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东莞限购后,这座城市在偷笑!

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  最近的东莞有点心塞,一方调控,八方窃喜。

  之前,我们已经说过2月27日东莞升级调控是什么样,回顾请戳:东莞调控升级:二套房需三年社保,离婚追溯两年!

  然后我们又分析了需要理性上车调控升级的东莞,回顾请戳:调控才是入手东莞的最佳时机!我怀疑你在割我韭菜!

  这次我们又听到了一个有趣的观点,“东莞限购后,该是惠州的主场了!”

  此前就有人认为,东莞调控后,最大的受益者其实是地理位置与东莞接近且供应量大的广州增城。这次,又是以同样的理由要捧出一个惠州。

  想接棒东莞的城市那么多,究竟惠州会不会是最大的赢家呢?

  .01

  惠州,你凭什么?

  其实,要看东莞调控对惠州市场有没有刺激作用,可以以去年7月为一个参照。

  2020年7月25日,东莞出台商品住房限购政策,提高了社保要求和转让年限。


  因为政策影响最大的主要在二手市场,所以东莞在7月的二手成交量有了明显的下落。


  来源:中原研究院

  同期,惠州的成交的确出现了一个大幅上涨,不过这个势头在9月很快就落了下去。

  这个数据说明,东莞新政对惠州楼市的刺激其实十分有限,它只是短暂地爱了一下惠州。

  从人口来看惠州,它也不具备东莞这样的楼市行情爆发的基础。

  截至2019年年末,总面积11599平方公里的惠州,全市常住人口488.00万人。

  而总面积2465平方千米,约为惠州5分之一的东莞,常住人口达到了846.45万人。

  人口密度的悬殊,由此可见一斑。

  此外,根据贝壳出具的《2020新一线城市居住报告》显示,东莞这样的新一线城市和一线城市移民指数较高。

  这主要是因为,东莞承接着深圳的产业外溢,它的制造业较为发达,所以有大量外来人口流入。

  在2019年,东莞的常住人口户籍占比达到3.37,在全国参与统计的样本城市中居于首位。

  这表示,即使对于一线城市,东莞也是相对流动人口最多的城市。


  来源:贝壳研究院

  而购房方面,贝壳研究院也指出,东莞的外来需求占比超过本地需求,2020年省内购房占比仅为28.6%。

  在外来人口购买力方面,一线城市都要叫它一声哥哥,惠州这小老弟又怎么能和它比呢?

  从经济上来看,惠州也没有接棒东莞的硬实力。

  根据统计局公布的数据来看,2020年惠州生产总值为4221.79亿元,在湾区9城中排名第5,处于较为落后的地位。

  而且它的产业十分单薄,并没有承接深圳的制造业和高科技产业。

  所以不得不说,惠州想接棒东莞,其实是对自身的实力没有清醒的认知。

  更何况,在湾区可以承接东莞出走的需求的难道就只有惠州吗?

  .02

  竞争对手还有哪些?

  除了惠州,紧邻东莞西部的广州黄埔、番禺、南沙,以及北部的增城也是购房者流入的潜在目的地。

  黄埔、南沙正在限贷的风口浪尖上,而且与惠州相比价格过高,我们暂且不表。但增城难道没有机会?它和惠州一样是土地资源丰富、供应大,价格低的地方。

  让我们以1月的价格为例,把两地的价格做一个对比。

  根据中原研究院的统计,惠州1月一手均价13037元/㎡,二手均价10641元/㎡。

  而根据中指数据和中原研究院的统计,增城1月一手均价20621元/㎡,二手均价15893元/㎡。

  虽然惠州的整体市场价会比增城略低,但能够上车一线城市,我们为什么要选一个二线城市呢?

  那么两个区域的货量如何?

  还是以1月为例,1月末惠州库存量接近1500万㎡。


  而增城库存量仅为175.18万㎡,消化周期约6.2个月,在广州全市属于中等水平。

  从这一层面来说,增城的房显然更为稀缺,更有价值。

  所以在东莞购房者投入惠州市场之前,是不是会优先考虑增城呢?

  东莞主要承接深圳外溢,从这个层面珠海、中山也是它的竞争者之二。

  虽然深中、深珠通道建设的时间跨度长,不确定因素较多,但未来与深圳的“半小时通勤”还是足以吸引部分人来投资或自住的。

  总之,想抢惠州饭碗的城市不少,它们手上的牌也很多。

  惠州自身不努力点,还真不能凭运气搏出位。

  .03

  建议

  所以,东莞限购之后,我们要把目光转向惠州吗?

  总的来说,惠州自身基础薄弱,供应量又大,不具备房价上涨的硬性基础,投资是不建议入手的。

  对于刚需来说,惠州价格便宜,临深地区,交通轨道沿线的楼盘还是值得买的。

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