学区房，还能火多久？

中国新一轮的房价上涨，可以说是由“学区房”直接推动的，所以最近全国主要大城市，针对“学区房”的政策是一波又一波。

首先是上海。

2021年3月16日，上海的中考改革新政提出了“名额分配综合评价录取”制度，具体的实施办法就是：

把优质高中的招生名额按照考生比例，分配到各个区和每一所初中，上海提出的名额分配比例高达50%-65%。

这就意味着：从优质初中考上优质高中的指标，将会明显减少；而从普通初中考上优质高中的指标，将会明显增多。

这种做法，普遍认为会给上海的“学区房”带来明显“降温”。

而在上海之后，长沙也带来了“中招重磅改革”，而且力度比上海更大。

长沙的做法是：把长沙四所重点高中的招生名额直接分配给长沙100多所初中，每个初中按照考生比例将直接获得优质高中招生指标。

可以这么说，上海做法只是把优质高中招生指标“名额到区”，考生在区内竞争，依靠成绩排名来获得优质高中的上学资格。

而长沙却直接把优质高中招生指标“名额到校”，让考生直接在校内竞争，依靠校内的排名来获得优质高中的上学资格，而且是每个初中都有。

显然，长沙的做法要更加彻底。

后面可能就要轮到北京了。

北京目前虽然也已经实施“名额到校”的政策，但基本上是“不跨区”的，市级统筹名额非常少。

比如我们以2020年北京朝阳区和西城区的“名额到校”情况作比较，就可以看出里面的明显“差距”，北京“海东西”的学区房为什么这么火。

2020年朝阳区“名额到校”的学校中，清一色全部都是朝阳区的高中，东西城、海淀的优质高中到朝阳招生几乎没有，这就是“不跨区”招生的结果。

而“市级统筹”中，朝阳区每个学校几乎都是“1-2”个，这种市级统筹的作用几乎可以省略不计。

我们再来看2020年西城区的“名额到校”，几乎全是北京市优质高中的招生指标，西城的优质高中招生指标远远高于朝阳区。

这本身就是“教育资源”不均衡分布的必然结果。

在这种“不跨区的校额到校”的政策下，北京“海东西”三个区的房价必然要高于其他区域，这是优质学区、学位资源分布不均衡的必然结果。

家长们一定会蜂拥而至，杀进“海东西”。

2020年随着疫情的暴发，更多的孩子“回国读书”，更是给学区房的房价“火上浇油”，甚至已经到了从抢“学区房”，到抢“学位房”的地步。

那么，为什么学区房这么火？未来的学区房究竟还能火多久？这背后显然跟中国的人口周期发展有着非常紧密的关系。

中国自从新中国解放以来，一共有四次“婴儿潮”：三次大的和一次小的。

第一次婴儿潮是“1954-1958年”：中国结束了兵荒马乱的战争时期，新生婴儿出现明显增长，四年平均每年出生2000万，带来了接近1亿人口。

这部分人到了中国住房改革的1992年，正好40岁左右，是中国房地产起步发展的关键需求人群，带动中国楼市的第一波繁荣。

第二次婴儿潮是“1962-1975年”：长达13年的第二波婴儿潮，直接带来了3亿人口，平均每年新生人口高达2300万人以上，一直到1978年实施计划生育国策后才停止。

第二波婴儿潮到了2008年，正好是30-50岁，是购房需求最旺盛的年龄段，3亿人口直接带动了中国房价从2008-2015年的疯狂上涨。

第三次婴儿潮是“1981-1997年”：长达16年的时间，平均每年新生人口高达2100万，带来了3.3亿人口。

这些人在2020年正好是20-40岁，是人生买房结婚的刚需时代，所以中小户型的刚需产品最受欢迎。

这一波婴儿潮带来的楼市需求和繁荣，至少要延续到2035年，还有15年的发展时间。

也就是说，中国楼市的繁荣至少要延续到2035年，等第三波婴儿潮的人口进入人生发展的后期，才会结束。

第四次婴儿潮是“2015-2017年”：历时非常短，只要是因为“二胎”政策的放开，导致新生婴儿出现一波“小高潮”。

这波小高潮带来了5000万的新生婴儿，2018年以后中国新生婴儿出现了“断崖式”下滑，当年仅有1500万出生人口。

2019年更少，只有1400万；2020年甚至跌到了1000万-1200万。

因此，如果从中国的人口周期上看，我们可以有如下几个判断：

第一，2018年以后中国新生婴儿出现了断崖式下滑，也就是2018+6=2024年以后，中国的学区房需求将会出现迅速下降。

需要上学的孩子会在2024年以后明显不足，学区需求开始处于下降阶段，但是从2021-2023年学区房需求已将会处于高峰期。

也就是说，学区房的房价可能还要涨3-4年。

第二，中国最大的婴儿潮是出现在1981年-1997年，这一波婴儿潮带来了高达3.3亿人的住房需求，这意味着中国从2020-2035年这15年期间，住房需求还会持续旺盛。

到2035年以后，80年代的婴儿潮需求将会过去，中国楼市需求将会明显减弱，房地产将不再成为最佳的投资品种。

这意味着中国楼市，还有10-15年的发展周期。

第三，中国的第二波婴儿潮人群，是出现在1962年-1975年，这帮人将会在未来10年陆续进入“老年阶段”，而且规模高达3亿人以上。

这意味着中国的“养老房”需求将会出现暴涨，中国的“银发经济”开始成为中国经济的“最大风口”。

2021年的“两会”上，总理直言“老龄产业是中国未来巨大的朝阳产业”，养老地产、养老院、老年康养将会在未来5年逐渐爆发。

综上所述，我们从中国人口的发展周期研究上，基本上可以判断，尽管中国目前针对教育平等和均衡将会提出各种政策，但从人口需求上看，中国的学区房至少还有3-4年的上涨周期。

一直到2018年出生的婴儿上学，中国的学区房房价才会出现缓和。