中国金茂「稳三角」：高增速 强财务 硬品质

文/拾遗君

优秀的财务控制和极强的产品号召力，给了中国金茂不断实现优质增长的底气。

诸多年报，中国金茂无疑是焦点之一。

花旗继续维持买入评级，并预测中国金茂每年将保持两位数的盈利增长。

销售回款创新高、TOP20企业业绩增长率第一、年度目标完成率第一、金茂府持续霸榜销冠、“三条红线”全部绿档零踩线……

中国金茂的答卷，外界颇为关注。

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中国金茂2020年业绩报告显示，2020年，中国金茂首次实现合同销售额和销售回款突破2000亿大关。

其中合同销售额2311亿元，同比增长44%。销售回款2098亿元，年度现金回款率再次超过90%。

据亿翰智库发布的《2020年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》，中国金茂业绩增长率和年度目标完成率在销售额TOP20房企中均位居第一，夺得双料冠军。

中国金茂业绩增长率和年度目标完成率在销售额TOP20房企中均位居第一。

数据显示，2016至2020年，中国金茂分别以61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%的当年销售额同比上年增速，连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位。

仅从2018年到2020年，中国金茂就接连实现了1000亿和2000亿的跨越。

按照2020年的销售目标，中国金茂去年的业绩目标完成率达116%。

支撑中国金茂不断实现对自身超越的，是其在所布局城市的持续深耕，以及独特的产品竞争力。

2020年，中国金茂在北京、上海、南京、长沙、苏州、青岛、温州等七个城市签约销售金额超过百亿。其中，北京、上海的单城签约销售额超过200亿元，南京全年销售额超过180亿元。

从核心产品线“金茂府”的火爆程度，就可见中国金茂在市场的影响力。

北京颐和金茂府首次开盘销售业绩达到50.6亿元；

南京河西金茂府全年4次开盘4次售罄，单盘全年累计实现签约销售额40.17亿元；

深圳龙华金茂府全年销售额超过70亿元；

龙城金茂府首开当日拿下太原楼市单价2万元以上的高端住宅中首开去化率、开盘总金额和成交套数三项冠军。

金茂府霸榜的势头今年丝毫没有减弱。

3月27日，义乌福田金茂府加推，3月战绩一路飘红，单月累计销售金额已超过14亿。

金茂府的热销，正是中国金茂坚持高品质精品路线的最好回报。

以府系产品为代表的金茂项目受到市场认可。

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但中国金茂的目标不止于此。

在“双轮两翼”战略推动下，中国金茂近年来聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，以产业综合实力深度参与国内高质量发展为导向的城市运营。

2020年，中国金茂新增城市运营项目7个，将累计获取的城市运营项目增至27个。

这些城市运营项目均位于一二线核心城市以及活力城市群周边，为中国金茂未来的业绩增长打下强力基础。

而持续成熟发展的城市运营项目，则为中国金茂的业绩持续增长创造了动能。

去年，来自城市运营的项目就为中国金茂贡献了21%的当期销售业绩。2019年时，这个数据仅有14%。

比如，杭州金茂星外滩首开即销售10亿，武汉方岛金茂智慧科学城首开即售罄348套房源，无锡霞客岛生态城首开即创100%清盘记录；

张家港智慧科学城去年连开连捷、9月底开盘时出现了60秒销售8亿的纪录，三亚南繁科技城金茂湾蓄客85天认筹1670组、首开房源全部售罄。

热销势头在今年继续延续。

杭州公司金茂星外滩·秦望府项目于2021年3月30日第四次开盘，开盘当天售罄，去化率100%。

张家港智慧科学城效果图

不仅如此，去年，中国金茂1417万平方米的当期新增土地储备面积中，44%的二级新增土储均来自城市运营项目。

可以说，在城市运营商的定位下，城市运营板块已经成为中国金茂发展的“第二曲线”，赋予金茂穿越周期、持续高质量增长的内生动力。

得益于城市运营项目和住宅开发产品的火爆以及高回款率，中国金茂的账上堆积了更多的现金。

2020年 ，金茂经营活动所得的现金流净值也大幅提升至313.39亿元，较去年同期增加56%。

持续的现金流入，更进一步优化了中国金茂的财务结构。

公司的净负债率从2019年时的69%降至2020年的41%。剔除预收款后的资产负债率52.7%，现金短债比1.3倍。

按照“三条红线”的达标要求，房企净负债率不得超过100%，剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，现金短债比不得小于1。

以此对照，中国金茂不仅实现了“三条红线”要求下的全部绿档，更给行业树立了极高的标杆。

优秀的财务控制和极强的产品号召力，给了中国金茂不断实现优质增长的底气。

今年，中国金茂将年度销售目标设定为2500亿元，到2022年，则要完成3000亿门槛的跨越。

国际大行花旗指出，坐拥大量土储及健康的资产负债表，相信中国金茂可以很容易超越2022年3000亿的销售目标，同时更加清晰的盈利增长（预计每年双位数）和国企改革会为投资人的信心重建带来更多支撑。

建银国际表示，城市运营逻辑不变，会帮助提升中国金茂权益、毛利率及土储扩容，预计2021~2023年盈利复合年均增长率为7%。

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金茂府的热销、城市运营的爆发、稳健强劲的财务表现构建的“稳三角”，是中国金茂匠心科技、智慧服务、绿色战略的有力支撑。

聚焦地产科技和智慧城市两大方向，中国金茂已经和多家创新企业建立投资关系。

而“府”系产品的12大绿金科技系统更是中国金茂的独特竞争力。12大智慧舒居体系涵盖睡眠、声音、能源、水、空气等方方面面。

在实现健康升级、舒适升级的同时，中国金茂也打造更安全、更个性的智慧生活体系。

比如通过人脸识别技术实现社区无接触通行，利用智能语音交互打造无接触智慧家居场景，安装“天使之眼”智能监控系统时刻守护家人安全。

中国金茂要实现的，不仅是让这些技术解放了双手，也为业主提供一个更加安全、舒适、便利的智慧化生活环境。

2020年，中国金茂在绿色健康和智慧科技上再次升级，将纳米级“除PM1离子瀑净化杀菌系统”、航天领域“粒子阻尼减振降噪技术”等全新“黑科技”在北京颐和金茂府等项目上成功落地，创造了中国金茂府系2.0科技系统的又一次飞跃。

金茂物业提出了“智慧服务”的概念：以数字化物业平台为手段，金茂构建了“平台+场景”的智慧社区服务新生态。

不仅如此，以衍生及专属服务为出发点，金茂“悦邻+”增值服务品牌应运而生，赋予传统物业新内涵。

服务于全国金茂业主的“回家”APP也已全面上线，提供保修、缴费、人脸识别等便捷功能，实现客户服务与互联网的融合创新。

而作为公司主战略之一的绿色战略，更是诠释了中国金茂坚持以人为本的原则，深化生态友好、和谐共生的理念。

截至2020年末，中国金茂累计获得绿色建筑类认证或标识共计219个。预计每年碳减排量超过37万吨，相当于植树2097万棵。