业主权益 不容侵犯

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近日，辽宁省大连市中级人民法院审判监督庭审理了一起业主委员会诉请恢复原状纠纷一案，法院最终判决侵害方停止对承重结构的装修改造，并恢复原状。

案情简介

大连市中山区某业主委员会诉沈阳某投资管理有限公司恢复原状纠纷一案，某业主委员会向一审法院起诉请求：判令被告拆除违建（即大连市中山区迎宾路某楼1层车库中的违章建筑）、排除妨碍、恢复原状。大连市中山区人民法院于2014年3月26日作出（2013）中民初字第4191号民事裁定，驳回某业主委员会的起诉。某业主委员会不服裁定，提起上诉。大连市中级人民法院于2014年6月11日作出裁定，撤销（2013）中民初字第4191号民事裁定，指令大连市中山区人民法院审理。大连市中山区人民法院于2014年9月11日作出（2014）中审民初字第59号民事判决，驳回某业主委员会的诉讼请求。某业主委员会不服，提起上诉。大连市中级人民法院于2014年11月19日作出（2014）大民一终字第1765号民事判决：1、撤销大连市中山区人民法院（2014）中审民初字第59号民事判决；2、某公司于本判决生效之日起停止对大连市中山区某楼室内承重结构的装修改造，于本判决生效之日起三十日内恢复原状。

某公司向辽宁省高级人民法院申请再审，省高院于2015年11月13日作出（2015）辽审四民提字第312号民事裁定：1、撤销市中院（2014）大民一终字第1765号民事判决及大连市中山区人民法院（2014）中审民初字第59号民事判决；2、本案发回大连市中山区人民法院重审。

大连市中山区人民法院于2017年11月27日作出（2016）辽0202民初字663号民事判决：沈阳某投资管理有限公司于本判决生效之日起停止对大连市中山区某楼室内承重结构的装修改造，于本判决生效之日起三十日内恢复原状。

某公司不服，提起上诉。市中院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。

公正审判

法院审理后认为，本案争议焦点为某业主委员会要求某公司对案涉房屋恢复原状的诉请是否应予支持。

框架结构是指由梁和柱以钢筋相连接而成，构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗使用过程中出现的水平荷载和竖向荷载，据此案涉车库的承重结构应为横梁和柱。某公司在案涉车库装修改建过程中，直接将几十根钢梁用膨胀螺栓固定在大楼承重立柱上，然后在钢梁上铺设钢板搭建越层，又在框架上多次开沟挖槽，破坏了作为承重结构的横梁和柱，损害了业主的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定，业主大会和业主委员会对损害业主合法权益的行为，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。据此，业主委员会有权要求某公司停止侵害行为，恢复原状。故此，二审判决如下：驳回上诉，维持原判。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。……

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；……

法官说

本案中，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应当认定为物权法规定的共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物的共有部分，享有权利。根据某公司与某房地产公司签订的商品房买卖合同约定，某公司购买的商品房为车库，属框架结构。某公司的改建行为破坏了作为承重结构的横梁和柱，损害了业主的合法权益。另，某公司提交的大连市房屋安全鉴定报告的鉴定结论及处理意见为“建筑物因电气管线施工破坏的框架梁需进行加固处理”，该意见从侧面也印证了某公司的装修行为对案涉车库的框架梁造成损害的事实。《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定，业主大会和业主委员会对损害业主合法权益的行为，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，行为人损害房屋承重结构的行为属于物权法第八十三条第二款规定的损害业主合法权益的行为。据此，业主委员会有权要求某公司停止侵害行为，恢复原状。

关于上诉人主张的被上诉人不具备主体资格的上诉理由，被上诉人作为某业主的社团组织，其职责是在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法权益，上诉人的装修改建行为致使业主的合法权益受到侵害，被上诉人作为业主的代表有权向法院提起诉讼，以维护业主对案涉房屋共有部分的合法权益。

本案的地下车库虽然系某公司所有，但某公司的车库装修改建行为，对属于建筑物共有部分承重结构的横梁和柱造成了损害。作为业主委员会有权要求某公司停止侵害行为，恢复原状，以维护业主对案涉房屋共有部分的合法权益。