承建商出身，资本运作中浮沉？起底横沙旧改开发商

要问当前黄埔区最热门的两件事是什么？答案是“旧改”和“买房”。当然，这两件事息息相关，黄埔楼市的很多房源就是旧改释放出来的商品房，比如老黄埔的富颐华庭、城市之光，还有即将开卖的君和名城•珺合府。

▲横沙旧改项目效果图，图源/君和名城珺合府

无论是旧改还是卖房都很考验开发商的实力，跟富力、万科这种地产圈大鳄相比，横沙旧改、君和名城的开发商——中鼎都显得很低调，不少房产媒体更是称其为“小开发商”。

其实，低调不代表简单，很多小开发商的背后故事也很复杂，比如中鼎集团，就远非表面看到的那么简单。在解读珺合府之前，我们今天先起底一下中鼎集团。

不良资产处置业务的“先锋”？阳江承建商企业的发家史

中鼎全称“中鼎控股集团有限公司”，创建于1997年5月，成立于2000年8月。中鼎的创办人谭霖高，是有名的阳江富豪，早年发家于建筑施工行业，早期的中鼎也并非房地产企业，只是一家单一业务的承建商公司。

▲中鼎集团董事长谭霖高，图源/中鼎官网

据中鼎官网资料显示，其承建的首个大型公共建筑项目，是动工于1995年3月、竣工于1996年12月的越秀区广州交易大厦，这比企业创办时间还要早。中鼎成立后开始活跃在广州承建市场，影城花园、瑞心苑、大鹏国际广场（曾遭遇烂尾风险，现名正佳东方国际广场）等项目的建设，都有中鼎集团的身影。

2005年对中鼎集团来说是极具意义的一年。当年的6月21日，中鼎豪掷重金，分别拍下白云种鸡场宅地、珠江新城A3-6商地，后者总价1.37亿元，后被开发为佛奥广场。

而白云山脚下的种鸡场地块最终成交价更是高达5亿，楼面价3300元/㎡，成为广州住宅地王，在当年轰动一时。据悉，当时参加竞拍的不乏保利、恒大、新世界、合生、利海等知名房企，但在78轮激烈竞逐后都无一不败下阵来。

▲2005年种鸡场地块竞拍相关新闻

中鼎拿地后，联合广州市祥能投资公司、阳江市机械筑路工程公司、广州市越中建筑安装工程公司，四家公司共同出资组建了广东中力集团，共同开发了曾登榜“中国十大豪宅”、命运坎坷的大一山庄（项目公司为广州高雅房地产开发有限公司）。有意思的是，这几家公司都是发家于建筑施工行业，创办人全部来自阳江。

大一山庄开发初期一直迟迟未动工，据说当时的土地登记和开发手续办理不太顺利，规划设计也是一再调整。直到2011年，大一山庄才取得首期的预售证，并且2013年才真正开卖，最便宜的5000万/套起。

▲大一山庄早期的规划图，图源/见地

从拿地到开盘耗时长达8年，开发进度之所以如此缓慢，一个很重要的原因是大一山庄早期的规划秉承“每一栋，世界仅一栋”的标准，全盘99栋别墅均是由世界顶级建筑师设计的“DIY产品”，追求风格各异。这种标准极大地增加了设计、审批时间，不仅拉缓了开发进度，也会让项目成为烧钱的无底洞。

说到开发大一山庄的资金，就不得不提中鼎集团的另一主要业务，那就是资本运作和资产重组，其官网公开信息显示：“中鼎集团是整个华南地区最早开展不良资产清收和资产重组业务的企业之一。这些年来，中鼎集团在佛山、顺德、江门、惠州等地开展了多项银行不良资产清收和资产重组业务，并取得了良好的业绩”，颇有引以为傲的意味。

▲中鼎集团官网的品牌介绍

业内人士猜测：“大一山庄的启动资金，就是靠清收资产包获得的”。

2007年，中鼎曾从中国银行手中，以4亿多的总价购得阳江首家四星级标准的国际大酒店，该酒店因经营问题无力还贷而被抵押，沦为不良资产的一部分。2009年，中鼎决定采取爆破方式拆除酒店，现已重建为中鼎国际花园。

▲阳江国际大酒店被爆破拆除，图源/发现阳江

此外，中鼎集团还曾参与到2014年的中信国安集团的国企改制中，一则2014年的中信国安集团主体长期信用评级报告中显示，中鼎集团曾通过增资对国安集团持股17.787%，成为第三大股东。但在2015年时，中鼎在中信国安集团的股东名单中消失，合理猜测其股份已悉数出售。

中鼎掌舵人谭霖高被一些业内人士称为“金融运作的个中高手”，而上述祥能投资的老板梁何兴也是这方面的能人，传闻其曾在裕田中国的相关交易中获利丰厚。

▲阳江国际大酒店被爆破拆除，图源/发现阳江

梁何兴是大一山庄早期的管理者，但在2016年6月，上述中鼎联合的三家公司在中力集团持有的股份，悉数转让给中鼎集团和深圳平安大华汇通财富管理有限公司。当然，后者可能只是中鼎吸收和运作资产的金融公司，并且次年中力集团就变成中鼎100%持股了。

2016年2月，大一山庄开始大刀阔斧地修改规划，99栋别墅被减少到89栋，楼盘南区也改为统一的设计，原先部分建好的独栋别墅也被拆除重建。

▲大一山庄的独栋别墅被拆除，图源/见地

大一山庄看似完全落入中鼎手中，但到了2016年12月，中鼎（中力集团）又将项目整体打包卖给了彼时刚进驻广州市场的华远地产。收购后的次年，大一山庄南区被命名为“华远云和墅”重新面市。

▲华远云和墅效果图，图源/云和墅官方号

据南方都市报报道：“在外界看来，大一山庄当年地价仅5亿元，卖了12栋别墅，后面打包出售又收金13.8亿元，也算是小赚”，但是个中具体的利益得失，又有谁清楚呢？

城市更新改造的“深耕者”？黄埔、增城四大旧改项目

在开发大一山庄期间，中鼎集团更广为人知的身份，是黄埔区横沙旧改项目的合作商。2010年，横沙村与中鼎集团签订旧村改造合作协议，首期安置房豫章苑在2011年10月动工，2015年才分房回迁，房屋质量之差令人瞠目结舌。

▲横沙豫章苑小区正门，摄/冰尾一角

按照横沙旧改官方公众号“水秀书香新横沙”公布的信息，目前横沙城中村改造项目整村签约率已超90%。去年六七月，横沙村民曾就临迁安置费标准、首期回迁房质量等问题提出诉求，后续开发商开始为豫章苑房屋维修，也提高了临迁安置费标准。不过，坊间传闻“实际上并没有涨，还是原先的20元/㎡/月”。

横沙旧改是中鼎操刀的第一个城市更新项目，此后中鼎接连在广州拿下旧改项目。2018年8月，中鼎携手知识城集团，与黄埔均和村签订《城市更新项目合作开发建设框架协议》；2019年1月，广州高新区投资集团、中鼎集团成为黄埔新庄社区旧改合作商；同月，中鼎联合融创，共同操刀增城金星村旧改项目。

▲图源/广州公共资源交易中心

可以发现，近两年中鼎虽然在广州旧改大潮里尽显风光，但都是以合作开发的方式参与，一方面是受限于招标要求，比如金星村招标文件就要求“合作企业须为上市公司，总资产不少于6200亿元，2017年全国物业销售额不低于3500亿元，如联合报名，至少一方符合条件”，符合要求的是融创，中鼎更像是“抱了大腿”。

另一方面，联合开发更多的是为了保障资金和分散风险。众所周知，旧改项目一般具有开发周期长、投资规模大、资金周转慢等特点，单靠一个企业往往啃不下，历时超十年的横沙村就是典例。

中鼎似乎从横沙项目中学到经验，2017年3月还专门成立了广东中鼎城市更新集团有限公司，这家子公司中鼎持股50%，剩余的50%为广东正势控股集团有限公司所有。

▲图源/企查查

由正势集团又可以循迹到另一家企业，那就是赫赫有名的龙湖地产。

2019年11月，龙湖与正势集团签订战略合作协议，双方将建立长期战略关系，围绕大湾区核心城市开展城市更新业务进行合作。企查查信息显示，正势集团成立于2014年4月，无论是旧改还是房地产开发，正势都只能算行业“新兵”，当时很多人纳闷：“为什么龙湖会选择一家籍籍无名的公司来合作？”

▲龙湖和正势合作的签约仪式，图源/腾讯新闻

客观来说，龙湖看中的更像是正势旗下三大城市更新集团的实力，分别是正势城市更新集团、中鼎城市更新集团和佛铁城市更新集团，这其中又以中鼎最早涉足旧改。所以说，龙湖和正势的合作，在某种意义上也可以看做是龙湖和中鼎的合作。

不管在以上合作中是否占据主导地位，中鼎也算在广州旧改大潮中浮游了十年，如今手头也积累了可观的项目数量。阳江承建商、地产商和资本运作高手，开始挂上城市更新改造“深耕者”的标签，能不能得到广泛认可，就看上述四大旧改项目的后续改造成果了。

▲横沙旧村拆迁施工现场，图源/水秀书香新横沙

其实，旧改和房地产开发所要求的房企实力，最重要的当属资金周转能力。就拿横沙项目来说，去年村民提出的“十大诉求”中较重要的几点，如提高临迁安置费、修缮豫章苑房屋、加快二期安置房建设及保障工程质量等，这些说到底都是开发商对项目投入多少资金的问题。

▲横沙安置房二期规划图，图源/水秀书香新横沙

目前，国内大部分地产商都拥有完善的资金筹措渠道，同一家开发商的不同项目基本也是保持资金链互通。

再者，旧改项目大多会配置融资地块，用于开发商品房，如横沙旧改的君和名城、珺合府。这些商品房在某种程度上也是旧改的“助推器”，毕竟开发商能从中获得不小的收益，希望其能为横沙旧改项目投入更加合理的资金。

不管去年以来，横沙旧改的那场风波如何收场，中鼎对横沙村民提出的合理要求满足到哪种程度，都希望开发商此后能更好地保证村民获得应得的补偿，保证安置房的工程质量和建设速度，这样才能进一步给予村民信心，加快横沙村的改造进度。