广州楼市：首付60万，首套刚需自住，有增值的板块，无非就这几个

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，坐标广州，首套刚需自住，考虑学位，同时希望增值，外地户口，首付60万，广州社保还有三个月就社保满5年，同时有本科学历，请问云叔你更看好哪个区？谢谢

回答：你好，首付60万，建议争取把首付提高到70-80万，选择面就很大了，就可以选地铁沿线、次新楼；如果首付60万，大概率只能买番禺、老黄埔的地铁沿线的楼梯楼，或者1房1厅，或者老城区的某些单体楼的小户型。

提问：云叔好，预算总价800万，单身，有一套94平方米3房，天河区龙口西路学位房，链家挂牌价450万左右，计划卖掉，置换到珠江新城，请问什么时机换房比较合适？换到珠江新城，是否合适？谢谢

回答：你好。龙口西学位房，其实明年小阳春应该大概率还会再涨一些，每年年后回来学位房是最好卖的时候，不过考虑到你要置换到珠江新城去，难度比较大，珠江新城已经领涨不少了，以你现在的预算800万，过去你看一下，只能选到 一些1房单位，2房都是西区一些旧房子了，不是很建议，具体看你准备买个自住房还是投资？ 再具体分析；另外你是卖一买一，建议同步操作，先把房子挂出去，试试市场热度，人家买你不一定要给卖的，有合适的价格就出，你买房子的话，就尽快买，然后把过户时间押后一点，压到收到卖房款后就好了，这样就保持你手上一直有货的状态，免得卖了房子，然后看中的房子又快速涨上去，踏空了行情就不好。

提问：云叔好，本人现天河一套房，贷款300万左右，等额本金，已还4年，现月供22000左右，现有资金180万，想再购置一套500万以内的房产，家庭年收入在60万左右，请问按现有资产及年收入，500万的标的是否合理？如不合理，以多少为宜？怎样解决首付不足的问题？购置标的有何推介？以投资为主，兼若干年后可能自住，麻烦云叔帮我分析一下！

回答：你好，从你的收入情况看，假如按照3成首付，再买一套500w的标的，则月供需要1.8w左右，加上原来一套2.2共4w一个月，还要看家庭支出情况，可能稍微有点紧张，而且广州二套需要7成，除非有新的房票，不然很难买到500w的产品，可考虑全款垫资，后DY7成，不过成本利息可能略高，或从亲朋好友处拆借，入一套350-500的房子。

提问：云叔好，请问您怎么看重庆呢？以后未来呢？现在是好时机去投资么？

回答：你好，如果你在广州或者深圳，重庆就不要去了，一是这边的投资机会大把大把，没必要听别人说CQ好之类的似是而非的话，二是如果您只准备买2-3套就没必要去了，CQ已经过了那个阶段，再说您准备投资400万以上一套，CQ的池子那么小也容不下 老老实实在粤港澳大湾区买就行了，这是个多好的机会。

提问：云叔好，我名下有一套房产在海珠区可逸家园，面积103平米，有贷款280万，佛山时代香海彼岸全款投资了一套116平米的住宅，总价260万左右；两人都在天河城附近上班，有两个小孩，大的在东山培正小学就读，小的一岁半，现在有资金300万，想换3-4房有好点的省级学位房子，一直想买珠江新城的房子，去年下半年涨得太多，下不了手，想整合所有资源买一套既可以满足家人上班，居住舒适，又可以确保二宝有学位上学，什么好的建议？感谢

回答：你好，可逸家园、江南西，次新，总体来看的话，还可以的；佛山这套没买到好地段，而且全款没杠杆，可以出手置换。加上手上资金有560万，能买个800万左右的，出手可逸家园就有960万，4成能买2400左右的房子。800-1000，具体详见内部分享！

提问：云叔好，总价预算450-500W，请问投资海珠区富力千禧花园和番禺区亚运城，可以吗？其他楼盘还有啥建议？谢谢

回答：你好，总价预算450-500W，建议重点考虑富力千禧花园，投资的话亚运城片区个人觉得一般般。

提问：云叔，首次买房，一般从哪些方面考虑？可以分析一下吗？

回答：具体看你手上资金的预算有多少，还有你的需求条件因素，然后就是选择区域，比如教育、地铁、商业、品牌、物业、小区环境等等，综合因素来考虑。买房应该买什么，先看首付有多少，有了首付，才能结合自己的贷款能力，贷款政策，知道自己最多能买到什么样的房子。买房最首先的一点，是能买到。在能买到的房子里面，再去找你想要的房子，而不是先找房子。

提问：云叔，你好，如果把房价拆解成地段、未来预期、小区配套等价值因子，请问我们该如何看待同一个片区楼龄的溢价，有什么好的建议吗？

回答：你好，我自己以及跟朋友交流探讨后的结论，什么小区涨得最猛最好，地铁沿线，或者正上盖、不大不小花园社区、电梯洋房高层、楼龄15年以内、不错物业的，最好带一个不太差的学位，如果考虑投资的话，前提是杠杆，没有杠杆的投资，标的物再好，收益率也不会很大。