉丝提问精选

提问：房神你好！自己和老公在深圳一套房、成都一套房，暂时短期都不想卖，手上子弹200个，想在成都再购置一套房，目前有两个方案，

一是天府新区购置纯投资盘，优点是资金压力小，但是暂时无法理解天府新区目前的价值和潜力，总觉得天府新区现在产业也很空心化；

二是高新或者武侯的改善盘，问题是子弹有限、压力感觉很大。请问房神，这两个板块哪个更值得入手呢？如果有必要，卖掉深圳住宅回成都一步到位可行吗？

回答：你好，成都房地产市场的现状，每个板块的价值都会被重塑，比如高新南区是一个非常成功的新区，追溯到5年前，我们不认可高新的价值，自食其力，全都是投机者，空洞无物，溢价过高。

然而，站在今天看高新，各大龙头企业大量加入，自住需求的比例现在已经超过了投资者的比例。虽然成都已经横盘3年了，三环边板块在水平盘期的所有低迷板块都已经完成了对价格的补涨，如大面板块等刚性需求纯住宅板块的价格现在已经达到1.8w，

我不知道你现在在成都有什么样的房产，如果它是一个成熟的地区，未来纯粹的资本可以考虑长期持有，可以买到高新。在房地产市场的基本逻辑中，我们知道大多数城市的发展都是一个逐步扩张的过程，而区位的发展越早，绝对值越高，随着环线道路交通的逐渐分散。

因此，在房地产市场的地段理论中，往往是以环线为基础来分析一个城市的价值。然而，对于成都来说，房地产市场的价值并没有完全按照环线分散，甚至有很大的不同。虽然环形线的逻辑是适用的，但在许多实际因素的参与下，环路逻辑并不是价值的结果。

成都的发展不是单纯的圆形分散，而是受到多种因素的影响。把成都当作环线是不对的。如果你看一下地铁客流数据，我们可以清楚地看到，成都的地理位置，实际上是以产业中心为中心，以产业人口的延伸面积和附加价值。

天府新区和主城的改善，未来的概率增加是大势所趋，新的领域是赢得更大的效益。前者更有活力，后者更有进取心。

提问：你好，房神！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。

有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问房神：

1.没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！

回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。

开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？

因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？

很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。

俗话说，羊毛出在羊身，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。

提问：房神你好！个人年后从乌鲁木齐来成都发展，已落户武侯区，社保提前找公司代缴，今年8月份满一年社保，社保缴纳地在高新或者武侯，现有子弹40，名下在成都范围内无房无贷，但是在乌鲁木齐有房产一套，有贷款记录。目前遇到的问题是，如果今年有资格就买，按照新政限贷，主城区内需要4成首付，可选择的余地不多；

新津新房可以做到三成首付，但是感觉又太远，担心后续的发展；如果等到明年老家的房产处理掉（今 年没法处理掉是因为产证没下来，不好卖），加上手上的钱，有子弹85，可选择的余地要稍微多一些，但是又担心未来一年成都的房产市场变数太大，后续出台更加严格的调控或者限贷政策。

想请教下：

1、对于我这种成都刚需首套房，我是今年就咬牙上车还是等上一年资金充裕一些之后

再买呢？这两种情况哪种风险更大？

2、如果今年就买，只有子弹40个， 是选择主城区老破小呢还是选择新津地区地铁口附近带学区的新房（楼盘是金融街金悦府）呢？

回答：首先社保缴纳地是高新还是武侯？这是两个不同的限购资格。如果成都高新社保只是满1年的话，依然买不到高新哈，不过可以买除了高新以外的其他区域。目前你子弹40的话，按照4成首付，最多也只能买到100左右的房子，而如果是85的话，可以买到 212万左右的房子，品质差异是很大的。100万的房子说实话选择性有点小，并不建议。

建议你及早处理下老家房产，把子弹凑满，时间和空间做一个抉择。

1、综合来看，接下来大半年的成都楼市会相对平稳得多，大涨大跌的可能性不大。所以你们抓紧时间，还有机会。当下买小房子，或者很偏远的房子，实际的风险，是大于后面买200万房子的。

2、主城老破小没有价值了，除非挂户学区房稍微能保值，但是限售3年，你会失去很多机遇。新津也是如此，但相对来说更具有未来性，非要买的话，可以选择这个新津地铁学区房。

提问：房神您好，本人老家湖南，现在和爱人在成都工作，还有个快满两岁的宝宝。本来觉得先不买房，先以事业为主。但是慢慢了解多了，看到房神说得很有道理，还是应该咬咬牙，先上车再说。现在和老婆商量着在成都买一个小两居的房。

我们现在的状况是：1. 我现在在体育馆附近工作，考虑在附近的南站和高新附近。但是看到您推荐成华得，不过我总觉得距离工作位置有些远了，不知道该怎么选了

2. 首套，刚需，但预算有限，总价也就170万左右

3. 考虑较新的二手，或者能马上交房的新盘。如果房贷＋房租压力会太大

4. 目前租在棕北老小区，附近交通便利，教育资源也比较好，但是能买得起的都是一些老破小，都是九几年的老房子了。但是位置好，不知道是否可以考虑。想请教一下房神，现在我们该如何选择，着重考虑哪个片区的房子呢？感谢

回答：刚需需求应该赶紧时间去买房，成都新政出后，对刚需是有利的，从长远来看，房价大幅下跌的可能性并不大，现在市场平静，我们应该抓住机会。

在等待就是房价回到了你买不起的地方了。

卡里存钱是不跑不赢通胀的，这一点你要意识到。

因此，对于预算有限的硬性需求，先赶上车，以后再换，

自住和投资的逻辑是不同的。你是自住需求中，所以你应该结合你的生活和工作半径圈来选择，你可以考虑二手次新的，即买和住，不需要租房子，减少开支的压力。

成都老破小无论是自住还是投资于都不要碰，除非有学区加持。

刚需建议着重在高攀路片区，淘淘二手次新，总价预算有限先买小户型两房上车，用资产追资产，以后再置换。

提问：房神你好！请问，为什么房地产升值似乎都是一个周期，而不是一个稳定的上升？是什么决定了这个周期？

回答：城市化、人口、土地供应和货币等因素，面对经济发展和宏观调控突出得非常薄弱。从长远来看，宏观调控要减少供给，增加交易成本，不能解决附加在房子上的红利，如户籍，教育、医疗、养老等福利，一个长周期就会导致房价上涨。

然而，在微观层面上，政策壁垒的调控必然会导致短期交易冰封、价格冻结、短期形成蓄水池，但对中短期投资具有重要的选筹意义。

我们不仅要深刻认识调控性质引起的房价上涨，而且要担心短期内调控对价格的深刻影响，实体操作是方向和目标，操作是实现目标的具体路径，正确的方向并不意味着不需要优化路径。

房地产投资还需要根据外眼看政策调整策略，在这种政策中，你还要学会快速运行和快速迭代。

提问：房神你好，我准备买个房投资，总价预算170，按照你说的“十年内次新房，主城区小套二”结合学区，选出了2万5的首航欣程，对口棕北小学，你觉得这个盘有升值空间吗？因为那里只有地铁规划，所以看上去感觉升值空间不大。

回答：自住的话，首航欣程，无论是位置，还是配套，都不错，首航还是比较保值，但升值空间在全成都来讲，应该算中等类型，贵在生活配套完善，自住起来会比较方便一些。总结就是自住方便，但升值中规中矩，抗风险能力还是不错。纯投资，在房屋升值的同时，这个房子的租售比还不错，带来的收益也很可观，还是比较推荐的。如果看上有喜欢合适的房源，是可以下手的。

提问：房神你好，你觉得现在买房这么难是租房还是买房两者压力哪个更好？

回答：其实，租房和买房与有没有压力没有必然联系，普遍情况下，除开全款不差钱的这种情况

买房的初期，每个月有固定的大额资金用于还房贷，平时喝星巴克，穿耐克阿迪，上京东；

买房之后喝白开水，穿安踏特步，上拼多多，生活质量会有所下降。

租房相对来说生活压力小一点，毕竟相对于房贷的数额来说，房租的数额会少一些，也不用一次性拿出几十上百万付首付款。

没钱买房的时候，租房是在城市工作生活的年轻人的生活方式。

也有选择一辈子租房的人，但这些都是个人选择，要结合个人实际情况来。

不过，无论租房还是买房，我觉得有一点很重要：

就是每个人都要奋斗，无论男人还是女人，奋斗就是每一天很难，可一年一年却越来越容易；

不奋斗就是每天都很容易，可一天一天越来越难。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面。