东莞限购后，这座城市在偷笑！

　　最近的东莞有点心塞，一方调控，八方窃喜。

　　之前，我们已经说过2月27日东莞升级调控是什么样，回顾请戳：东莞调控升级：二套房需三年社保，离婚追溯两年！

　　然后我们又分析了需要理性上车调控升级的东莞，回顾请戳：调控才是入手东莞的最佳时机！我怀疑你在割我韭菜！

　　这次我们又听到了一个有趣的观点，“东莞限购后，该是惠州的主场了！”

　　此前就有人认为，东莞调控后，最大的受益者其实是地理位置与东莞接近且供应量大的广州增城。这次，又是以同样的理由要捧出一个惠州。

　　想接棒东莞的城市那么多，究竟惠州会不会是最大的赢家呢？

　　.01

　　惠州，你凭什么？

　　其实，要看东莞调控对惠州市场有没有刺激作用，可以以去年7月为一个参照。

　　2020年7月25日，东莞出台商品住房限购政策，提高了社保要求和转让年限。

　　因为政策影响最大的主要在二手市场，所以东莞在7月的二手成交量有了明显的下落。

　　来源：中原研究院

　　同期，惠州的成交的确出现了一个大幅上涨，不过这个势头在9月很快就落了下去。

　　这个数据说明，东莞新政对惠州楼市的刺激其实十分有限，它只是短暂地爱了一下惠州。

　　从人口来看惠州，它也不具备东莞这样的楼市行情爆发的基础。

　　截至2019年年末，总面积11599平方公里的惠州，全市常住人口488.00万人。

　　而总面积2465平方千米，约为惠州5分之一的东莞，常住人口达到了846.45万人。

　　人口密度的悬殊，由此可见一斑。

　　此外，根据贝壳出具的《2020新一线城市居住报告》显示，东莞这样的新一线城市和一线城市移民指数较高。

　　这主要是因为，东莞承接着深圳的产业外溢，它的制造业较为发达，所以有大量外来人口流入。

　　在2019年，东莞的常住人口户籍占比达到3.37，在全国参与统计的样本城市中居于首位。

　　这表示，即使对于一线城市，东莞也是相对流动人口最多的城市。

　　来源：贝壳研究院

　　而购房方面，贝壳研究院也指出，东莞的外来需求占比超过本地需求，2020年省内购房占比仅为28.6%。

　　在外来人口购买力方面，一线城市都要叫它一声哥哥，惠州这小老弟又怎么能和它比呢？

　　从经济上来看，惠州也没有接棒东莞的硬实力。

　　根据统计局公布的数据来看，2020年惠州生产总值为4221.79亿元，在湾区9城中排名第5，处于较为落后的地位。

　　而且它的产业十分单薄，并没有承接深圳的制造业和高科技产业。

　　所以不得不说，惠州想接棒东莞，其实是对自身的实力没有清醒的认知。

　　更何况，在湾区可以承接东莞出走的需求的难道就只有惠州吗？

　　.02

　　竞争对手还有哪些？

　　除了惠州，紧邻东莞西部的广州黄埔、番禺、南沙，以及北部的增城也是购房者流入的潜在目的地。

　　黄埔、南沙正在限贷的风口浪尖上，而且与惠州相比价格过高，我们暂且不表。但增城难道没有机会？它和惠州一样是土地资源丰富、供应大，价格低的地方。

　　让我们以1月的价格为例，把两地的价格做一个对比。

　　根据中原研究院的统计，惠州1月一手均价13037元/㎡，二手均价10641元/㎡。

　　而根据中指数据和中原研究院的统计，增城1月一手均价20621元/㎡，二手均价15893元/㎡。

　　虽然惠州的整体市场价会比增城略低，但能够上车一线城市，我们为什么要选一个二线城市呢？

　　那么两个区域的货量如何？

　　还是以1月为例，1月末惠州库存量接近1500万㎡。

　　而增城库存量仅为175.18万㎡，消化周期约6.2个月，在广州全市属于中等水平。

　　从这一层面来说，增城的房显然更为稀缺，更有价值。

　　所以在东莞购房者投入惠州市场之前，是不是会优先考虑增城呢？

　　东莞主要承接深圳外溢，从这个层面珠海、中山也是它的竞争者之二。

　　虽然深中、深珠通道建设的时间跨度长，不确定因素较多，但未来与深圳的“半小时通勤”还是足以吸引部分人来投资或自住的。

　　总之，想抢惠州饭碗的城市不少，它们手上的牌也很多。

　　惠州自身不努力点，还真不能凭运气搏出位。

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　　建议

　　所以，东莞限购之后，我们要把目光转向惠州吗？

　　总的来说，惠州自身基础薄弱，供应量又大，不具备房价上涨的硬性基础，投资是不建议入手的。

　　对于刚需来说，惠州价格便宜，临深地区，交通轨道沿线的楼盘还是值得买的。