文 / 陆仁炳
刚刚过去的2020年，中国GDP首次突破100万亿元大关，成为全球唯一实现正增长的主要经济体。
在此基础上，中国房地产市场的表现亮眼。疫情笼罩下，全年的商品房销售面积达到17.6亿平方米，同比增长2.6%，商品房销售额达到17万亿元，同比增长8.7%。
都说大江大河有大鱼，那地产业龙头的业绩如何呢？
01、先站稳，再站高
3月25日，碧桂园发布年度报告。2020年，碧桂园实现权益合同销售金额约5706.6亿元，同比增长3.3%；权益合同销售面积约6733万平方米，同比增长8%。
权益合同销售这一口径，指的是碧桂园与外部地产公司合作开发的地产项目中，按项目股权比例归属于碧桂园的部分。举个例子，碧桂园与A公司合作，楼盘卖出1亿元，碧桂园持股60%，A公司持股40%，那么这1亿元的销售额，有60%归为碧桂园的销售业绩，40%归为A公司的销售业绩。
拉长来看，2016—2020年，碧桂园的权益合同销售额年复合增长率达到25%。
与行业总体增速或者自身往年的增速对比，碧桂园2020年的销售增速算不上高。
但无论是去年上半年疫情冲击下的停工停售，还是下半年的“三道红线”新规，都对房地产公司的稳健经营提出了更高要求，企业只有先站稳，才能站高。
作为行业老大，碧桂园去年的重心或许不在于卖更多的房子，而在别处——提高抗风险能力。
来看看碧桂园做了些什么。
02、瘦身增肌
从销售回款率看，2020年碧桂园卖房实现的现金回笼约5193亿元，回款率达91%，连续5年保持90%以上。
从负债方面看，截至2020年底，公司的有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%。报告期内，碧桂园净借贷比率为55.6%，连续多年保持净借贷比低于70%。
此外，碧桂园加强了对销售管理费用的管控，全年销售管理费用总额为人民币277亿元，同比降低18.4%。
碧桂园手中可动用的现金余额达到1836亿元，对短期债务的覆盖比例达到1.9倍，流动性十分充裕。
按“三道红线”衡量，碧桂园整体上处于“黄档”：公司剔除预收款后的资产负债率为80.5%，仍高于70%的阈值，其余两项皆符合要求。
根据碧桂园管理层在业绩发布会上的发言，公司整体负债规模会在今明两年逐步下降，有信心在2023年6月30日前达标回绿。
03、城镇化仍是最大红利
2020年已成过去，碧桂园未来的发展如何呢？
在业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌说了两个有信心：
有信心未来3年每年取得10%的权益销售额增长；有信心让建筑机器人和机器人餐厅在明年实现盈利。
碧桂园业绩发布会。从左至右，依次为碧桂园首席财务官伍碧君、碧桂园总裁莫斌、碧桂园常务副总裁程光煜。
地产业务的销售额增速有可能实现吗？
不妨算一算。
先来看外部环境。
2021年政府工作报告指出，“十四五”期间将深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%。
城镇化、农民进城仍是房地产行业最大的制度红利。
据克而瑞分析，城镇化率提高到65%，意味着未来5年将有约5600万人由农村迁移至城镇，其间有望带动不少的增量购房需求。
假设平均每年1120万人进城，未来3年约有3360万人进城。以每人40平方米的购房需求估算，房价为每平方米1万元，这3360万人总的购房需求为13.4万平方米，总金额为13.4万亿元。
*数据参考依据：2019年中国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米；2020年商品房销售面积17.6亿平方米，商品房销售额17万亿元。
饼足够大，可碧桂园能吃下吗？
能。
截至2020年底，碧桂园已售未结（已销售未结算）的收入为7851亿元。
由于房地产行业采用预售制，虽然房屋在出售时已经产生销售额（已销售），但必须要等到竣工验收，向购房者交付之后，才能在财务报表中结算，确认为营业收入。
从已售未结收入可以提前锁定房地产公司在未来两三年内的营收。
此外，碧桂园还有着庞大的土地储备。
截至2020年底，碧桂园已获取的权益可售资源达17536亿元，潜在的（未完成工商登记）权益可售资源达5035亿元，合计22571亿元。
这些货源中，有93%位于人口流入的城市，有73%位于经济发达的长三角、珠三角等五大都市圈之内，可以很好地承接住房需求。
另一个值得一提的是机器人业务。
2020年，碧桂园的研发支出达到26.5亿元，而智能建造、机器人餐饮、商业地产、新零售等在内的其他分部收入为47.36亿元。
巨额的研发投入，换来的是公司拥有在研建筑机器人46款，绝大多数通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工。
截至今年2月，共有18款建筑机器人已投入商业化应用，累计作业面积超过80万平方米。
此外，BIM（建筑信息建模）数字化应用共21项，使设计方案可视化，项目管理数字化，有效促进了成本控制。
不过，机器人业务固然能降低成本，提高效率与安全性，起到一定的协同作用，但短期内只能当作“拐杖”，支撑碧桂园前进的仍将是地产业。
对投资者而言，机器人业务的盈利，很可能是一份未来的惊喜。
04、结语
总结一下，从外部环境和自身实力来看，碧桂园的三年增长计划实现概率较高，而地产业的“盛世年华”仍在。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
