东莞连夜升级调控新政 落户生意冷了？

　　来源：证券时报

　　证券时报记者 陈英

　　27日凌晨，东莞市住建局等6个部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从社保年限，首付成数，夫妻离异认定，企业购房，新房预售审批、二手房网签价格限制等，全方位进行了调控升级，可谓限购、限贷、限售、限价做了个全套。很明显，其调控政策在向一线城市看齐。

　　调控连夜升级 背后有因

　　2020年，东莞楼市最为疯狂的一年。

　　如果用一个字形容2020年东莞楼市，那一定是“爆”，土拍、新房、二手房，均呈现出了一片火热态势，其火热势头丝毫不逊色于深圳。尤其是临近深圳的东莞松山湖片区，部分楼盘在去年5月每平方米单价纷纷站上5字头，而后一路上行至7万元/平方米。其它如东莞的南城区，临深的风岗、塘厦片区去年5月以来均走出了类似行情。这其中，投机炒作是一大主因。

　　归纳主要原因，业内人士一致认为在于这三点：

　　1、供需不平衡。东莞楼市成交情况喜人，不论新房、二手房均是如此，其中一个主要原因和深圳的情况有些相似，就是需求量大，但供应量不足。

　　2、企业（产业）带动。有规划、有配套、成熟的片区通常会吸引来大量的人群，同时还会有公司、企业等的入驻，松山湖片区便是。随着华为的进驻，这些年来，松山湖片区楼盘价格明显抬升：2017年松山湖均价为15847元/㎡，2018年华为进入松山湖后，房价涨到了28984元/㎡，同比上涨了54.7%。两年过去，现在松山湖的二手房价已上涨至5-7万元/㎡，涨幅惊人。

　　3、自身在价格、区位等方面的优势。东莞夹在广深之间，区位优势太明显，很难不受到外溢。所以，2020年下半年以来，东莞房价上涨，除了货币等共性外，很大程度上是外溢需求导致的，特别是2020年7.15深圳调控以后，东莞、广州的房价都开启了上涨的模式，很大程度上受深圳需求外溢，既有投资需求，也有因深圳高房价而被迫外溢的上车型需求。

　　不知道大家有没有发现，东莞楼市成交激涨的这几个月正好在深圳打新潮最猛烈、调控最严格的时候。深圳7.15新政出台，这份被称为史上最严调控的政策一出，打击到很多潜伏在深圳的投资客，大家没了名额纷纷去临深买房，而东莞则是其中最好的选择。虽然7.15新政后，东莞出台了7.25调控遏制了部分购买力，8月的成交数据确实降了下来，但到了9月成交量迅速上升。这些都在说明东莞的楼盘既有自住属性，还有很强的投资属性。

　　有业内人士认为，此次调控，预示着东莞调控开始向一线城市靠拢，未来，东莞产业结构升级、人口迭代的趋势将会更为明显。在粤港澳大湾区互联互通、深莞惠一体化加速的背景下，当东莞住房供应难以放量的时候，房价上涨的趋势很难避免。所以，需求端的抑制只是短期的权宜之举，目的是为了给住房制度改革腾出空间和时间。未来，东莞楼市如果仍旧异常火爆，或许迎来更为严厉的调控新政。

　　新政严厉OR温和？

　　“我去年就开始缴纳东莞的社保了，这次的新政，对我今年有望在东莞购置第一套新房没有影响。”一位深圳购房者第一时间告诉记者。

　　2月27的东莞楼市限购新政是延续去年7月25号的限购政策，给几个关键环节打了补丁。去年7月25日东莞楼市限购措施要点是，东莞户籍买新房和二手房都不需要社保要求，非东莞户籍买新房和二手房则要1-2年社保。今年2月27日的新措施是，刚落户东莞的要等半年而且要半年社保才能买，非本市户籍的买二套房要4年社保，离婚前的房子数量计入家庭总数。

　　很多购房者表示“这个补丁有点狠。”，但也有购房者表示“依旧温和”。

　　上述那位深圳户籍的购房者就表示，此次新政对他在东莞买房影响有限。去年，深圳715政策出台后，这位陈先生没有了在深购房的资格，看好粤港澳大湾区的未来发展趋势，他把购房的区域投向了临深的东莞。“只需要缴纳一年社保，非东莞户就可以购置一套新房了。”为了尽快入手，去年8月份，陈先生很快就在东莞注册了一个小公司，开始给自己缴纳东莞社保，时间上来看，今年9月后，陈先生就有资格在东莞买房。尽管2月27日东莞连夜“打补丁”，但显然，这个补丁对陈先生的购房计划并无影响。

　　不过，这次的新政中，东莞首次提及“企业注册满两年才可以购房”的内容打乱了陈先生的下一步计划。“我原想，先买一套再说，只要东莞楼市持续火爆，就用公司名义再买第二套、第三套房，作为长期投资，反正此前东莞的购房政策并没有涉及到企业买房这块，现在突然在时间上限购了，显然，我另一个计划要延后了。”事实上，部分炒房客通过注册小微企业，一方面绕过了限购的政策约束，另一方面则骗取了小微贷款，对房地产和金融市场存在极大危害。显然，此次东莞政策收紧，有助于打击各类以企业名义炒房的现象，对于企业端的管制值得学习。

　　事实上，对于去年7月25日，东莞紧随深圳出台、当时被称为东莞“史上最严”楼市调控政策，就有购房者表示“还是太温和”。彼时调控政策一出台，敏锐的炒房客们很快发现，这个政策对东莞市户籍人口来说几乎没有任何杀伤力。“仔细一看，这根本就不是限购，而是利用买房增加东莞的户籍人口，只要入户就还能买买买啊。”最初的焦虑过后，各东莞买房群里就出现了“对策”。随后，东莞户籍服务机构的生意火了。一位专职考试入户的东莞机构员工就曾表示，以往外地人入户的主要原因是为了孩子上学，东莞725政策出台后，咨询的基本上都是买房客。

　　如今东莞227新政补上了“入户即可买房”的缺口，入户半年后才有资格买房，浇灭了部分外地炒房客们的落户意愿。“户籍服务机构那边目前没有很大的变化，但可以预想，今年东莞的落户生意应该没有去年好。但影响也是有限的，毕竟只有半年时间，相比周边其他地区高企的房价，以及东莞处于广深之间的绝佳地理位置，只要房价还有较大的上升空间，时间换空间，很多人还是等得起的。”一位东莞业内人士告诉记者。

　　当然，对于楼市政策越来越严厉的东莞，炒房客或许会去别的地方，比如惠州、中山、佛山的非限购区域、广州郊区。这些地方供应量大，目前来看，深圳人还有大量涌进了惠州，部分买不起东莞房的东莞人也会考虑去惠州。