旧改大幕拉开：南山最豪！宝安最大！罗湖奋起直追

　　旧改的大幕一旦拉开，必将惠及无数的人。

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　　大幕拉开，大家都在等待下一个华润城

　　去年深圳通过了《深圳经济特区城市更新条例》，针对目前深圳旧改的难题提出了针对性解决方案，主要明确最低赔偿标准签约率达95%即可征收。这一新政即将于2021年3月1日起正式施行。

　　深圳的城市更新模式是“政府引导，市场运作，企业实施”。尽管政策的具体执行细节还未知，但有了这一“尚方宝剑”，相信深圳的城市更新之路会越走越顺，乘风破浪。

　　今天准备来聊聊旧改，除了新政的因素，原因还有三：

　　一、年后房地产市场降温，业主惜售，买方观望。我的很多朋友都对当前市场的前景冥眗亡见，这时大多转向做一些长期的规划，比如有价值的旧改。

　　二、深圳的迭代更新离不开旧改。深圳漫长的城市更新之路，其本身就可以看成是一部波澜壮阔的伟大巨作。

　　三、在土地稀缺的背景下，官方不得不加快城市更新的脚步。通过旧改，深圳未来可售型人才房和商品住宅的供应才有加速的资本。

　　老百姓们期待旧改的原因通常比较直接，一是老屋和农民房中有大量生活问题需要旧改来解决现状；二是类似华润大冲项目对房价的“暴击”现象无法不让人心动。

　　官方需要更多旧改典范的出现来推动城市更新，普通人想要吃到新的旧改神话红利。因此可以说，所有人都在期待——下一个华润城的出现！

　　深圳城市更新版图（黄色部分为居住方向的旧改）

　　截至2020年12月31日，深圳全市共累计城市更新单元已计划公告项目共计约929项（不包含计划调出、转为棚改等项目），拆除重建用地面积共72.91平方公里。其中，已确认实施主体阶段的项目约占47%。

　　一个片区旧改的数量和体量，一定程度上代表了它的未来潜力。

　　粗略统计，宝安的旧改数量最多，龙岗的规模最大，福田、南山的旧改最豪。另外值得一提的是，罗湖虽然旧改数量不算多，但却拥有两个（蔡屋围、湖贝）超200万平的项目，也很值得关注。

　　我们相信，在深圳数百个旧改之中，必然有可以复制“华润城奇迹”的存在，那么我们今天就来看一看，在这之中，有哪些有潜力的存在。

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　　南山：“深漂第一站白石洲

　　白石洲是很多人（比如我）深漂的第一站。城中村的一砖一瓦曾与超15万人交织在一起，但当旧改的大旗拉起，才发现我们始终是局外人。

　　白石洲作为南山区最大规模的旧改项目，有着深圳“城市更新航母”之称。项目位于南山核心地段，科技园与华侨城中间，紧邻世界之窗、欢乐谷等旅游区。

　　项目官方称为沙河街道沙河五村更新单元规划项目，更新单元用地面积48.01万平方米，拆除用地面积45.95万平方米，开发建设用地面积30.38万平方米，计容积率建筑面积为358万平方米。

　　其中，住宅125万平方米（含保障性住房5万平方米），商业、办公及旅馆业建筑104.5万平方米，商务公寓112万平方米，公共配套设施6.46万平方米。社区体育活动场地用地1.8万平方米。（来源：南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案））

　　对比深圳以往项目的规划体量，大冲旧改是280万平，壹城中心项目是320万平，在白石洲项目面前都略逊一筹。

　　巨无霸一般的体量 + 南山区得天独厚的区位，恐怕白石洲的目标从不是成为下一个华润城，而是彻底超越。

　　白石洲由绿景公司进行开发，定位为：超级智慧城市新社区，项目要承载区域30年以上的需求变化，用超前的眼光规划未来。

　　根据旧改规划资料，项目共由31栋49-65层住宅，21栋公寓，3栋66-79层超高层写字楼，1栋59层办公楼组成，并且自带一所27班九年一贯制学校和一所18班幼儿园。

　　除了规模大，白石洲的最大价值便在于它的位置。

　　西边，深圳的未来硅谷科技园，南山目前高收入人群就业最多的地方，东边，深圳传统豪宅区华侨城，一路之隔便是波托菲诺纯水岸、香山美别墅、天鹅堡等高端豪宅。

　　距离项目2公里左右，是深圳未来最顶尖的产业高地，深圳湾超级总部基地，目前已成功引进12家超级总部，均为中兴通讯、神州数码、中国电子、中国恒大、万科等知名企业，规划就业人口达到30万人。

　　在深圳城市化快速扩张和土地资源稀缺背景下，深南大道沿线黄金地段这么大一块待开发住宅用地，也许便隐藏着深圳未来蝶变的引爆因子。

　　附：项目发展历程

　　按照当前的开发速度，预计一期项目最快将在2022年底正式入市。

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　　宝安：跟着华润有肉吃

　　近些年，华润置地在深圳炙手可热，在尝到“圈地造富”的念头后，拿地的速度似乎都加快了。华润的扩张版图显示出了企业的野心，对普通老百姓而言，旧改错综复杂，跟着有经验的行家比什么都重要。

　　图源：网络

　　想要分到汤，想要吃到肉，那就跟着华润走

　　金蚝小镇

　　金蚝小镇，是深圳目前为止规模最大、涉及权属单位最多，且历史风貌保护区范围最大的更新单元项目，其现状复杂性与实施难度堪称更新单元之最。

　　沙井正在慢慢成为刚需的新宠，除了大空港辐射和国际会展中心的规划和建设的改善，另外重大因素就是大体量的旧改。

　　沙井大街片区（金蚝小镇）重点更新单元区位图

　　金蚝小镇位于深圳市宝安区沙井街道，东起环镇路，西至西环路，南起寮丰路，北至创新路，计划拆除和重建的土地面积为140.14万平方米。

　　这一项目，自2018年7月开始推介，19年8月与华润置地签署了框架协议，于2020年4月草案公示，2020年6月通过审批，进展神速。

　　目前，该项目范围内存有蚝壳墙、龙津石塔、观音宫等文化遗存，有众多祠堂、古井、私塾、民居等古建筑。因此将会采用“重点城市更新单元+历史风貌区活化”的模式，更新方向为居住、新型产业、商业等功能。

　　未来“金蚝小镇”有三个目标:

　　一是活化沙井蚝文化，为沙井古墟的保护与运营提供高标准方案，打造深圳西部文旅名片，与海上田园共同构建文化+生态的旅游区，让城市留住记忆，让人们记住乡愁；

　　二是完善基础设施，推动落实该片区教育、文化等公共设施，打通沙井路、蚝乡路等多条主次干道，完善西部中心配套；

　　三是满足会展新城、区域产业转型升级等外溢的商业、文化、餐饮、酒店等高端服务需求。

　　潭头片区

　　潭头项目位于广东省深圳市宝安区潭头社区，广深高速与广深公路交汇处。地处“ 粤港澳大湾区 ”和“ 广深科技走廊 ”核心区位，西邻沙井河、东至田园路、北至松裕路和华美路、南至外环高速。

　　该项目华润进行规划统筹，用地面积高达435万平方米，拆除用地面积约198.37万平方米，规划总建面约740万平方米，以打造华润未来产业园为目标，并定位为“深圳西北中心，湾区全域智城”。

　　目前，潭头片区（一）城市更新单元已于2019年2月27日在《2019年深圳市宝安区城市更新单元第二批计划》（草案）公示，拟拆除用地面积为344117.9平方米。

　　潭头片区（二）城市更新单元已于2020年8月6日在《2020年深圳市宝安区城市更新单元第五批计划》中公示，拟拆除范围用地面积296062平方米。

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　　罗湖：从先驱者变成追赶者

　　如果问你，全国第一家麦当劳、全市第一家新华书店、全市第一家连锁超市……诞生在哪，不知道你还会不会想起罗湖？作为深圳第一个中心城区，罗湖现在稍显落寞。

　　尽管从先驱者变成了追赶者的角色，并不代表罗湖就没机会打翻身仗了。近几年罗湖走上了大规模城市更新的道路，一旦片区面貌得到改善，相应的交通、商业、休闲等生活配套提升，那么片区的价值也会被重估。

　　京基蔡屋围旧改

　　蔡屋围统筹片区项目位于深圳市罗湖区桂园街道，总面积33公顷，位于罗湖区的西部与福田区交界处，南临滨河大道，北侧为红桂路，东靠红岭中路，深南大道横贯其东西。

　　2018年4月，罗湖区政府公布了蔡屋围城市更新统筹片区规划（草案）。根据规划，蔡屋围片区将打造成金融商业核心区，拆迁面积30万平米，总建面267万平米。其中包含了近63万平米住宅以及30万平米商务公寓。

　　附：项目发展历程

　　湖贝旧改

　　湖贝村的拆迁最早可追溯到1992年，直到华润置地的加入，才迎来柳暗花明。

　　项目位于罗湖区东门街道，南侧为深南大道，北侧为现状中兴路，东侧为文锦中路，西侧为东门中路。

　　根据规划，项目拟拆除用地面积249360.2平方米，计容总建面2058370平方米。

　　具体信息如下：

　　几乎可以确定的是，突破天际的湖贝塔会成为深圳的新地标。

　　对于湖贝的未来，借用华润置地华南大区副总经理的话说：1.0时代以华润中心为代表，2.0时代以大冲旧改为代表，正在进入的3.0时代便以湖贝为代表。

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　　END

　　深圳人多地少，存量土地的二次开发势在必行。

　　城市更新是一条新的赛道，也是一场长周期的风投。旧改周期普遍在8年以上，而且经常遇事搁浅，对ZF和开发商都是挑战，但高质量的旧改一旦建成，也极有可能直接带飞一个片区。

　　旧改的话题太多，等到新政正式施行一段时间后，我们再为大家进行更多更具体更有实操性的分享，所以记得关注白先生买房顾问哦~