集中供地排上日程表，青岛楼市能被招安吗？

最近，青岛发文宣布将执行集中供地政策，引来不少关注。

那么，集中供地的内容是什么？对普通购房者会带来什么影响呢？

集中供地的内容，简单说就是：集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

为什么要集中供地？

其实还是为了贯彻“房住不炒”的原则而实行的房地产调控措施。

一

宏观层面 稳房价的第三板斧

为了稳住房价，不至于脱缰，宏观层面已经砍下了两板斧。

在金融端，划下三道红线：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1。

在购房端，施行管控房贷，建立房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比的“双红线”。

刚刚出台的住宅用地“两集中”新规，则从土地供给端进行管控，目的是“稳地价、稳房价”，是宏观层面为了“房住不炒”而施行的第三板斧。

二

开发商层面 或将面临惨烈竞争

此前，受供求关系影响，政府供地会根据存量情况定价。“两集中”之后，土地供应相对密集，不能通过“饥饿营销”的方式逐步抬高地价，开发商拿地成本趋同，只能比拼终端价格。而且，拿地时间固定，开发商的开发建设周期也差距不大，会导致从区域到时间节点，都出现新盘集中入市的情况，届时，开发商之间的竞争会非常惨烈。

两集中供地，不仅要求开发商的资金充沛，而且要有很高的资金管理能力。而这两点，正是头部房企与小开发商的重要区别。因此，房企的发展将进入强者恒强阶段，开发商的阶层会进一步固化。基于这样的预期，25日的股市中，头部房企纷纷拉高。

三

购房者层面 购房行为更从容

两集中供地会降低土地溢价率，密集推盘和集中销售带来的惨烈竞争更是购房者的福音。这种福音不仅意味着购房者有望买入更符合市场价格的产品，或许也意味着选择更多、质量更好、承诺更真。

对于购房者来说，楼盘集中销售会带来更大的选择，同时确定性也增加，让购房行为更从容。

从容，会让购房行为更理智，更能维护自己的利益。

观点并不一致

近期讨论两集中供地对楼市影响的文章，偏爱采用“或许”、“可能”这样预判式的字眼，因为在消息面，相关文件涉及的细节比较少，缺乏更多的细化政策。目前除了两集中供地的概念已经落实，具体实施类的信息尚无准信。

也因此，对于本次的新政，各方意见并不统一。

认为本次新政将影响地价和房价的观点，更多一些，但是，反对的声音也不少。

有观点认为，抑制土地价格的办法很多，分拨出让是其中效果最差的一个办法。

还有观点更激烈，认为新规可能导致热门地块地价更高：新规可能会使得城市之间的地价更加极端分化。如果一些城市供地节奏撞车，热门地块的竞争可能会更激烈、地价更高，而其他地块则会相反，未来可能更加需要考验城市和城市之间的推地默契。

更有观点否认集中供地新规可以控制房价的看法：土地新规比较难影响房价，特别是土地供应紧张的地方。说不定在土地供应的节点，可能还会出现一定的企业集中降价，以回笼资金去购地。

其实也正常，各方的意见都反映出来，有利于全面展示事情的利弊。对于可能会影响楼市的新规，争议的充分性非常重要。

同样重要的是行动的谨慎，本次新规的实施，就只在22个重点城市开展，暂时涉及的也仅仅是2021年出让的土地。

青岛尚未公布集中供地日期

22个重点城市中，包括山东的青岛和济南两市。

数据显示，2020年青岛市共推出住宅用地供应234宗，规划建面1861万平米，如果按三次集中供应，每次供应的宗数则为78宗，规划建面620万平米。

如此单次大量的土地供应，政府的管理能力和开发商的实力，都会受到考验。

对政府来说，供地计划的安排和编制，以及集中卖地的组织，均面临不小的压力。而开发商不光是资金有压力，涉及地块价值研判与取舍、多线投拓的人力紧张、项目的开发建设等，都需要很高效的管理能力，毕竟，这22座城多为房企战略布局的城市，供地节奏难免趋同。何况，还有日后的销售集中、竞争激烈等问题需要考虑，所以，非常考验开发商的实力。

目前青岛尚未公布三次集中供地的日期，而据目前的信息，天津市统一发布住宅用地出让公告的时间节点分别为三、六、九月的中旬。房企的开发建设周期基本为6到10个月，以此推算，3月份拿的地大约在10月份预售入市，9月份拿地，赶一赶的话春节前后能够开盘。对于购房者来说，可以提前安排一下计划。

为了稳住房价，历年来的调控措施一条接着一条，其中不乏重量级的，但是效果如何，大家心里都有一杆秤，就不评价了。本次包括集中供地在内的三板斧，能将楼市招安吗？

谁知道呢！

当一件事情热度高昂而内容虚化的时候，别着急猜题，让他在风中飘，答案早晚会落地。

文/花满楼

编辑：董楠