继续买房看预期的话题，来聊聊现在大家买房非常重视的地铁、商场、公园等，福州现在的新盘也基本都是围绕这些配套做文章，当然其中也不乏一定的夸张虚假成分，今天就来盘点看看。
三叉街的地铁预期
首先来聊聊地铁，毕竟一直有“地铁一响，黄金万两”，现在福州地铁建设也是如火如荼，传出的未来路线也不少。对于地铁这个预期，目前已经开通的1，2号线，以及在建的4，5，6号线和滨海F1快线。对于这几条线路的楼盘，其实已经算不上预期了，而且从相关的楼盘来看，基本价格也已经兑现了地铁配套。
对于地铁房目前统一的理解：距离地铁站点步行花费5分钟内的房子，称之为“正地铁房”；10分钟内称为“准地铁房”；15分钟内称之为“近地铁房”。
当然其中也不乏有个别有争议的新盘，比如大家熟知的三叉街的某骏一直宣称自己是TOD项目，楼盘定位的是滨海快线F1的停车场上盖，但是一直以三地铁交汇站宣传，由于目前落地的仅仅只有两条线路，而且一号线的距离也较远，对比上面的定位，已经只能算近地铁房了。
从价格看，3.3W带装修的价格，已经按兑现预期来出售了。从目前看第三条线路何时落地还无法预知，加上已经落地的距离也不近，这样的预期只能说有点差强人意。
除了三叉街之外，位于五四北战坂的天空之城也是一直以地铁房宣称，楼盘当初信誓旦旦的福州首个TOD项目，目前从楼盘规划看是地铁维修场上盖，主要的预期是地铁3号线。虽然地铁3号线还没有落实，不过从长远看确实有一定的预期。
但是问题在于天空之城的价格居然已经到了2.5W以上，可以说是已经兑现了地铁3号线的预期。由于目前福州地铁建设周期也较长，下一轮的规划还要等目前的施工进度，加上后续真正建设落地，可以说至少需要5年以上的时间，不知道对于天空之城的业主，以地铁溢价买入，楼盘交房之后还无法享受地铁，这样的预期是否真的值得购买。
对于目前福州的新盘，如果是落地的地铁，基本价格都有溢价，个别楼盘甚至连预期的线路都有溢价，可以说“地铁未响，楼盘先涨”。
南二环的商圈预期
接着聊聊商场配套，以前由于商场的稀少，大家对于商场也非常重视，不过近年遍地开发的商场，可以说需求性也一定下滑。当然从目前看，比如带起东二环的泰禾商圈，金山的万达商圈等，依然是大家比较推崇的商圈。
对于目前而言，商场规划比较火热的当属南二环和高新区，南二环靠着白湖亭万达、中骏世界城、SM等几大商圈，可以说只要去南二环售楼部，基本都会听到相关的描述，同时位于高新区的南屿区域，也以目前的万达做重点宣传。
同样的问题，因为都是落地的商圈，所以楼盘也都有一定的溢价，也算不上什么预期。当然对于商圈而言，更大的预期在于后续的发展情况，如果后续商圈能做大，吸引人流，对于板块的预期利好将更强。当然也有负面情况，就是由于商圈的数量较多，互相竞争，导致失败离场，那将是预期的坠落。
对于个别以自带商圈做宣传的楼盘，还要一个注意点，就是后期的管理问题，举个例子：位于仓山区的万达广场，目前万达广场的楼盘均价在2.3W，明显的低于板块均价，其中有一个原因在于，楼盘的管理过于混乱，不少工作室，桌游，不良行业都入驻小区，导致住宅小区商业化。
这也是商场除了带来人流，同时也影响小区的居住属性，这就对有意向这样房源的购房者提了个醒，后续的小区物业是至关重要的，一旦不注意，商场预期反而变成不利因素。
东二环的公园预期
对于目前福州的楼盘景观，主打的依然是江景房，不过这是地形的先天优势，算不上什么预期。反而后期规划的公园是个别楼盘的预期，当然要说公园规划就不得不提目前火热的东二环。
板块目前依靠牛岗山公园、鹤林公园，以及在建的晋安湖公园，可以说是福州公园配套最完善的区域。当然一样是前面的描述，板块的楼盘均价也基本兑现了预期。目前唯一的不确定性就是晋安湖落地后的发展如何。
预期分析总结
从目前看福州的几个板块，其中东二环主打公园配套，南二环主打商圈配套，三叉街主打地铁配套。可以说各个板块虽然配套不错，不过都是规划落地的项目，而且神奇的是板块的楼盘均价基本都兑现了预期，甚至还有超预期的情况。这也是目前福州楼市的尴尬点，预期未达，房价已涨。
按股市的说法，炒股炒预期，一旦利好落地，反而股价不行，不知道换到现在福州的楼市，未来走势是否会重蹈覆辙。
对于购房者而言，在购买这些板块的楼盘之前，其实相对应的配套要做到一定了解，然后评估这些配套对于目前溢价有多少，同时思考这些配套落地之后是否还有更高的预期，以及是否存在预期落空的风险。
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