表外融资是最近比较火爆的一个金融词汇，特别是三道红线政策以后，传统融资渠道受阻，不少头部房企纷纷试水表外融资，并且将表外融资作为投融资部门的日常考核任务。
先讲一下融资。可能在很多人的眼里融资，就是向金融机构融集资金，到期还本付息的过程，这是大家对融资的刻板印象。这其实也对，但这只是狭义概念上的融资。广义上的融资，泛指企业向外部一切筹集资金的行为。就房地产行业而言，提前收取购房款，总包单位的垫资，合作单位的借款都是属于融资的范畴。
定义：表外融资指的是对企业的经营状况、财务状况、现金流产生重大影响，而又不体现在财务报表当中的融资行为。
表外融资对当下高周转、高负债的房企来说，好处多多，主要表现在三个方面：
一是使得债务隐形化，大大优化了财务报表，使得市场投资者对公司的认可度大大提升；
二是使得房企在信用评级时占尽优势，会导致投资者对房企的偿债能力进行高估，增强表内融资的能力，降低融资成本。
三是扩大经营成果，表外融资不体现在房企的资产负债表里面，但是经营的成果却体现在了损益表当中，体现出房企的资产收益率相当不错。
比如某宇宙级房企，在中期业绩公报中宣称，一口气提前偿还了所有的永续债，将综合负债率由113%降低到61%。立即引发了资本市场的积极响应。其中的操作，无非就是把表内融资负债转变为了表外融资负债，而且现在该房企一直热衷推行表外融资。
表外融资的几种形式：
1
通过非并表企业进行融资
房地产发展到现阶段，土拍金额越来越大，很多房企都采用前期成立合资公司联合拿地，合作开发的模式，注册的合资项目公司融资成为普遍现象。在这个方面，以碧桂园和万科走得比较有远远，这两家公司长期都有不少的“马甲公司”，自己只持股很小的比例，甚至只持股1%。
具体表现形式，我举个例子：
A房企与B房企合资成立了一个项目D公司，用于合作开发某新项目，由于A房企在股权比例和控制力上没有对项目公司D构成控制权，因此对项目公司没有并表权。但是A与B公司约定，D公司在开发过程中的融资上账的资金，按照股权比例进行同同等条件进行支用，这在行业内属于通行做法。
由于D公司属于A房企的非并表企业，因此其融资性负债就不体现在A房企的财务报表中，但是实际上A房企对相应的债务还是负有偿还的义务。
2
租赁
这是最传统的表外融资的方式。租赁又分为经营性租赁和融资租赁两种，一般来讲只有经营性租赁才被视为是合法合规的表外融资方式。但是只有融资租赁对房企来讲才是最切合实际融资需求的。
所以很多有物业出租的房企拼命地想把融资租赁在合同中变现为经营性租赁行为，从而表现为表外融资。
3
明股实 债
具体操作方式表现为，投资者首先对相关的资管计划进行认购，如集合信托计划、私募基金等。
资管计划对房企下属的项目公司进行融资，与投资者约定了固定的投资回报或者优先分红权利。
房企对该项融资计划进行了担保（没有股权抵押或质押的保证担保不体现在表内），最终由房企或者是项目公司对投资者持有的股权进行回购。
具体的交易架构如下：
需要注意的是，随着国家对融资的监管越来越严密，明股实债目前在地产融资端可操作的空间基本不大了，很多机构惮于被处罚的风险，基本上都停掉了明股实债的操作。未来做真正的股权投资+完善的退出机制才能行得通。
4
关联方 借款融资
有的房企采用向关联方或者上下游合作伙伴借款的方式，用经营性负债代替金融负债。这个概念听起来有点云里雾里，我举两个栗子大家就知道了。
比如从去年开始流行的各大房企的商票，还有要求总包单位垫资到主体建筑封顶的某房企的“骚操作”，都是属于广义的关联方借款行为。
这部分负债通常表现为“长期应付款”，但房企确实要在这类行为当中承担一定的融资成本。
5
ABS融资
ABS融资将原始资产权益人将一些流动性较差或者较难变现的资产，通过资产支持计划变为现金。地产类的ABS因为种类的不同，可以实现部分或者全部地出表，有的项目主体因为本身就不在表内，不构成房企的有息负债。
主要类别有供应链ABS、购房尾款ABS、物业费ABS、REITs、CMBS、物业租金ABS融资等七种。如果这部分融资，没有用项目的土地或者建筑物等资产做抵押，以及做股权质押，很多时候就会被认为是表外负债。
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