世茂的“朋友圈”与“生态圈”

　　又到房企年报季。

　　对地产行业而言，2020年是魔幻的，更是震荡的：“三道红线”加持，监管层层加码，各地调控力度不均、节奏不一，花样调控政策百出。

　　纷繁复杂的大环境下，房企表现各异，有人出局，有人更进一步。

　　2021年，哪些房企拥有更多机会？

　　《地产风声·年报季》第四篇，解读世茂。

　　最近几年，各行各业对“闭环”一词肯定都不陌生。一说要把企业做大做强做久，大家就会开始审视自己：我“闭环”了吗？

　　最早的“闭环”理论是一个美国质量管理专家根据“PDCA循环”提出的，即计划（Plan）、执行（Do）、检查（Check）、处理（Act）。

　　四个过程循环进行，让每个行动的效果都能得到衡量，并且优化，最终促成一个个小目标达成，这是广义上的闭环。

　　一旦行业顶级企业之间较量时，就不是一个闭环圈的事了，而是另外两个“圈”的事。

　　今天世茂集团发布了2020年度业绩报告，让人眼前一亮的数据很多。

　　比如，世茂的地产主业，2020年销售签约额达3003亿元，同比上涨15.5%，增速超过了绝大多数Top10房企。

　　Top10的平均增速为9%。

　　同时，作为一家多元化的企业，世茂在地产之外的表现同样不俗。以世茂服务为例，2020年10月底登陆港交所，上市才两个月，就给了投资者一份不错的回报：派息2.6亿港元，派息率达31%。

　　穿透世茂的业绩数据，从它企业自身的发展脉络中，我们可以看到这两个“圈”：

　　朋友圈和生态圈。

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　　赋能，做城市的朋友

　　很喜欢演讲的罗振宇，有一档跨年演讲，每年12月31日定期上线，演讲的主题叫《时间的朋友》。

　　在他看来，人要学会和时间做朋友，有了时间的尺度，很多事情就好理解、好解决。

　　做企业的，尤其是想做到行业顶尖的，除了时间，还得跟与自己有关的一切做朋友，共生然后互惠。

　　2020年，世茂继续围绕一二线及强三四线城市进行土地战略布局，这些城市给世茂贡献了九成货值占比，并带来高效产能转化。

　　通过和城市做朋友，进驻到深耕，世茂获得不错的回报。反过来，城市获得了世茂的赋能。

　　拿大湾区城市来说：

　　在珠海，世茂打造的港珠澳口岸城，是一个集合文化旅游、国际商业、品牌酒店、国际办公及口岸TOD交通枢纽的地标综合体，链接粤港澳三地，将替珠海打造一个新的面向世界的门户。过去一年，这个项目销售额36亿，卫冕珠海商办类成交TOP1。在深圳，世茂深港国际中心对城市的赋能就更多了。

　　这座总建136万㎡的地标建筑，顶在深圳“东进战略”的最前沿，商务总部、创新产业平台和创新科技引擎功能突出，可以让香港的资本、人才、市场和管理优势与深圳的区位、政策以及成本优势相结合。

　　项目2020年总销售额达50亿。

　　类似的赋能城市的地标，世茂在全国布局了很多。

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　　拓展多维“朋友圈”

　　地产行业，顾名思义，是一个和土地以及土地之上的城市打交道的行业。

　　和城市做朋友，也是最近几年行业头部选手最关注的。我们可以看到，不少大房企都有一个相似的自我定位：

　　城市的运营商。

　　但是，想持续保持在行业领先位置，只有一个“朋友”远远不够。世茂的做法是扩大自己的“朋友圈”：

　　和客户做朋友，和投资者做朋友。

　　年报数据显示，世茂2020年实现营收1353.5亿元，营业额同比上升21.4%，核心利润191.4 亿元，同比增长24.9%。

　　连续9年，世茂的净负债率都维持在60%以下。“三条红线”无一触碰，都在绿档。报告期内，世茂在手现金及银行存款684.7亿，现金短债比（扣预售监管资金）1.16，流动性充裕。

　　与此同时，世茂的盈利能力和规模增速不断提升，世茂增速高出十强房企均速6.5%，销售均价1.75万/㎡，位列TOP8房企单价第二。行业排名连续三年上升，目前位至第八。

　　全年建议派息 1.8港元每股，同比增长 24.1% ，从06年至今，实现15年连续派息，最近四年，派息率都在40%以上。

　　世茂用一系列优秀的财务数据回应投资者的信任。

　　面对客户，世茂则通过产品力递出橄榄枝，赢得客户信赖并成交，从而把产品力转化成销售额。

　　除了前文说的两个地标综合体项目总销近90亿外，北京世茂西山龙胤凭借过硬的产品实力，2020年单盘卖出50个亿；南京世茂天誉，全年销售额超38亿；杭州世茂钱塘天誉，全年累计热销超30亿。

　　正是这样的“热销”项目多，才拼出了世茂的三千亿版图。

　　赋能城市，赢得投资者和客户，做好这些还不够：

　　世茂也要做环境的朋友。

　　我们提倡建设环境友好型社会，强调人类的生产和消费活动与自然生态系统协调可持续发展。说到底，这需要靠更多的环境友好型技术、环境友好型产品、环境友好型企业来共同推动。

　　作为头部房企之一，世茂不断升级全周期绿色建筑新模式，还是比较注重并践行可持续发展理念的。截至2020年底，世茂绿色建筑总面积达6463.58万㎡，同比增长28.44%；多个项目荣获LEED金级&银级认证。

　　2020年，世茂获明晟ESG评级从B级提升至BB级别，并纳入恒生国指ESG指数。

　　世茂算是做了企业的分内事。

　　做到这点依然还不够。

　　一家企业越往上走，越会注重强强联合，与强大的伙伴做朋友。

　　为了打造各种更为智能化的场景，世茂携手多家互联网、科技巨头，把各种实用科技落到场景中，从语音、视觉、AI智能、大数据营运等各方面发力，加快数字化技术和多产业形态的融合，而行业巨头间的强强联合，也更容易孵化出环境友好型科技和产品。

　　世茂的科技型好友列表中，拥有这样一串名单：

　　海康威视、阿里云、腾讯、中国联通、海尔智家、有明云、云知声……

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　　搭建产业“生态圈”

　　朋友多少，决定路子有多宽。

　　而生态链能延伸多长决定路子能走多远。

　　华为鸿蒙掌门人王成录曾经坦言，“做系统容易，但搭建生态难”。

　　雷军说过小米要专注做生态圈，马云表示阿里不做帝国，要打造生态圈。

　　这些互联网“大厂”为什么热衷搞生态圈？我前面提到过，这是顶级企业终极竞争的必然。

　　搭建生态圈，最终目的是提升整个体系的核心竞争力，生态圈里的各个业务单体之间互相促进，从而把规模做得更大，把行业做得更透。

　　在地产行业，大家提及比较多的，与生态圈相近的概念是“多元化”。

　　但多元化不等于生态圈搭建。

　　2020年，世茂启动“大飞机战略”：以地产开发为核心“主体”，商业运营、酒店管理和物业服务及金融为坚实“双翼”，高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展“尾翼”。这就是比较典型的生态圈搭建：

　　相关多元化产业协同发展。

　　最终也是为了增强体系核心竞争力。目前，世茂旗下已有3家上市公司，未来整个上市公司群的快速平稳发展，将成为世茂的长远目标。

　　从年报中可见，世茂地产主业持续发力，实现量价均衡的稳健发展，其他多元业务同样增长强劲。

　　2020年，“大飞机战略”落地一年，世茂酒店、商娱、服务三大专业公司计划收入87.5亿元，合计实现收入86.3亿元，在疫情的不利影响下计划完成率仍达99% ，同比增速达33% 。

　　物业板块，世茂服务2020年营收较去年实现翻倍，达50.26亿元，净利润和归母净利润均增长超80%，毛利增长近九成。

　　截至2020年12月31日，世茂服务合约面积达 2.01亿㎡，底盘稳，后劲比较足。世茂服务也是自信地给自己定了三年小目标：实现5倍增长。

　　世茂服务还有一个优于多数同行的指标——非住宅在管面积比例大，达40.5%。这个指标可以衡量物管企业的综合管理能力。

　　目前，世茂服务已经布局了医院、学校、公建等领域，管理业态丰富，是中国校园物业TOP3。

　　北京大学、浙江大学、南开大学、北京师范大学等多所985/211高校，就是世茂服务在服务。

　　多元业态全面开花，可以跟地产主业形成掎角之势，拱卫“大飞机”飞得更快、更稳。

　　不出所料的话，世茂地产板块2021年还将继续高速冲刺。

　　2020年末，其土储总货值达1.38万亿元，足以满足未来持续增长的需要；今年可售货值超5500亿，不包含今年拿地今年供货的可售资源。

　　这些货源里头，有90%位于一二线及强三四线城市，具备结构优势。高能级城市布局更多，意味着整体去化率会更高。

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　　抢位终极赛场

　　未来，房企之间的终极赛场肯定不是在房地产。

　　大家都在抢地产以外的赛道，只不过，选择在哪卡位以及怎么卡位，不只是能力问题，还是战略性问题。

　　依托“朋友圈”扩列和“生态圈”搭建，世茂有可能率先抵达终极赛场。