广州楼市：首付200w，想在广州买房有什么好的建议吗？

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好！现有能力：首付200多，月供1.5万，目前在科学城上班，珠江新城两地，目前天朗明居一套三房，无贷款，东荟城一套，纯公积金贷款，感觉天朗涨幅偏小，而且四年后有学位需求，1、卖出天朗，置换一套短期增幅不错的房产，可不考虑学位，只考虑资产增值，到时再置换；2、直接置换一套学位房，看过天河北的老破小，比较抵触；3、两套都不卖，老人户口在黄埔，无社保，七十岁了，还可否购买一套？麻烦云叔给点建议！

回答：你好，天朗明居主要靠金融城外溢，还有发展潜力的，东荟城不错的，可继续持有，老人票是可以买，但贷款一般银行都不批的了，需要全款买。如果你要买学位房，就买一个小户型挂户就好，到时候再做考虑，现在的行情我建议你先按兵不动。

提问：云叔好，天河羊城花园的低层顶层6楼复式，楼梯口有没有投资的价值呢？今天还看了一个小区鸿发广场7楼楼梯楼，目前看投资这两个还能供得起，感谢！

回答：你好，羊城花园一般，小区略显破旧，距离未来地铁也不是很近，价格也不便宜，后者楼梯房7楼，太高了，就更不建议了，这两者相比的话，更倾向于选前者。

提问：云叔好，请问珠江花城、铂世湾的投资、自住价值如何？麻烦分析一下，谢谢！

回答：你好，珠江花城就是环境、配套交通不是很好，比较适合纯投资；铂世湾，新房，景观好，有万博辐射利好，也可考虑。在这两个选择的话，建议考虑万博铂世湾，明显配套正在完善，利好会马上兑现，确定性比较高！

提问：云叔好，请问缤纷假日豪园和雷圳碧榕湾的两房，哪个值得入手？考虑自住，也兼顾投资，两套总价差不太多的情况下，不知道怎么选择好，希望云叔指导一下，谢谢

回答：你好，投资逻辑就是学位越好越好、楼龄越新越好、 地铁越近越好； 选好小区后，再从里面找性价比最优的一套，虽然十年期不一定挣最多，但短期内增值有保障、流动性强、心里踏实。 雷圳碧榕湾是九年制南山双实验学位，而且非常有保障，前海一线，便宜的户型都比较吵。按照目前的涨幅趋势，小户型学位会继续受追捧，这2个盘对比优先雷圳碧榕湾。

提问：云叔好，总价400万，请问在广州各个区域的推荐清单，请问如何选择房源？谢谢

回答：你好，3房优先，市区核心地段才考虑2房，靠近地铁，方便到珠江新城、金融城和琶洲等商业圈通勤，电梯，楼龄在2000年以后，有一定的升值空间，涨幅至少能与大盘持平，以便未来置换。

提问：云叔好，请问梅林的兰江山第和山语清晖这两个房子投资兼顾自住有潜力吗？看起来单价比较有性价比，但是位置有点不好，户型偏大，最近在修学校，请教云叔指导！

回答：你好，这种湖景、山景、安静住家的高品质房子，如果是考虑自住的话，还是很不错的，但投资角度来看，目前奢侈性的景观、度假、养老类产品，回报率还不算高，这个就取决于你自己的想法了。

提问：云叔好，夫妻都是广州从化户口，在从化有套房，属于解困房，3年前上市重新办了不动产证，但没有过贷款记录，只贷过装修款；惠州有一套很旧的楼梯房，不值钱要卖的话可能20万左右！现有资金50万，下个月应该能凑到75左右，现在想投资一套房，月供在6000-8000左右，首付请问我们现在的情况要买的话是不是属于二套房？需要首付5成还是4成？如果首付5成的话估计也没什么好选择了，我们夫妻商量用JLH 做首付3成。我们看了从化的房价，地段稍微好点的都要20000以上了，感觉从化的房子没有投资价值，现在请教房叔，如果投从化，有哪些值得投资！我们去看了新塘品秀，去到28000以上咯，太贵了，买不起！我们也觉得新塘位置不错，不知道新塘还有哪些适合我们的房子？或者增城？或者南沙？麻烦云叔指点一下！

回答：你好，从化的房子投资价值不大；惠州老旧楼梯房可出手，广州名下有房，不管是否有贷款记录都是需要5成，可以这样操作3成，75w，做3成可以买个250左右的房子，可考虑买黄埔科学城，如万科金色梦想、中海誉城；新塘由于入户政策放开，导致新塘的购买力下降，不是很建议。南沙需要中长期持有。