大白专栏 | 听说你们天天纠结直辖与临深？

作者：大白

阳光底下无新事，深圳直辖早已是个老生常谈了，本世纪以来每隔一段时间便会出来诈尸一通，正是天意不可测，凡人多妄念。

去年至今，关于深圳建直辖市和城市规模扩容的风声四起，一时坊间交口相传，言之凿凿。更有别有用心者，煞有介事的拿出了各种所谓的路线计划书、行政区位图，一副由不得你不信的架势。

阳光底下无新事，深圳直辖早已是个老生常谈了，本世纪以来每隔一段时间便会出来诈尸一通。诚然，就深圳的经济实力和行政地位来讲，加之局促的土地供应，确实容易带来各种关于直辖的预期和念想，有此现象，也算情有可原。但如若过于心心念念不忘，以至于一有风吹草动便是一番丰富的内心戏，就不可谓不是一种心病了，而这病根，怕是还在房价。

卖房的，不管开发商还是个人，都想借着概念的东风一吹，能卖个好价

买房的，心里想着要是直辖，怕是要一飞冲天，更是急躁难耐

买了深圳房的，满心觉得自己的房子就要直辖市光环加持，身价倍增

买了临深房的，眼瞅着有望得0755护体，瞬间解套、倍增一步到位

以上，皆是妄念。

供需

供需

供需

供需

重要的事情，说三遍已经不够了

价格，终究是供需决定的，而供需的重要下级因素之一，是“触达”。

触达，分为空间时间的触达和心理的触达

前者指的是通勤距离和时间是否在可触达范围，必要生活设施是否在可触达范围；

后者指的是大众意识上是否关注到，以及环境状况是否在心理上可接受。

举例来说

1、空间时间的触达方面

大亚湾别说直辖扩容进深圳，就是挂个北京七十八环的名也没用，压根不在合理的通勤可触达范围内。不可触达就意味着真实居住需求无法引导过去，没有真实居住需求，价格自然不可能得到坚实支撑，各种旅游概念、资源概念无非就是套进去一拨又一拨，韭菜……

要如何才能抬起大亚湾房价？开下脑洞也不难——比如在离大亚湾5km的某个地方出现一个高新产业聚集地，带来了50万就业岗位——如此，大亚湾自然成了兼顾工作生活可触达和强大自然资源的宜居之地，房价大涨指日可待。当然，这是胡思乱想，只是说明需求触达的逻辑。

2、心理的触达方面

2015年之前，福永以西区域，几乎鲜有年轻白领人口关注到，目光和认知似乎到了西乡就戛然而止了，区域内购买力多是本地人口。同样的现象，也出现在2013年以前的上海唐镇区域。

这是一个传播和认知学的现象，大众往往是通过自己已有的信息环境和心理主观偏好去认知世界的，很难主动去认识到自己未了解的区域。打破这种认知局限，往往需要一些传播学现象，比如大规模新盘入市的主动营销，或者延线地铁开通带来的关注等等。深圳的11号线便是起了这个作用，将科技园购买力的认知延伸到了福永和更远的区域，直接导致了相关片区需求发生质变，而上海唐镇则属于大规模新盘带来的关注。

以此作为判据来看待直辖扩容一事

于深圳，并不明显改变城市人口流入和现有人口结构，几人会真的奔着一个直辖市之名而选择深圳呢？而些许经济资源倾斜能起的作用微乎其微，深圳多年以来最大的优势就是行政宽松下的自由发展，出现行政倾斜，还真不知道是好是坏呢。反倒是城市土地扩容带来更多的住房供应可能在一定程度上分流原城市内部的需求，缓解供需紧张局面，平抑房价。

于临深，0755或不是0755的概念之差，远不如一条1小时的快速通勤线路来的有效。前海概念、深圳湾总部基地概念说了十年，房价涨幅跑赢了么？恐怕农科不服，龙华不服，连环境糟糕、毫无概念的布吉都不服，不是一个概念buff加上来就可以一个打十个的。要激活临深区域，依靠的还是连接工作地的快速稳定的通勤建设。

于买，于卖，都不必为此心态有变，概念的风让他吹去吧。在市场里失了本心，随波逐流，是件很危险的事情。能够拨开纷繁的表象，守住最简单的常识不动摇，方能长期、稳步的前行，不至于裹挟在市场的大起大落中身不由己。

说到底，直辖也好，扩容也好，大体来讲，不必太过关注，带来影响相对有限，心心念念不忘也难免太累了。

至于到底直辖与否

天意不可度，我只能表示一贯的无法预测

莫莫莫

若是非要我猜个答案

凡人多妄念，直辖缺乏必要性和充分动力

难难难