网传22城将推“集中供地”模式，每年供地不超过3次，专家：有利于管控房价

　　
2月24日，有网传文件显示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现两集中，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。文件还表示，近期将召开视频会议，在视频会议之前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。

　　据网传消息，22个重点城市除了北上广深四个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

　　目前，22个网传城市中，青岛已经披露了官方文件，而天津、郑州则有关于宅地出让的相关文件流出。

　　2月24日，记者在青岛市自然资源和规划局官方网站上看到题为《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的文件。

　　文件表示，青岛市将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

　　另外，网传天津市规划和自然局文件披露了关于“两集中”更详细的信息。

　　其一，集中发布出让公告，原则上天津市全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡；其二，集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期，以拍卖方式出让的，应当连续集中完成拍卖活动。

　　天津市确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，不再发布住宅用地的出让公告。

　　郑州的网传文件则要求航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区等区域自2月23日起禁止发布住宅用地出让公告，将由郑州市自然资源和规划局进行统一组织发布实施。

　　值得一提的是，此前各地实行的虽然也是集中供地模式，但相较而言，是“高频集中”。

　　以上海为例，中指院统计显示，截至2020年12月15日，上海共成功出让各类土地368宗，分散在全年进行，其中92宗宅地在12个月均有出让。

　　2020年6月至8月时，由于供应加大，并且有多幅市区优质宅地挂出，上海的土拍市场多次上演数家房企争夺竞价的激烈场面，土拍溢价率逐渐走高，在此期间宅地平均溢价率高达23%；同年9月以来，为了给土地市场降温，上海通过“降质减量”的方式来平抑，月均成交宅地数量控制在4到5宗，四季度宅地平均溢价率亦回落到5%以内。

　　这表明，上海目前“集中供地”的频率更高、出让日期分散且灵活；而“两集中”的供地模式则将推地的时间也进行了统一规定。

　　行业认为，如果照此执行，无论对土地市场还是开发商都将带来不小的变化，具体表现为：

　　1.首先是每批次涉宅地块数量会有一定程度的增加；

　　2.集中用地无疑对房企资金要求更高，此前地产公司拿地很大程度依靠错位来打时间差，如果22个重点城市都集中在3个月供地，房企单笔资金的使用率将大大降低。房企需要加强现金流管理能力，调整销售节奏，确保在供地前储备大量资金。此外，开发商联合拿地会进一步涌现，房企权益占比持续降低；

　　3.22个城市集中供地使得房企投资团队的压力更大，也对房企的投资研判能力提出更高要求，否则拿错地的概率也将增加；

　　4.如果22个重点城市供地被严格控制，房企在这些城市拿地越来越受限，不排除其将更多精力投入到其他城市的土地市场，进一步下沉；

　　5.集中卖地或将导致新房集中上市。市场短期内会有大量新盘集中上市，同策研究院资深分析师肖云祥认为，后续伴随着新房集中供应，市场竞争加剧，销售存压，为了保证利润，房企拿地时要“克制”。

　　广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《国际金融报》记者表示，集中供地政策是土地供给端长效机制的重点内容。

　　李宇嘉认为，目前，金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度，调控端建立了一城一策，土地端也要有所行动。在他看来，土地和金融端的长效机制建立了，源头上的长效机制就建立了，这对于未来管控房价意义重大。

　　对于“集中供地”前后土拍的差异，李宇嘉形容道：“过去供地计划缺乏约束，对于开发商来说，有一宗地挂牌就去抢，因为不知道未来还有没有地供应，在哪里供应，什么时候供应，是不是自己心仪的地块。部分房企城市公司为了生存，不得不去抢地，从而造成了高地价。”“集中供地”后，开发商将明确地知道，未来有几批供地，要供在哪里，公司是否需要参拍，如同“三道红线”一样，有了明确的规则。开发商可以根据自己深耕和发展的需求，选择拿地的时间和区位，从而促进土地市场健康发展。

　　“集中供地”的影响除了涉及开发商外，李宇嘉认为还将倒逼地方政府。他补充称，过去，热点城市供地计划较为随机，存在完不成计划的情况，且供应规模、节奏、分布也不明确，从而导致预期混乱、抢地盛行、房价上涨。集中供地将倒逼地方政府编制好供地计划，供地的批次、时间、规模，可以根据市场热度决定供地计划的调整。