全国政协委员、中信资本董事长张懿宸：建议将公募REITs延展到持有型优质商业不动产领域

    本报两会报道组 杜雨萌

    3月4日，《证券日报》记者获悉，全国政协委员、中信资本控股有限公司（简称中信资本）董事长兼首席执行官张懿宸今年共带来8份提案上会，其中就包括《关于公募REITs延展到持有型商业不动产的提案》。

    张懿宸告诉《证券日报》记者，商业不动产市场作为房地产市场的一个细分领域，承担了实体经济载体的重要功能。与一次性销售为目的的分散业权的住宅地产不同，商业不动产是单一业权、以长期持有为目的、可持续地满足企业办公及民众生活消费需求的实体空间载体，既助力楼宇经济的健康发展，又为满足人民群众美好生活的消费需求做出贡献。但是由于商业不动产资金占用量大、收益率相对偏低、对运营团队专业度要求高、融资渠道及退出通道相对有限，制约了商业不动产市场的健康有序发展。

    值得关注的是，2020年4月30日，证监会、国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国将开启以基础设施作为基础资产的公募REITs市场；2021年1月29日，沪深交易所发布公募REITs相关配套业务规则。

    “为促进商业不动产的良性循环，发挥优质商业不动产在房地产行业中的正面作用，有效鼓励和引导优质商业不动产项目打造和可持续发展，将公募REITs延展到持有型优质商业不动产领域，无疑将带来多方面的积极意义。”张懿宸认为，首先，随着服务业在我国GDP中所占比重持续上升，线下消费新业态不断涌现，社会对商业地产需求预计将保持增长。在采取切实有效措施隔离资金变相流入住宅地产开发、坚持“房住不炒”宏观政策的前提下，将公募REITs延展到持有型优质商业地产领域，将促进和鼓励业主方以长线持有的理念提升融投管退专业水平，推动商业不动产产业链健康良性循环，助力实体经济的发展；

    其次，将公募REITs作为优质商业不动产的金融工具，可有效盘活存量资产，有利于提高市场效率，并且鼓励更多业主方提升商业地产的品质和质量，推动更多优质资产出现；也将鼓励投资者从债权转向股权，将有效助力拥有优质持有型物业的业主方“去杠杆”，为房地产市场的供给侧改革提供创新解决方案；

    最后，优质商业不动产的特点是拥有长期稳定的现金流，通过公募REITs平台有利于给机构资本、社会民间资本以及中小投资者提供更多稳定安全的投资产品，间接实现为部分地区住宅价格非理性上涨降温。

    对此，张懿宸建议，一是建立和健全商业不动产REITs的体制机制。一方面鼓励自持型的优质商业不动产作为基础资产通过REITs市场释放流动性；另一方面，通过严格监管防止资金变相流入住宅开发市场。

    二是建立商业不动产基础资产的估值标准、准入机制以及信息披露机制。统一估值标准，严格准入已经产生稳定现金流的存量项目，对商业不动产基础资产的持有时间以及历史收益明确准入要求，做好全面持续的信息披露，鼓励可持续发展的优质项目脱颖而出，同时防止成为住宅开发变相融资的工具。

    三是建立税收穿透机制并出台相应税收政策以驱动商业不动产REITs发展。通过税收穿透机制，解决在资产交易环节和投资者分红环节面临的重复征税问题。一方面，原始权益人以设立公募REITs为目的对商业资产进行资产重组、股权转让等行为应适用于企业内部资产重组相关的税收优惠政策规定，给予免征或递延征税优惠。另一方面，个人投资者作为公募REITs的重要参与方，在持有REITs份额期间取得的收入，应免征个人所得税，解决REITs个人投资者的双重所得税问题。

    四是健全投资者保护机制，建立外资准入政策，吸收长期资金进入商业不动产REITs市场。疫情下由于海外很多经济体表现疲软，海外资本对中国资产的投资热情有望上升，建议明确中国公募REITs的海外资金准入机制，允许境外资金通过合理合法方式可投资我国公募REITs产品，为商业不动产公募REITs长远发展注入源头活水。

    五是借鉴中国香港和新加坡等海外成熟REITs市场先进经验，助力我国商业不动产市场的健康有序发展。

（编辑 李波 乔川川）