北京楼市：海淀重点是永丰，未来10年潜力巨大

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　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐好，新人首问。 本人情况如下：京户，老家河北，独生子女，母亲已退休，父亲几年后退休，计划投靠落户。目前在海淀区故宫北院上庄附近有120平新房一套。在魏公村用sfsd资格月供两居室50平80年代老破小一套，房贷压力还是比较大的。目前因工作单位距离近常住老破小，花了大价钱精心装修了老破小，但感觉居住体验仍然不佳，还是想住大房子。关于以后的改善有两种想法：一是常持老破小，在孩子上高中之后（目前还在备孕…以后孩子的学校在老破小附近）再搬到目前上庄的大房子，将已有的上庄房子作为改善之用，寻找机会在上庄小区再买一套70平小户型以后把河北的父母接到北京来，这样办的话省事不折腾，而且资金压力小；二是以后卖出老破小，在海淀四环五环另找改善置换，目前已有的上庄房作为以后父母之用。需要咨询您的是：一是因为目前没有房票了，再买房需要办理父母投靠，按北京现在政策是不是父母投靠后就确定有两张房票了？因为父亲还有几年才退休，母亲甚至为了早点获得房票想办离婚，然后她先投靠过来，这种情况下是否也能获得房票？二是您觉得我的两种置换思路哪个更好一些？三是您觉得故宫北院，上庄，中关村壹号这个u地区以后的发展前景如何，上庄的房子会不会在我等父亲退休的几年里涨起来？第四，也是最重要的，上庄的房子性质不是商品房，目前产权证还未办下来，不清楚以后的交易政策和属于哪类经适。目前在上庄本小区看好了一套急着出手的低于市价的小户型，和我现在的房子一栋，真正是“一碗汤的距离”，价格也很让利，但就是属于先付70%，然后等房本办下来再过户，这种交易是不是风险太大，自己签的这种交易合同有法律约束力吗？

　　回答：你好，海淀重点是永丰，未来10年以后会有地铁新增，连接北部几个科学城。北部新区房价不会暴涨，需要慢慢养。目前来看，还是离地理位置太远了，上地辐射到西二旗西北旺几乎到极限了。 有两个问题： （1）引入的企业定位还是有问题。那边最大牌企业就是用友了、还有一堆银行软开，缺乏有活力的新晋网红企业 （2）和西北旺之间没有连续发展，形成了断层，中间隔了几公里，突然又规划了永丰。 反观上地西二旗西北旺，基本是无缝连接一点点发展过去的。 上地西二旗西北旺这一片已经连起来，无论产业还是小区；但跑到山后温泉这片，无论是产业还是次选小区中间出现一大片“断层”，客观上造成了永丰目前虽然规划好像未来很好，但发展10多年目前还是不如预期。 投资收益比较弱，如果考虑父母自住可以买，如果是考虑升值潜力，不建议继续加仓这里，同小区租房是最好的选择。把子弹投资到回报率更大的板块。 父母离婚后投靠可以获得房票，你们夫妻离婚，把房子都过户到老婆名下，再用你的房票买，也可以获得房票。 上庄要看具体哪个楼盘，不是商品房，可以合同交易，但是业主需要提供相同价值的抵押物 做公证。

　　提问：房姐，我是上海集体户资格，名下无房产，人在北京工作，北京社保不够5年，想在上海投资首套房出租，租金用于北京这边租房。手上有现金800左右，这段时间看了黄浦、静安区几个2000-2005年的楼盘像中凯城市、华润外滩九里、艾美国际等一室一厅，60-70平左右，单价10万左右，市场租金在13000-15000左右，你觉得能入手吗？租售比2左右，有没有更好的楼盘或地段推荐，谢谢

　　回答：我说一下这一片如何选筹，像市中心的中凯城市之光、国际丽都城，作为区域标杆，回搬楼也比较出名。与同小区户型结构更好的商品房相比，单价也便宜了10-15%，可以精挑细选。 另一个就是浦江镇 主要看8号线的四个地铁站，其中芦恒路站、浦江镇站是商品房社区，江月路站、联航路站主看动迁房社区。例如 一品漫城、浦江华侨城、浦江世博家园 都是不错得标的

　　提问：房姐，之前您推荐过望京可以买600以上的，7到8的标杆次新，或者5的老破大。我看到望京有一些老破大价格不到5万，这种是不是捡漏？

　　回答：望京的标的种类非常丰富，下至300万的低端老破小，上到3000万的豪宅大平层，中到1500的标杆次新。 望京是一个很包容的区域，原因在于望京是一个产住结合片区： 望京本身拥有全系列产业（大众商业、轻工、金融、互联网等），存量住房数量基数足够大，原先底子足够好，从而形成了自成一体的局面。 对北京来说，望京就是一座城中城，只是更加现代化和全面的北京都市，没有太多历史遗留问题。 任何有产阶层，都可以在望京找到属于自己的归属。 如果从专业的选筹角度来说，望京最佳的选筹集中在6-7百万以上，800以上上佳。 对应的选筹标的，望京优质的老破大集中在单价5万左右，例如望京望京新城，望京西园X区，圣馨大地，嘉润等，也有一些品质有明显问题的小区偶尔出来4万甚至更低的，但实际上硬伤的折价远超折损的价格，一味追求低价容易踩坑。 次新的范围比较广，04年左右7万不到的标的，10年左右7-8万的标的，都是不同的产品，华鼎、慧谷、宝星，首开、包括高总价可以买入的融科、东湖湾等，是不会错的选择。 8-9万以上更高的标的，大多是溢价盘，适度回避。 想买好房子，重要的是心中有数大脑清晰，能做出正确选择。 捡漏更容易让人偏信运气，踩坑比捡漏的可能性更大。

　　提问：房姐你好！看了你的文章，受益匪浅。孩子在北京5年社保，最近才有有买房资格。分别在中关村和望京工作。准备结婚，刚需买房，子弹300w。看了门头沟的新盘中骏天峰和回龙观的新龙城和国风美唐。望房姐给个建议有没有更好的其他板块和楼盘选择。如果在这三个楼盘选，哪一个更好一些。谢谢！

　　回答：你好，板块选择上回龙观优于门头沟，但是子弹300，西北旺和望京这2个板块更适合你。 西北旺关注春夏秋冬4个园区。 望京关注望京新城，利泽西园，望京西园，北纬40度，南湖东园等。

　　提问：亲爱的房姐你好 大额付费 首付150，经过一段时间的看房，有几套还算中意的房子，请房姐帮忙分析一下哪套更好一些。第一套是天通苑东一区50号楼的2层，84平米，没装修，卖365万，第二套是天通苑东一区16号楼三层，90多平米，可以拎包入住，卖385万，第三套是东坝金隅悦合园的一套20层，78平米，卖375万，但是额外需要补税。除此之外，房姐还有推荐吗？ 另外帮朋友问一下，预算500-600，两室，海淀，有哪些比较均衡的小区，不要老破小。 谢谢房姐。

　　回答：天通苑这两个第二套>第一套，不过性价比都一般。 东坝金隅悦合园小区是限价商品房，税费比纯商品房多一个土地收益金，小区密度偏大。 丰台可以看看草桥欣园、怡海花园或者方庄的方X园、三环新城 朝阳可以看看 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 海淀看下 清河 清景园 ，西二旗 富力桃园，西北旺 冬晴园

　　提问：房姐好，西二环有一个110+的两室学区房（在孩子名下，没有贷款），楼龄22年，在周边老小区里算不错的，但是没有电梯，停车困难，车子经常被划，来上学的租户也让小区品质有所下降，好处是近地铁近医院，生活非常方便。在海淀颐和园有单位一套50+平两居（没有产权，只能使用，而且如果买了商品房就会被收回，所以房子写孩子名）。父母还有一套西城四室的房子。此外自己在怀来有一套叠拼，烟台一套洋房。现在家里日常主要就我一人居住，孩子们都在国外，5年内只会偶尔回国小住。但是考虑孩子已经大学毕业，可能会带朋友回来，并且几年后可能回国工作，想卖掉二环房，换成大的3-4室改善住房，换房原因除了老房子的不便处，还有就是两个孩子都大了，至少需要三室。自己工作自由，在家工作机会多，所以希望家里环境改善，对区位不敏感，只是新房子交通上方便回来照顾父母更好。目前看了孙河的天瑞宸章，首开拾光里，国风尚樾（已经没有三室了，pass），珑原、澳洲康都的四室平层，东湖湾三居，还打算看福熙大道，以及未来科学城一带的新楼盘，主要考虑西、北，西北，东北，希望自住改善加增值，也考虑如果孩子回来工作相对交通方便，求支招，是否建议出掉二环学区房，换新房还是二手，孙河的房子上次看过很喜欢，是否能保值以及地段配套估计能否较快完善，求推荐选项，怎么配置合适，谢谢！

　　回答：孙河长期看还不错，但配套要3-5年后才能成型，定位就是中央别墅区，人口密度比较低，商业入驻积极性不高。另一个就是选择配套和商业更成熟的望京 例如东湖湾、橄榄城 适合投资+自住。福熙大道不建议 定价比较高 ，位置也不如望京。

　　提问：房姐，家有自住房一套，想再买一个小户型投资，10AM新坐标怎么样？二套房贷是否划算？

　　回答：10AM离方庄地铁700米左右 配套相对成熟 ，距离方庄体育公园和龙潭湖公园都很近，也无学区溢价 不过小区小户型居多，大多一居室和开间，少部分两居室 综合评估 建议淘两居作为投资标的

　　提问：新人首问，房姐您好！我和爱人都没有北京户口，今年刚满5年北京购房资格，首房首贷，有一套商办房在父母名下。看了很久，考虑未来孩子出生在北京上学，父母又希望买新房，所以主要关注亦庄。 目前关注河西区的金隅学府二期139平户型、雅居乐京华雅郡的134平户型，以及京东总部边上的招商臻珑府135平户型，想听听您的意见（上学、以及哪里更保值）谢谢老板！

　　回答：亦庄扎堆一批限竞房，招商·臻珑府 缺点是离公共交通有一段距离，周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，定价较低对于上车盘可以考虑，学校有建华实验亦庄学校 金隅学府 容积率有点大，楼栋太密集，居住体验上一般。 学校有人大附中 雅居乐京华雅郡 周边配套，绿化环境一般 光秃秃的都是楼，价格偏贵 学校有人大附中 性价比上推荐 臻珑府>金隅学府\/京华雅郡

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