房贷收紧威力显！广州一手成交大跌三成 但房价还在涨

根据广州中原研究发展部监测：3月广州新房网签9974宗，环比“春节月”上升16%，但对比今年1月下跌31%，对比去年12月下跌38%； 2021年以来房贷收紧、预售证“刹车”等手段已直接影响广州楼市“活跃度”。

此外，由于供地方式改变（广州正式实行集中供地），2-3月期间无优质地块推出带动市场气氛，一定程度上亦影响买家购置欲望及市场预期。

虽然成交量得到控制，但从3月新开盘价格来看，房价依然保持上涨势头。

【新批供应】春节起连续17天无新批预售证，创330新政以来“最惨淡”3月

本月新批供应面积为39.35万㎡，仅比春节月高16%，对比去年同期下跌37%。今年因调控趋紧，春节及后新批预售经历长达17天的“挂零”期，为17年330新政以来“最惨淡”3月。

回顾近5年3月供应情况，今年总供应量仅过去4年平均值的73%，新批受限直接影响开发商推盘计划，进而“波及”买家购置热情。

区域结构方面，增城、番禺供应占比较大。广州中原研究发展部认为，新批恢复以后有意往增城等区侧重，体现了官方对促进各区均衡发展，为部分热区降温，为潜力区域吸引人才“安居置业”发力。

从2021年一季度市场情况来看，成交亦在供应把控和热区价格变动下出现“分化”，其中增城尤为明显，2020年表现“低调”的增城正“强势回归”发挥吸纳本地、大湾区买家等作用。

【成交情况】白云、花都凭借充足货量及洼地优势，成交增幅显著

本月中心区成交白云表现抢眼，该区累计成交7.23万㎡（699宗），环比增加31%。区内热盘星汇云城于3月中旬加推，月内网签1.15万㎡（122宗），占区域成交的16%，由于该盘位于3号线同和站沿线，吸纳不少天河上班族购置；另一方面，由于天河热点二手板块经历新一轮涨价，一手供应较少且集中在奥体、广氮等东部板块，不少买家亦转投该盘。此外，龙光玖誉府、中铁诺德·阅泷、保利珑玥公馆等“北部四镇”项目凭借3万/㎡的“市区洼地价”跑量。

外围区方面，花都、增城成交增幅跑赢大市。其中花都成交11.04万㎡（982宗），环比增加38%，为本月增幅最大的单区。除大盘融创文旅城跑量以外，恒大悦府、恒大翡翠华庭成交量较大，随着广州北站TOD建设推进以及周边旧改、出让地效率加快，广州北站将会成为花都继空港区、区府绿色金融CBD外又一重要市场热点，为花都楼市带来新的刺激点。

【库存状况】供应持续两个月放缓，全市周期下探至6.4个月

截至3月末，全市库存量为831.73万㎡，去化周期6.4个月。由于2、3月供应量明显减少，导致整体库存面积回落，黄埔、天河、南沙、荔湾等区基本以消化现有存货为主，导致整体去化周期再次“探底”。

广州11区除白云、从化以外，其余区域消化周期均不足10个月。其中，天河、黄埔库存触及3个月“红线”，除新批预售放缓等客观因素外，区域推新依赖旧改，招拍挂地块转化的新房项目单次供应量较少亦是导致其库存不足的原因。

【个盘表现】新增供应放缓，各区存货较足的大盘强势“霸屏”

由于本月新批预售速度放缓，影响了部分楼盘的推新计划，导致本月成交前十的项目“清一色”为各区存货充足的“巨无霸”大盘。

【后市研判】 市场调控已“初见成效”，广州需要维持健康的成交水平

3月成交不足万宗，可见房贷收紧、预售证“刹车”等手段已影响广州楼市气氛，对部分过热区域调控亦初见成效。接下来，广州需要维持健康的成交水平，而并非18、19年的“不温不火”；因此，目前对市场气氛把控上需要“张弛有度”。

假如4月新批供应速度重新“提速”，买家入市热情将有望被部分激活；另一方面，预计4月中下旬起开发商将积极备战五一黄金周，届时推盘动作、折扣噱头活动将会增加。此外，广州今年首次“集中供地”的48宗地块将于4月26-27日悉数出让，预计部分热门地块将会以相对积极的价格出让，这将带动相关板块的买卖方市场预期，产生一定“化学反应”。