当我们呼吁取消公摊时，其实是在呼吁公平与透明！

近日，全国政协委员周世虹在两会期间的提案已然成为全民热议的话题，主要有两点：1、建议取消商品房预售制度；2、以套内建筑面积计价销售商品房。

其实关于取消商品房预售制度和公摊面积的建议，已经不是第一次出现在全国两会上，每一次又必然的引起社会热议，得到了众多购房人的拥护。

只是好像热度褪去后，一切如常，公摊和预售依然是房地产市场岿然不动的规则。而我们在呼吁取消公摊和预售的时候，本质是在呼吁什么呢？

取消公摊是众望所归，最大诉求是透明

一、公摊意味着公平和透明的缺失

说到房屋公摊面积，相信大家都不会陌生，当我们购买一套商品房的时候，我们付费购买的面积和我们实际居住使用的面积有一定差距，这个差距就叫公摊面积。

公摊面积的组成其实非常杂乱，通俗来讲就是小区里公共使用的区域，包括电梯井、楼梯间、公共门厅、过道等等，按道理来说，使用了公共区域，并为此付费是正常的逻辑。

图据网络

但是引起争议的矛盾点在于，公摊部分面积使用率与居住面积相比十分低下，且产权归属没有清晰的划分，却需要购房者用与住居面积同样的价钱购买。

很简单的一个比喻，公摊就像是在打包售卖一袋水果，这袋水果里面有草莓也有苹果，市场价草莓40元一斤，苹果5元一斤，我想吃草莓的话就必须按照40元一斤全部买下这袋混合水果，不然就没有吃草莓的资格，这是什么强盗逻辑？

在房产买卖双方市场上，公摊面积最丑恶的嘴脸就是没有公平性可言！当公平缺失的时候，这项消费行为就没有自愿、平等的基础，没有选择的妥协怎么谈得上自愿！

除了缺失公平以外，透明度也是公摊制度的一个痛点。要知道，公摊面积的测算一般都是由第三方机构进行测算，其中可以操作的空间很大，就存在公摊面积不透明的问题，导致目前市场上商品房公摊面积无序变大成为通病。

掏空腰包买一套建筑面积100平的房，实际居住面积只有80平左右，惊觉小丑竟是我自己？买房人何辜？

在房产市场，购房者最关心的问题还是：我的钱花在哪里了？这笔钱到底花得值不值？

二、公摊意味着更多的隐形开支

按照套内面积销售住宅不仅可以使房价更透明，还可以避免一些隐形费用的产生。

精装——当购买精装交付的房子时，是按照建筑面积计算精装费用的，那么买房人就需要为公摊面积付出这笔精装费用，若是按照套内面积计算，便没有这部分价格。

契税——目前市面上不同大小的房子，契税缴纳的比例是不同的，以成都首套房为例，90平以下为1%,90-144平为1.5%，144平以上则为3%。按照套内面积计算将会减少一些房源的契税费用。

物业费和特定费用——物业费和科技住宅能源费也是按照建筑面积缴纳费用的，住多大面积就给多少钱无可厚非。

商品房预售的弊端 成都有新办法遏制

一、烂尾+“惊”装 ，商品房预售的弊端

如今，成为一个购房者真的太难了。要担心房票，要担心摇号，要担心房子到手会不会货不对版，还要祈祷房子不会遭遇烂尾。

商品房预售制催生出来的弊端无一例外附加在购房者身上，因此一旦房屋出现问题，伴随而来的就是大量的投诉维权事件。

其中维权主要分为两部分，一是开发商挪用预售金或卷钱跑路，留下一堆烂尾房，买房人不仅住不进掏空积蓄买的房，还要背上每个月的房贷；二是交房标准与销售时承诺标准不统一，出现房屋质量问题而产生纠纷。

商品房预售制让购房者凭空想象，凭空买房，只展示设计图纸和样板间，最后实际交付的房子是否一致，这可能是门玄学，毕竟其中也不乏大牌名企翻车的案例。

奥园广场整改誓师活动（图据网络）

近日，成都最热门的翻车楼盘莫过于——成华奥园广场。成华奥园广场项目三期公寓部分户型，因装修质量、设计缺陷等问题遭遇部分业主投诉维权。

虽然开放商后续立即道歉整改，但是做错了就立正挨打本来就是应该。毕竟对于买房人来说，延迟交房时间，多处质量整改，真的非常闹心。

当然，类似的案例不胜枚举。

二、成都市签发商品房预售款监管办法

当预售资金监管到位，没有挪用和滥用，理论上将极大地规避商品房烂尾问题。房屋交付后产生的质量问题，和预售资金监管也有很大关系，钱花完了，质量自然上不去，只有偷工减料拆东墙补西墙。

成都市在2020年12月签发了《成都市商品房预售款监管办法》，自2021年1月7日起生效，有效期3年。而该文件被外界看作与取消预售制有着异曲同工之妙。

图据网络

文件规定监管部门将根据取得预售许可证后至预售商品房完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度，对预售款监管实行银行专户监管制度，预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩。

简单来说就是预售款监管遵循“专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督”的原则。成都市住建部门将负责建立全市统一的预售款监管服务平台，实现预售款监管网络化、自动化。

当监管到位，相信未来成都的房产市场将会更加健康的发展，更充分保障购房人的权益。

三、多地试点现房销售，目前市场期房仍为主流

实际上，自2016年起，深圳、杭州、南京、苏州等城市就已经开始试点和探索现房销售，其中，2020年3月7日海南省正式取消商品房预售，在全域实行现房销售。

图据网络

但从实际效果来看，除了海南省因为其地域、政策的特殊性，剩余的大部分试点地区均无明显成效。目前市场上商品房销售主要还是期房销售，据了解，占比超90%，占市场的主导地位，而现房销售的占有率不到10%。

造成这一现象的原因，专家分析可能有以下几点：

-预售制缩短房企现金流回笼周期，满足房企融资需求

-中小型房企融资能力不足，取消预售制可能导致破产

-可能造成供求关系不稳定，房价出现上涨预期

写在最后

总的来说，目前取消预售制的条件还不够成熟，不是最好的时机，但可以尝试定点探索。

而从难易程度上来说，取消公摊面积是相对简单的。2013年，香港就取消了公摊，从当地房地产市场的数据反馈来看，过渡得相对平稳。

但是也面临了一个很现实的问题，取消公摊面积后公共区域的成本加码在房价上，房价上涨几乎是必然的，本质上就是换了一种换算方式，购房者能不能接受这个还有待论证，不过房价会更透明却是可以预见的。

实际上，无论是取消预售制还是取消公摊，都只能用一个难字形容。作为普通购房者，花正常的价格买一个正常的房子，甚至成了一个不正常的奢望，购房者在房地产市场上依然艰难。