富力在一个关键性指标上取得了重大突破

又到了一年一度的年报季。

作为一家业界知名的企业，富力近年来因为负债问题受到了一些质疑。但从去年以来，富力可谓是刀刃向内，用前所未有的重视程度和刮骨疗毒的决心来降负债、降杠杆。从3月25日富力发布的2020年财报可以看出，富力的决心和勇气获得了巨大的成效和正向回报。

先来看看富力的核心财务指标。年报显示，2020年富力已确认入账的营业额及毛利分别为人民币858.9亿元及203.9亿元,实现纯利润91.5亿元。此外，公司权益销售金额约1388亿元，销售面积约1153.09万平方米，同比2019年都实现了正增长。

全年实现每股盈利人民币2.53元。基于稳健业绩提供的支撑，富力持续派息回馈股东，董事会建议派发末期股息每股人民币0.62元，全年股息达到每股人民币1元。

年报显示，2020年富力有息债务总额降低374.1亿元，净负债率大幅下降69个百分点。截至2020年末，富力持有现金人民币399.5亿元，弹药充足。

这样的成绩，在光景好的年份，可能并不算什么。但众所周知，2020年，对于外部市场环境持续恶化、先后受到疫情冲击、调控政策持续加码、三道红线压顶的房地产行业来说，这样的成绩更显得尤为不易。

值得单独拎出来说一说的是，在一项多数人都没有注意到的一个关键性指标上，富力取得了重大突破。这个指标就是经营性现金流量。年报显示，富力在这一指标上，已实现经营性现金流量回正。

对于这个指标，可能很多人并未意识到经营性现金流回正有什么意义。对企业来说，所有的利润产生都来源于经营活动。举个例子，如果一家公司说自己经营情况很好，发展前景也很好，但经营现金流经常为负值，账面上的现金甚至不足以支付员工工资和应付款项，那么，这家公司在融资不能到位的情况下，就会产生资金链断裂的风险。

因此，衡量一家企业真实的经营情况，从现金流量表上看其经营性现金流情况是非常重要的。如果为正值，那么就说明这家企业的经营情况就比较健康。

此外，无论炒股还是投资，都讲究落袋为安。对于上市公司来说，仅仅账目利润好看还不行，现金拿到手才算盈利。而上市公司的现金流量表，就是对上市公司的“终极考验”，这是因为现金流量表造假难度非常高，很难粉饰。在其他报表的编制中，涉及大量人为估计的成分，但现金流量表却“只认钱不认人”，排除了主观因素。

而现金流量表的内容，主要分为三种，其中，当属经营活动产生的现金流量最重要，其中的“经营活动产生的现金流量净额（又称经营性现金流量）”又是重中之重，在某种意义上，这个数据可以视作现金版的净利润。也正因为其重要性，A股证券监管部门要求，上市公司要在财报的“报告摘要”中将其单独列示出来。

因此，富力在经营性现金流量这个关键指标上获得的突破，也意味着其经营情况正在良性发展。背后，也恰恰是富力销售发力、加速去化起到了重要的作用。

经营性现金流回正的同时，负债又大降69个百分点，富力究竟是如何做到的呢？

打一个比方，正如烟民戒烟，想要戒烟成功，首先得有决心。做一件事，决心都没有，那就不可能会成功。

听其言，观其行。在降负债这个问题上，富力的决心和行动力可谓是前所未有。在去年，富力不仅将降负债的问题上升到公司的战略高度，董事长李思廉甚至在去年罕见接受专访时对外表达三个减负债的方法，富力更是以实际行动向外界展示了自己降负债的决心。

去年以来，我们可以看到，富力2020年在收、支两端，规模、结构多维度，轰轰烈烈推进了一场减少负债、优化结构、壮大实力、缓释风险的系统行动，并取得极为显著成效。

降负债的问题，总体来说，绕不开开源节流。

富力早在去年初，就已经明确强调，销售去化将是2020年的重点工作。即便在疫情出现后，行业遭遇巨大冲击，富力也并没有坐以待毙，而是积极应对不利因素，开创多种创新营销方式，包括地产营销数字化，数字化案场、数字化渠道、数字化客户营销、数字化推广，加强销售去化。

比如，从二月开始，富力启动“好房子，线上购”；接着4月，富力连续高调推出明星、老总带货模式；8月份，富力又携手汽车品牌玩起跨界营销；直至“十一”黄金周期间，富力拿出全国500亿货值，多平台联动，最终取得销售超百亿元的佳绩。

这些创新营销方式，成为富力全年实现权益销售金额1388亿元成果的重要助力。年报披露，2020年富力协议销售现金回款率达78%，显著加快了去杠杆的速度。

而今年一开年，富力势头更猛，加速抢收市场，并在销售方面取得了开门红。

公告显示，2021前两个月，富力总销售收入约204.2亿元，销售面积达约155.3万平方米，同比分别大涨124%和99%，进一步加速去化。

地产销售之外，富力的酒店和商业板块面临疫情的冲击，也采取多种方法强化运营，显现出了极强的韧性。

去年7月份，富力旗下酒店已实现经营净利润回正；去年“十一”黄金周期间，各酒店经营再接再厉，平均入住率远超去年同期，峰值入住率接近90%。富力各商业项目应对冲击，精细运营、体验创新，继续成为城市生活中的重要角色。2020年，富力商业瞄准数字化升级转型，完成了智慧商管战略的部署落地。

除了销售和酒店商业发力之外，富力也更加重视公司现金流安全，通过权益性配股和引入重量级合作伙伴，来深挖公司财务安全护城河。

2020年9月28日，富力全部22亿股境内未上市股份转换为境外上市股份完成，实现H股全流通，改善股份流动性；2020年10月5日，富力完成2.57亿股新H股增发，募集资金总额25.24亿港元。

富力同时就存量资产广开合作，增加资产流动性。2020年11月9日，富力宣布与黑石旗下基金达成合作，以人民币63亿的作价将广州富力国际空港综合物流园内的物业的70%权益转让给黑石。

充裕资金保障之下，2020年底及2021年初，富力进行了一批债务密集兑付，继续保持成立以来无一违约记录。短短两个月内，富力地产已累计完成超200亿元债券本息兑付。此外，富力已通过再融资及延长近期到期债务至超过一年以改善其到期债项，包括发行为期2.5年的5亿美元优先票据及为期3.5年的3.25亿美元优先票据。

种种努力，让富力在2020年降负债、去杠杆、改善经营性现金流方面取得了重大成效，并超额完成了控风险的目标。

在业绩会上，展望2021年，李思廉充满信心地表示，今年年初协议销售表现向好，管理层有信心保持同样的势头，实现其协议销售目标。同时集团的信贷状况于年结后持续改善，有息负债总额进一步减少约人民币150亿元。集团将继续寻求机会以延长近期到期债务，并继续寻求资产变现的潜在机会，以进一步降低总负债水平。