高瓴、华平入局京东产发
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刘强东孵化的又一家独角兽企业终于浮出了水面！
3月11日晚间，京东集团（9618.HK/JD.O)公布2020年第四季度及全年业绩。财报显示，京东第四季度实现收入为2243亿元，同比增长31.4%；净利润为243亿元，同比增长5.75倍。
活跃用户方面，2020年京东全年净增了近1.1亿活跃用户，超过80%的新增活跃用户来自于下沉市场。
业绩披露同时，京东孵化的另一只独角兽——京东产发也首次亮相。
正如京东集团首席财务官许冉在财报中表示，“公司重点孵化的几个新业务板块进展顺利，包括京东健康成功于联交所主板上市，京东物流向联交所提交上市申请表格，以及京东产发A轮融资的推进。”
据财报，京东集团旗下公司京东产发已于3月10日完成由高瓴资本和华平投资领投的7亿美元A轮融资。交易完成后，京东集团仍是京东产发的控股股东，将进一步加强其基础设施物业管理能力，并将定位为高质量基础设施物业开发、运营及管理的企业。
京东产发是谁？
资料显示，京东产发是京东集团旗下提供基础设施资产管理与综合服务的子公司，为江苏宿迁企业。截至目前，京东产发的核心基金和开发基金的资产管理规模合计超过190亿元。其管理的地产总建筑面积已在10百万平方米以上，2019年已完工资产的总处置收益达到了38亿元人民币。
值得注意的是，这也是高瓴资本继京东物流、京东健康后，第三次重仓京东旗下企业。
那么，这家江苏宿迁企业——京东产发又是凭何赢得了青睐？
高瓴资本与京东第三次结姻
值得注意的，“京东系”的多个公司的早期融资中都有高瓴资本的身影。
2010年，刘强东曾找到他在中国人民大学的师兄——高瓴资本创始人张磊，想要融资7500万美元， 但谁也没想到，张磊却偏偏非要投资3亿美元。
“要投就投3亿美金，否则不投。因为这个生意本身就是需要烧钱的生意，不烧足够的钱在物流和供应链系统上是看不出来核心竞争力的。”
张磊对投资京东早有准备：
张磊曾让一位朋友去美国问过亚马逊创始人贝索斯“最大的遗憾是什么？”贝索斯表示：当亚马逊成立的时候，UPS已经很强大了，这就令它永远无法做供应链整合管理给消费者，而张磊也相信，京东就是“亚马逊+UPS”的结合体；
此外，张磊曾算了一笔账：哪怕仅在几个大城市运作这样的模式，至少也需要25亿，刘强东要的7500万美金，连实验都做不了！
于是，这也促成了高瓴资本与京东的第一段联姻。
2018年2月，高瓴参与京东物流高达25亿美元融资，帮助京东开展供应链和物流渠道优化，成为中国物流行业最大单笔融资。
随后仅隔一年，高瓴资本又与京东再度牵手，并在半年内两次投资京东健康。
2019年11月，高瓴资本参与京东健康A轮融资，彼时公司融资估值 约为100亿美元，看起来高瓴资本投在了高点。
但实际上，在半年后的2020年8月，高瓴资本投资8.36亿美元参与京东健康B轮融资后，京东健康的估值约增长至400亿，翻了近4倍，并获得胡润榜单“全球最年轻独角兽”。
而据2021年3月11日京东发布的 2020年第四季度和全年业绩显示， 京东又一只独角兽企业——“京东产发”也终于浮出水面。
如此，京东产发又有什么来头？
因物流地产行业被看好
京东产发将成为刘强东的下一个独角兽
作为京东集团孵化和打造的又一只独角兽，京东产发目前已在全国29个战略性区域市场，投资、开发和管理着物流、制造、数据中心、科创及办公类设施。截至2020年6月京东港股招股书披露时，京东产发管理的地产总建筑面积逾1000万平方米。
此次高瓴资本与华平投资共同出手，也意味着物管行业背后的增长潜力不可小觑。
在此之前，国际PE巨头黑石收购富力地产旗下的广州物流园区，顺丰携国内首单物流地产REITS向港交所提交上市申请，万科、碧桂园和绿地等国内头部房企也纷纷入局……物流地产正成为各路资本密集布局的新阵地。
黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民曾透露投资方向：未来，黑石愿意在中国投资两类房产：第一是仓储类资产，第二是城市购物中心。而据仲量联行的数据显示，2020年中国物流地产的投资额较去年上升77%。
因此，京东产发此时发力恰逢其时。
据京东财报，京东产发于2020年Q4推出了首支物流地产开发基金，资产管理规模达人民币30亿元，核心投资者包括新加坡主权财富基金GIC和阿联酋主权投资公司穆巴达拉。截至目前，京东产发的核心基金和开发基金的资产管理规模合计超过190亿元。
并且，京东产发所在的物管行业属于轻资产行业，普遍现金转化率较高。有机构统计，预计2030年物管行业的规模有望达到3.2万亿。
可见，京东产发所拥有的物流设施和其他不动产将极大程度上为京东物流系统提供支持。
如此，新赛道的布局也或将为京东集团的整个供应链起到“造血”的重要作用。
京东产发的江苏布局：
偏好苏州和宿迁项目
据企查查，京东产发成立于2015年8月，其所属企业为位于江苏宿迁的江苏京东邦能投资管理有限公司。而宿迁正是京东创始人刘强东的老家。
作为京东产发的大股东，刘强东持有45%的股权。
企查查显示，京东产发共对外投资70起，其中在江苏投资16起，约占总投资数的22%。
除了注资7家京东100%控股的子公司外，有8起为股权融资，投资偏好苏州和宿迁项目。
其中，京东产发曾参与酒水大数据销售平台——润京科技天使轮和企业级PaaS解决方案提供商——BoCloud博云D轮融资，分别持股11.2%和5.64%.
值得注意的是，这两家企业也是 京东云和京东数科共同投资的项目。
而从京东整体的业务版 图看，其多线产业化布局也已迈入深水区。
针对2020年第四季度和全年业绩，刘强东表示，“本季度，京东持续推进以供应链为基础的技术与服务战略，不断丰富公司收入的多样性。”
如今，京东旗下企业达达集团和京东健康已经上市，京东数科和京东物流正在申请IPO，作为京东孵化的又一个独角兽，京东产发能实现刘强东下一个“IPO"梦吗？
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