科学城郊的黄陂：“爹不疼娘不爱的边缘地带”？

最近，区城市更新局发布的《黄埔区 广州开发区城市更新专项总体规划（2020-2035年）》正在面向社会征求意见，文件公布了全区17个片区的功能结构图。其中，黄陂是联和片区的重点更新单元。

（黄陂复合居住组团，图中黄色区域）

随着旧改推进，近年来黄陂附近挂拍了不少宅地，新楼盘陆续面市，这里也就成了新的楼市焦点——有的人看好，有的人觉得升值潜力欠缺，很多购房者和大V号为此打了好几次口水

其实，在小编看来，黄陂的定位更偏向于城市居住功能，这跟科学城、智慧城等产业板块完全不同。如果单纯用房产投资的眼光来给它估值，似乎不太公平。

城市规划里的黄陂

笼统来说，黄陂片区还是蛮大的，主要范围在广汕公路两侧，几乎囊括了整个联和街道的北部。现阶段，这里已经有富春山居、天鹿花园、黄陂新村、峰湖御境和其他多个成熟小区，但航拍满眼望去却还是大片的村屋和山野。

（黄陂片区航拍，摄/冰尾一角）

当然，这一带的拆迁算是挺快的，像华侨经济社在去年悄无声息地就拆了，而长安村的回迁房早已拔地而起。小编曾问过村里的小卖部、大排档：“这里几时会拆完？”虽然大多回复“不太清楚”、“很难说”，但确实有很多店家已经陆续关闭或搬走了，说明这附近的旧改整体形势乐观。

实际上，黄陂旧改与科学城的其他旧改项目是有差别的。科学城扩容7倍，规划了五大产业组团，这些组团中也含有一些旧改项目。比如萝岗政文中心研发办公组团的萝峰旧改，与香雪大道创新创业走廊息息相关；再比如大沙研发办公和智能制造组团的姬堂旧改，含有湾区科创走廊1号项目。

（科学城扩容后的产业组团布局图）

萝峰、姬堂等带有一定比例的商务和产业规划，与产业建设有所捆绑。而黄陂旧改的产业色彩明显要弱很多，开篇也讲了，这里规划的是复合居住组团，如下图所示，除了少量商地（红色），其他大部分都是二类居住用地（黄色）和教育用地（橙色）。

（黄陂周边的规划用地性质）

也就是说，官方对黄陂片区的定位强调的是居住功能，而非产业功能。事实上，这些年来黄陂附近确实没有什么产业集聚，小规模的办公区也就一个华强工业园，这跟产业基础雄厚的科学城有鲜明的对比。

（华强工业园实景图）

于是，天河和黄埔交界处、没有强大产业规划的黄陂，在楼市买卖里就成了部分人眼中的“只有旧改，没有产业驱动竞争力”、“爹不疼娘不爱的边缘地带”。

楼市买卖里的黄陂

现在，人们买房有自住、投资两种目的，但这两者绝非泾渭分明，大部分自住的多多少少也希望自家房子保值、能涨。在这种意识下，产业核心区尤其是CBD的房产往往非常抢手，房价也会推高，最典型的例证就是10万+的珠江新城。

（珠江新城房价资讯）

照这种想法，黄陂片区自然要比拥有产业驱动的科学城、智慧城略逊一筹。产业集聚地的升值潜力来自于大批企业的经济拉动力、大量白领的强大购买力，以及日渐完善的城市商圈配套，相对而言黄陂在这方面确实欠缺。

但是，房产能不能升值受多种因素影响，产业集聚的驱动力也不能代表一切。黄陂片区的优势在于区位、教育和环境，这些对房产的保值、增值同样有益处。而且，按照黄陂强调的居住功能，这里其实更适合用于自住。

两区交界处，向西向南可达天河智慧城，向东就是科学城和黄埔区府中心，位置不可谓不优越。且不说挨在身边的科学城，那些在天河上班却没有房票或预算略少的白领，也可选择买在黄陂。

（黄陂航拍，摄/冰尾一角）

这里插个题外话，有个别媒体称“黄陂不在扩容后的科学城范围内”。按照规划图，严格来说科学城的边界线是广汕路，黄陂广汕路以南部分诸如富春山居、长安村安置区等都属于科学城；而且在房地产行业里区域边界从来就不是泾渭分明，重要的是板块辐射力，很明显科学城的红利也能辐射到黄陂。

（扩容后的科学城范围图）

所以说，生硬地用边界线来为房产估值并不全面，也没必要。说到底，黄陂离科学城并不远，科学城里的商场、医院、市政服务等，黄陂的居民同样能较方便地享受到，这也是适合自住的一个理由。

并且，黄陂这边的配套也不是样样矮人一截，至少教育方面不错。先不说街坊邻居们争破头的黄埔军校中小学，黄陂片区的小学有排在萝岗前列的科学城小学、科学城小学北校区，还有刚纳入黄埔广附教育集团的联合小学、黄陂小学；而被吐槽成绩差的117中学也被纳入广州科学城教育集团，难保不会脱胎换骨。

（黄埔第二批教育集团授牌仪式，摄/李剑锋）

成绩靠的是学生、家长和老师、校方的共同努力，未来是有可能打造优质学区的。即便单说学校数量，除了上面提到的中小学，廣府壹號的小学在建，上文提到的用地规划图也显示还有几宗教育用地，黄陂的学位供应要比其他区域充足，数量够了才更有可能提高质量。

黄陂适合自住还有一个原因，那就是上述的宜居环境。缺少产业也不完全都是坏处，至少生态环境相对宜居。黄陂背靠牛头山、乌石山等大面积山林，周边又没有什么工厂，空气质量甚好，这一点要比科学城强，香雪、云埔附近的工厂就经常被街坊吐槽。

（黄陂北边成片山林，摄/冰尾一角）

区域侧重于城市居住功能，离产业功能区又很近，本身在区位、教育、环境等方面都有看点，这就导致黄陂的整体房价很难和科学城拉开差距。

“高端居住区”的黄陂

黄陂跟刚需客扎堆的睡城是不同的，你要说它比云埔、长岭居贵吧，但毕竟它离天河近，又比天河便宜，天河工作的一些人确实愿意买它；你要说它不算非常贵吧，它又容易劝退部分预算少的刚需客，因为往东再过七八公里就有更便宜的。

只能说面向的客群是有差别的，这些年黄陂的楼盘其实更倾向于改善产品。黄埔君之前解读过峰湖御境、富春山居、廣府壹號等楼盘，这些小区基本都可以定义为刚需偏改善、甚至纯改善的项目，比如峰湖御境有大比例的别墅，富春山居是容积率仅为2.0的低密度小区。

（富春山居小区实景图）

廣府壹號（备案名：翠泷苑）小编个人虽然觉得稍有争议，但融创的楼盘品质还是有很多人看好。小编之前还在担心廣府壹號的销售压力，但坊间传言“廣府壹號卖得不错”，虽然阳光家缘网签数据还未更新。

（图源/阳光家缘）

当然，之前的文章解读更多地是站在刚需买房的角度来写的，廣府壹號4到5万的价格对刚需客来说确实不太友好，他们完全有其他更便宜的选择。套用廣府壹號销售员的一句话：“黄陂这一带打造的是高端居住区”，预算比刚需客更多的有钱人还是蛮多的。

目前，除了上述的三个楼盘，黄陂最新的商品房还有保利翔龙项目，总的来说数量还不多。未来，黄陂能不能成为真正的“高端居住区”，那就要就看旧改更新的成果和后续进驻的开发商的手笔了。

（保利翔龙项目所在地块）

回到最初的问题，综合来看黄陂真的不是“爹不疼娘不爱的边缘地带”，其功能定位跟科学城不同，城市的发展也不可能全部地方都拿来搞产业，居住区同样不可或缺，科学城的发展也不可能抛开黄陂。

买房这档事也不能只追求投资价值，在国家强调“房住不炒”的大背景下，房产的宜居程度也需要重视，那些买在黄陂的购房者，应该也有部分人是觉得这里宜居，单纯买来自住的。

说到底，影响买房的决定性因素是预算，刚需客更多的是追求低价，宜居性方面能过得去就可以了；等到预算充足换房时，昔日的刚需客也很可能摇身一变成改善客群。

总之，一个区域的房产价值必须辩证看待，优点或缺点，自住或投资，都要综合考量多种因素、多种角度。从这个角度来看，黄陂可能不咋样，但换个角度来看，也许就是金子了。各位街坊邻居又是怎么看的呢？欢迎留言参与讨论。