内部腐败严重，业主维权不断，销售增长停滞……东原地产怎么了？

近日，东原集团内部发布数起华东区域违纪通报，涉及杭州公司、上海公司共15人。其中，

• 上海项目营销副总监王艳菊因违纪被处理；
• 杭州公司营销负责人、城市助理总经理许星星，多次收受供方回扣及好处费，金额较大；
• 营销管理部品牌策划副总监严国康，通过多个营销策划合同套现、多次收受供方回扣及好处费……

内部腐败 外部维权

根据《通报》，华东区域公司存在人为操纵招标结果、串通招投标、后补虚假招标流程、违规套现、原链家数据造假、员工收受供方回扣及好处费、员工向供方借款等问题。

经公司研究决定，对违规员工进行处理，共计13人，还有2人正在调查。

其中，杭州公司涉事的有营销管理部、客户关系部、人力资源行政部相关人士；上海公司涉事的有营销管理部、阳澄湖项目相关人士。

知名地产分析师严跃进表示，近期东原内部贪腐的消息在整个地产圈都很受关注，东原这两年的市场规模和市场影响力相对偏弱，贪腐如果不查处会更加制约发展。

除了内部腐败问题，东原地产违规销售、业主维权现象也屡禁不止。

此前有媒体公开报道，东原地产重庆多项目存在为“三无人员”包装身份贷款买房、与业如信贷进行“首付贷”合作，以及有项目疑违规将办公楼当公寓卖等乱象。

另外，自2014年起，东原地产全国多个项目遭遇业主维权导致口碑急剧下滑：

• 在武汉，东原启城部分业主因装修施工质量堪忧也进行了维权活动；
• 在郑州，东原晴天见小区消防通道存隐患不达标，业主拒不收房，而且还存在幼儿园占地与合同约定不符，绿化不达标，私改消防规划、防火门窗没有安装等问题。东原阅城因承诺的学校无法落地、“头盔式”阳台等问题遭遇维权；
• 在重庆，东原晴天项目因疑存虚假宣传，承诺的交通轨道、商业配套等无法兑现，遭业主维权。

至今，很多问题东原地产仍未给予有效解决方案。

排名下滑 跌出50强

龙湖、金科、东原一度被称为“渝中三杰”。如今，龙湖、金科已冲上2000亿元的销售规模，并且双双位列房企TOP 20强。相比之下，东原地产掉队趋势明显。

正因如此，在2017年将总部搬到上海后，东原地产开始加速全国化扩张，并先后连续进入昆明、西安、郑州、长沙、贵阳、广州、佛山等二线热点城市，呈“火力全开”势态。

在开疆拓土之余，东原野心勃勃地定下了发展目标——短期目标是进入房企50强，下一个目标是30强。同时，在2020年实现千亿销售额的目标。

但从2020年的年报看，东原地产三年冲刺千亿的野心落空了。按照迪马股份房地产合并口径计算，从200亿元到224亿元再到227亿元，东原地产近三年增长陷入停滞。

而按照克而瑞口径，东原地产近三年全口径销售额，分别是548.7亿元、540.1亿元、602.1亿元，同样是止步不前，排名也不断下降。

与2018年董事长罗韶颖提出“保50争30”的豪言相比，东原地产受地产业务拖累毛利率大降，在下坡路上越走越远，不仅没有实现地产前30强及千亿的夙愿，反而排名跌出50强。

在克而瑞榜单中，东原地产2020年全口径销售额为602.1亿，位于排行榜到第64名；权益销售额为324.8亿，位于排行榜第74名。

近日，东原地产上市实体迪马股份（600565.SH）披露年报，2020年实现营业收入212.71亿元，同比增长7.99%；实现净利润18.03亿元，同比增长25.89%；扣非净利润15.06亿元，同比增长13.73%。

盈利指标看似较好，然而公司负债情况依然不容乐观。

毛利率下滑 拖累迪马股份业绩

财报显示，迪马股份应付款与长期借款均有所增长。

截至2020年末，迪马股份应付账款89.9亿元，占总资产的11%，同比增加52.48%；长期负债规模86.9亿，占总资产的10.64%，同比增加31.36%；总负债634.3亿，相比2019年末的574.6亿增长10%。

实际上，迪马股份短期借款29.7亿，加上一年内到期的非流动性负债22.9亿，合期末并现金约为65.7亿，现金短债比约为1.2倍，流动性风险仍存。

尽管如此，似乎却并不影响迪马股份想要做强地产的野心。对于2021年拿地计划，东原地产表示耗资在300亿元以内，超过其在年报中所披露的227.21亿元全口径销售金额。

而前车之鉴就在眼前，2017年，迪马股份大股东东银控股曾陷入了前所未有的债务危机，数亿资产被冻结，上百亿的银行借贷待还，迪马股份因此受牵连。2018年，东银控股的债务重组得到实质性解决，公司发展才进入实质解决阶段。

如今，迪马股份又要被地产拖累？

实际上，近年来东原地产增长停滞不前，已经拖累了上市公司的整体业绩。2020年，迪马股份实现营收、净利润分别增长7.99%、25.89%，但来自房地产业务及物业的营收仅增长7.48%；房地产及物业板块毛利率20.09%，同比下降8.48个百分点。

其中华东区域的毛利率最低，为12.59%，减少了21.68个百分点，不知道这与前述内部腐败有无关系。

迪马股份在年报中解释称，系本期交付结转的业态涉及部分尾盘，毛利偏低，拉低整体交付规模的毛利率所致。此外，东原地产采取与其他房企合作开发地产项目的策略，权益销售占比连年下降，使其他合作房企分走的利润增多，导致少数股东损益增长。