中国金茂规模效益并行：销售回款均超2000亿

原标题：中国金茂规模效益并行：销售回款均超2000亿 土储“家底”9511万平米

中国网财经3月26日讯(记者 刘小菲)2020年，房地产行业整体增速放缓。中国金茂凭借优质产品和服务、成熟的城市运营以及稳健的财务，仍实现了高质量的增长。报告期内，不仅合同销售金额和回款双双突破两千亿，其降杠杆成效也十分显著，“三道红线”全部转为“绿档”。

中国金茂近期发布的业绩公告显示，2020年公司累计签约销售金额2311亿元，较去年增长44%，业绩目标完成率达到116%。亿翰智库发布的《2020年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》显示，中国金茂业绩增长率和年度目标完成率在销售额TOP20房企中均位居第一。

速度：销售规模连续5年两位数增长，7城销售过百亿

事实上，中国金茂业绩的高增长潜力早在几年前就开始显现。数据显示，2016-2019年，中国金茂的销售规模分别为485亿、693亿元、1280亿元和1608亿元，也就是说，从不足500亿元到如今的突破2000亿元，中国金茂用了5年时间，且每年都越上了一个新台阶。值得一提的是，中国金茂的销售增速始终保持两位数，2016-2019年分别达到了61.1%、42.8%、85%和25.6%。

中国金茂销售连创新高的关键，是保持领先的产品力和服务。自成立以来，中国金茂“持续投入人力和资金，深度打磨产品”，其中拳头产品金茂府成功树立了“绿色健康 智慧科技”的标签，保持了亮眼的销售业绩。以2020年9月30日开盘北京颐和金茂府项目为例，首开销售达到50.6亿元；南京河西金茂府则四开四罄，单盘全年累计实现签约销售额40.17亿元。服务方面，中国金茂2020年住宅客户满意度达到行业优良水平，写字楼服务持续保持优秀，商业项目租户和客户满意度达95分以上。受益于此，中国金茂在其所进入的城市中产生了强大的品牌效应，在越来越多的核心城市拥有领先市场地位。2020年，中国金茂在北京、上海、南京、等七个城市签约销售金额超过百亿。

与多数企业单纯追求规模不同，中国金茂一直坚持有质量的扩张。2020年，中国金茂回款2098亿元，回款率超过90%，保持行业领先。销售回款率是衡量企业经营能力的重要指标，对处于资金密集型的房地产行业更是如此。销售回款率越高，代表资金周转速度越快，反映企业财务资金管控能力越强，而快速销售回款才能保障充足的现金流，进而大大提高公司抵御风险的能力。

家底：总土储量达9511万平方米，城市运营贡献大

“金茂速度”的铸就，离不开优质且充沛的土储的支撑。2020年，中国金茂以合理成本新增土地储备1417万平米，截至年底总土地储备面积达9511万平米，能够支持公司未来5年的稳健发展。

值得一提的是，在中国金茂的新增二级土储中，87%位于核心一二线城市，同时44%的二级土储资源由城市运营贡献。

一直以来，城市运营是中国金茂的核心战略和竞争力所在。有机构曾在研报中提到，中国金茂是极少数在城市运营方面建立较深护城河的房企。2020年，中国金茂获得武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城等7个城市运营项目。至此，中国金茂累计获取的城市运营项目已达到27个，均位于一二线核心城市以及活力城市群周边，这些城市运营项目城市能级强、发展潜力大。

受益于城市运营模式，中国金茂近几年的拿地均价大幅下降，低溢价率获取项目占比不断提升，进一步保证了利润空间。根据中国金茂规划，至2022年，将有60%的新增土储来自于城市运营。

杠杆：“三道红线”零踩线，融资成本降至4.42%

在房地产企业融资全面收紧的环境下，“三条红线”成为今年各大房企绕不开的话题。不过，中国金茂以“三道红线”全部绿档状态,实现了“零踩线”安全性稳增长,财务和资本结构安全、合理与健康。

得益于稳健高增长和安全健康的资本结构表现，中国金茂备受融资机构欢迎，其2020年年度融资成本进一步下降至4.42%。截至2020年12月31日，中国金茂净负债率53%，同比大幅下降32个百分点；剔除预收款后的资产负债率为66%，同比下降8个百分点；非受限现金短债比高达1.56。按照“三道红线”新规，中国金茂已经进入“绿档”。与此同时，中国金茂经营性现金流净额大幅增长至313.39亿元，而上年同期的这一数据仅为193.96亿元，进一步保障了未来业绩发展的财务弹性。

资本市场上，中国金茂也是各大评级机构的“宠儿”，其中惠誉确认中国金茂BBB-长期外币发行人评级，展望“稳定”。在2020年业绩发布后，不少国内机构也纷纷发布研报，认可中国金茂的发展。其中兴业证券给予“买入”评级，并表示2022年有望突破3000亿元销售规模；中金公司也给予其“跑赢行业”评级，原因是中国金茂具有城市运营拿地优势和国企背景融资优势，中长期增长前景优于行业。

值得一提的是，中国金茂2020年大幅计提了资产减值，其中发展中物业减值净额15.4亿元、持作出售物业减值净额15.1亿元、应收关联方款项减值净额13.1亿元。不过，分析认为，一次性计提的净额损失，虽然是拉低了中国金茂的收益率，但利空出尽，轻装上阵，对中国金茂未来业绩也是一种保障。