供地节奏突变？住宅用地一年三供，对楼市、土地市场利空还是利好？

22个重点城市住宅用地供应实行两集中一年三供，住宅用地供应节奏将出现重大调整——近日，这一消息备受关注。这意味着，今年这些城市将集中发布土地出让公告，全年不超过三次；集中组织出让活动，同批次公告中的集中组织出让。

根据热传的这一消息，这22座城市包括北京、上海、广州、深圳，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。目前这一城市名单尚未被证实，但其中天津、郑州、青岛已经陆续发布了相关文件，要求当地住宅用地实行“两个集中”的新规定。

从源头建立长效机制，对调控房价意义重大

两集中一年三供意味着什么？对土地市场、房地产市场会带来哪些影响？

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，集中供地政策是土地供给端长效机制的重点内容，对于未来调控房价意义重大。“目前，金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度，调控端建立了一城一策，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源头上的长效机制就建立了。

过去，土地供应随机、没有规则，导致供地计划没约束，一些热点城市供地计划也往往完不成。对于开发商来说，有一宗地挂牌，就去抢，因为不知道未来还有没有地供、在哪里供、什么时候供应，是不是自己想要的。城市公司为了生存下去、扎根下去，就得去“抢地”。这就造成了高地价，随之而来的高房价也难以控制。“有了这个规则，开发商明确地知道，未来有几批供地，要供在哪里，我是否要去拿，这就如同三道红线一样，有了明确的规则，包括可不可以去融资、融资空间还有多大。”

李宇嘉表示，明确一年三供后，每一批供应的土地都比较多，不用抢地了，至少不用“疯抢”。开发商根据自己的发展需求，选择拿地的时间和区位，高价地就少了，围标也会相应减少，这是土地市场健康的表现。

这一做法对地方政府也是倒逼。过去，热点城市供地计划很随机，经常完不成计划，而且供应规模、节奏、分布也不明确，这是导致预期混乱、抢地盛行、房价上涨的重要原因。现在通过供给端的改革，倒逼地方政府编制好供地计划，包括供地的批次、时间、规模，还可以根据市场热度决定供地计划的调整。比如，年中某些区域房价涨得快、规划利好多，那当地接下来的供地计划就可以重点放在这个地方。

消息传出后，近两天地产股大涨，李宇嘉认为，这传递出“两个集中”为龙头房企带来利好的信号。“一是龙头房企融资渠道多、融资利率低，可以在热点城市发布供地计划时，相对从容地拿地。二是‘两个集中’更加利好招拍挂。因为‘勾地’要增加约束条件，显然在‘两个集中’的新形势下难以大行其道。 龙头开发商都会利用自身优势参加招拍挂。三是集中供地的方式，为了避免流拍，出让底价和溢价率都会降低，这显然有利于房企拿地，改善盈利。”李宇嘉还指出，这对中小房企也是利好，特别是扎根本地的企业，过去每次供地规模小，常常会被龙头企业拿走了，小房企拿不到，也不敢拿，因为地价成本太高；现在，供地多了，不怕拿不到，这将有利于中小房企发展深耕。

政策真正落地还需要更多细则实现因城施策

李宇嘉同时也指出，这项政策真正落地，还面临一些难处——

一是一年三供，一次性出让这么多地，会不会流拍？

二是对于杭州、武汉、成都、重庆等城市来说，每个月都供地，且量都很大，现在集中在3、6、9月，量太大了，是不是频率可以更密集？

三是天津、郑州房价都在下跌，2021年是否还要维持原来的供地水平？此外，自然资源部要求2021年供地要多于“十三五”期间的平均供地，政策对这些房价下行的城市不太有利。

四是对于广州这类外围地多而房价稳定、中心区地少而房价上涨，或者依靠城市更新但更新地块供应很慢的城市，这个政策真正落地，还需要出台更多细则，做到因城施策。

此外，也有专家指出，在这项政策之下，对政府而言，计划编制实施和集中供地组织难度将明显加大，如何保证在三个期末集中完成好一大批地块的收储、开发、供应工作将是一大挑战。“可能有的地块准备好了但距集中供地时间尚久，有的地块又来不及准备等，造成土地供应延迟和资金占压浪费等。”

李宇嘉认为，本次政策落地的信心很足，深圳已经有了成功实践。“深圳供地难度更大，主要靠城市更新，但2019年以来实现了批量供地，而且定期公布供地的计划、供房的计划，信息很详细，落在时间和空间上。既然深圳能做到，其他城市也一定能做到。”

【记者】黄叙浩

【作者】 黄叙浩

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端