久期财经讯，3月30日，惠誉已将应丽丰控股有限公司(Lai Fung Holdings Limited，简称“丽丰控股”，01125.HK)的长期外币和本币发行人违约评级（IDR）展望从“稳定”调整为“负面”，并确认评级为“B+”。惠誉还确认了该中国香港地区房企的高级无抵押评级和其3.5亿美元、于2023年到期的高级票据为“B+”，回收率评级为“RR4”。
“负面”展望反映了惠誉的观点，即在截至2021年7月（21财年）的财政年内，丽丰控股的投资物业（IP）EBITDA利息保障倍数将保持在1.0倍以下，因为购物中心横琴创新方自2019年开业以来尚未增加租金收入。惠誉估计，随着创新方经营业绩的改善，21财年IP EBITDA利息保障倍数将趋向于1.0倍。然而，IP EBITDA利息保障倍数的恢复仍存在不确定性。
此外，“负面”展望反映出丽丰控股的酒店及主题公园业务复苏和扩大缓慢，尤其是在Covid-19疫情之后。如果IP EBITDA利息保障倍数不趋向于1.0倍，且其酒店和主题公园业务持续疲软，惠誉可能会采取进一步的负面评级行动。
关键评级驱动因素
EBITDA较低：21财年上半年，丽丰控股的租金EBITDA同比下降22%，至1.44亿港元，主要原因是其IPs的运营成本较高，特别是创新方购物中心，该购物中心于2019年12月正式开业，并于2020年1月至6月因Covid-19疫情而关闭。惠誉认为，创新方购物中心的租金收入可能需要更多时间才能增加，因为疫情打乱了该购物中心吸引游客的计划。
惠誉预计，IP部分的EBITDA/总利息覆盖率将从21财年上半年的0.6倍恢复至22财年的1.0倍。然而，这取决于其现有IP投资组合的恢复和创新方购物中心的扩大，惠誉认为购物中心的恢复存在不确定性。
主题公园运营薄弱：创新方主题公园自2019年开放以来，游客数量不足，无法实现盈利。由于疫情，该公园于2020年1月至6月暂停营业，21财年上半年EBITDA为负，约为3800万港元。惠誉预计，在21-23财年，每年现金损失将持续在6000-7000万港元之间，酒店和服务式公寓部分的正EBITDA和出售已完工物业产生的正现金流将弥补这一损失。
新的IPs正在进行中：丽丰控股计划在23财年前增加130万平方英尺的租赁总建筑面积；这占其当前租赁组合的30%左右，包括其上海闸北广场和广州海珠广场项目中的写字楼。
开发现金流为正：惠誉预计，一旦创新方的写字楼和服务式公寓以及上海五里桥项目完工，丽丰控股的物业开发部分将产生正现金流。这将在21财年产生销售收入和现金流入。截至2021年1月底，已完工待售物业（扣除已收现金存款）达30亿港元。
母公司无评级影响：惠誉根据丽丰控股的独立信用状况对其进行评级，因为惠誉评估丽丰控股与母公司丽新发展有限公司(Lai Sun Development Company Limited，简称“丽新发展”，00488.HK)之间的联系较弱。这两家公司都是上市公司，丽丰控股的运营和财务职能尽管与母公司有一些管理重叠，但独立于母公司，丽丰控股专注于IP和在中国内地的发展，而丽新发展则在其他地区运营。惠誉认为母公司的并表财务状况与丽丰控股的财务状况相似。
评级推导摘要
丽丰控股和中国物流资产控股有限公司（China Logistics Property Holdings Co., Ltd，简称“中国物流资产”，01589.HK，B-/负面）的资产规模相似，在疫情之前，两者的IP价值约为25亿美元，产生的IP EBITDA约为5000万美元。丽丰控股在20财年的PI EBITDA利息覆盖率为0.8倍，与中国物流资产的0.7倍至0.8倍相当。惠誉预计，一旦上海和广州的新办公楼竣工，丽丰控股在23财年的覆盖率将趋向于1.0倍。惠誉认为，丽丰控股IP资产的资产质量更为强劲，因为这些资产包括位于一线城市的写字楼和购物中心。惠誉还认为，丽丰控股的再融资风险低于中国物流资产，因为丽丰控股在2021年3月对其短期债务进行了再融资，并且在2023年之前没有资本市场债务到期。
关键评级假设
-21-24财年IP租金收入为每年6.8亿-9.3亿港元（20财年：6.41亿港元）
-21-24财年IP EBIDTA为每年3.5亿-6.5亿港元（20财年：3.79亿港元）
-21-24财年年度资本支出为5-10亿港元（20财年：13亿港元）
-21-24财年人民币对港元汇率为1.2
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级/上调行动的未来发展因素包括：
如果IP EBITDA/总利息覆盖率在22财年前趋向于1.0倍，则展望将被调整为“稳定”。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级/下调行动的未来发展因素包括：
-IP EBITDA/总利息覆盖率到22财年未能趋向于1.0倍；
-酒店和主题公园EBITDA持续疲软；
-丽新发展并表财务状况减弱。
流动性和债务结构
流动资金充足：丽丰控股于2021年1月底的可用现金为23亿港元，受限现金为20亿港元，而短期银行贷款为29亿港元。2021年3月12日，该公司与12家金融机构签署了33亿港元的五年期离岸有抵押定期授信额度 和6.92亿港元等值的五年期在岸有抵押定期授信额度。所得款项足以为公司的所有短期借款提供再融资。
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