在广州，最好卖与最难卖房子，区别在哪？

在广州，楼市的“冷热不均”几乎是一种常态，部分过热区域甚至还出现过限价的传闻。

其实不止区域，楼盘之前同样存在分化，有的项目热火朝天，有的项目却冷冷清清。

那么，一个项目好卖与否，区别在哪呢？

窥一斑而知全豹，想要知道一个项目的真实销售情况，首先要学会看懂数据。

简单来说，有两个维度可以参考。

新房市场，去化率是判断房子好不好卖的重要因素。

举个例子，下图是选取广州近一年新房成交数据截图。

图源：网易房产数据

可以看到，成交量靠前的项目，去化率普遍都比较理想。

其中比较显眼的是敏捷·绿湖首府、万科幸福誉、广州亚运城、南沙保利城、招商臻园去化率在90%以上。

需要注意的是，成交量未必一定和去化率成正比，例如某个项目，成交量排名不靠前，但去化率达100%，这样的房子能说它不好卖吗？

判断去化率，需要考虑到成交套数和总套数各自占比，单看成交量，很难排除项目是不是靠供货量堆积起来的成交数据。

简单来说，成交量高的项目，去化率不一定高，但去化率高的项目，销售情况一定不会太差。

买房关注项目去化率，可以获得两点信息：一是热度，二是可买度。如这两个“度”都比较高，那么这个项目可买入的概率较大。

二手市场，小区成交周期，是判断市场流通性的重要因素。

根据广州贝壳研究院数据，去年广州流通性TOP10的房源，平均成交周期最短的小区只有40天，最长也不过64天。

相比其它小区动辄三、四个月，甚至十几月的成交周期，这类小区市场流通性显然更好。

让人好奇的是，为什么有些项目销售情况不尽人意？

客观来说，房子不好卖的原因各式各样，如果单针对某一项目的缺点，就说这类房子都不好卖，显然也不够准确。

所以，我们不妨换个思路，参考下那些热销项目，都有哪些优点能支撑它们跑赢市场。

先看新房，根据中原研究院数据显示，2020年广州商品住宅成交金额TOP20项目共成交1096.5亿元，占全市成交总金额的30.2%。

可以看到，表格中热销楼盘大多聚集在南部或东部，基本符合近几年广州“东进和南拓”的置业走向。

可见，踩准城市发展方向，是项目赢得市场的关键点之一。

具体到项目，亚运城、珠江铂世湾、广州融创文旅城、品秀星樾等都是成交量、销售金额较高的楼盘。

亚运城，作为番禺东板块的十年成熟大盘，凭借大体量、配套成熟、教育资源等优势，吸引众多刚需买家。

珠江铂世湾实景图

珠江铂世湾，位于万博CBD板块，北面一线临，江面最宽达750米。地段优势突出，稀缺江景，产品过硬，是购房者选择项目的主要原因。

广州融创文旅城，广州为数不多的文旅项目。华师附教育资源、大体量配套是项目最大的亮点。

究其原因，这类热销项目要么是位于城市发展战略中轴之上，要么是有自己的核心竞争力，例如配套成熟、优质教育资源、实力开发商品牌、稀缺江景等。

前者是对项目地段的价值考验，后者是对项目自身实力的考验。此外，随着项目利好不断叠加，不但能提高购房者对项目的认可度，还会反映到房价的涨幅上。

再来看二手市场，数据同样选取2020年广州流通性最强的10个小区，作为参考。

2020年广州二手房成交周期最短小区TOP10

数据来源：贝壳研究院广州分院

区域

小区名称

平均成交天数

黄埔

万科幸福誉

40

黄埔

广州绿地城

43

黄埔

万科东荟城

44

黄埔

万科金色梦想

56

南沙

阳光城丽景湾

59

增城

金地香江湖

60

南沙

叠翠峰

62

番禺

祈福缤纷汇

63

南沙

南沙跨境家园

64

番禺

万科欧泊

64

其中，万科幸福誉 、广州绿地城、 万科东荟城、 万科金色梦想、阳光城丽景湾等小区表现较为亮眼。

简单分析这类小区流通性较高的原因：

其一，这些成交周期较短的小区，同样主要集中在东部和南部，可见城市发展战略，几乎是大家默认的置业风向标。

其二，实力开发商品牌。表格中TOP10小区，就有4个来自万科，这类开发有很好的的品牌效应，在市场上也更受买家青睐。

其三，性价比较高。例如阳光城丽景湾，均价2.2万/m²，小区所在商圈南沙进港大道均价为2.3万/m²；金地香山湖，均价1.6万/m²，所在商圈增城永和均价为1.7万/m²。

且这些小区大多生活氛围相对浓厚，部分小区还有名校加持（叠翠峰），更加凸显其价格优势。

对比之下，反观那些销售成绩不太理想的楼盘，大多是不具备热销项目的基本面，又或者是各方面表现平庸，购房者没有非你不可的理由。

换句话说，想要征服买家，大多数情况下，项目要具备三个条件，一是找准城市发展方向，二是有自己的核心竞争力，三是价格很香，足以让人忽视房子的小缺点。

对购房者而言，如果我们不想自己的房子日后会面临卖不出去的窘境，在选房时该如何避雷呢？

其一，中心区或是政府重点规划区、项目核心竞争力、性价比等三要素，最好要具备其中一点。

当然，买房最终主导权还是在价格，预算范围内，尽量选择契合程度越高的项目。

毕竟市场也有一定判断力，既没不能享受发展红利，又没有核心优势的高价项目，买家凭啥会选你？

其二，谨慎选择二手房涨不起卖不动的楼盘。

流通性是房产获利的第一步，卖不出的房产就是一堆水泥钢筋，涨幅再高也只是纸上财富。

就算以自住为目的买家，几年之后也可能面临置换改善、置换学区房或者变现应急等问题。

一般情况下，越是供不应求区域，房产流动性越好。所以我们在择项目时，要关注板块资源和人口结构，板块够热，人群匹配度够高，房子的流通性就足够强。

其三，产品与价值不符的项目，不要买。

也可以称为“产品错配”，例如刚需板块的豪宅产品，豪宅区的刚需产品，很容易落得刚需买不起，富人看不上的尴尬局面。

举个例子，新塘某标杆盘，开盘售价4万＋，是板块均价的好几倍，事实证明，这个价格并没有得到买家认可，在几年后下调至2.6万/m²左右。

其四，“硬伤房”市场流通性通常不尽人意。

什么是“硬伤房”？即没有学位的老破小；周边有垃圾场、墓地等令人避而远之的配套；小产权房；户型奇葩，严重影响居住舒适的低品质房产。

买房不易，等到置换，方知当初选择是惊喜还是深坑。

【End】

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