2020 年对于长租公寓行业是机遇与挑战并存的一年，受疫情等因素影响，长租公寓运营企业面临发展战略和运营模式的调整和优化。在政策加码和企业暴雷的背景下，租赁市场中的各个参与方开始以更加理性的态度审视企业的发展模式和市场的发展方向。外在环境和市场的变化，会导致行业底层逻辑的相应变化，增长规模、发展模式等都会发生根本的改变。回归内在逻辑，也就是提高自身经营质量的能力成为企业共识。
1“爆雷”与并购同行，自如确立北京分散式公寓市场主导地位
爆雷”与并购同行，行业集中度提升。在行业规模增长放缓、企业分化加剧的环境下，疫情促使了行业洗牌，出现了部分长租公寓运营企业因现金流断裂而无以维系的现象。租金贷在推动行业快速发展的同时，也引出了很多行业问题；部分长租公寓运营商采取“高进低出”、“长租短付”的运营模式来快速扩大规模，但忽视了资金不足所引发的一系列问题。在此背景下，2020年长租公寓企业“爆雷”不断，但同时投资机遇显现，企业间并购依然较频繁。2020年下半年，安歆集团、自如、乐乎公寓等企业均逆势扩张，加速布局市场。
自如确立在北京分散式公寓市场主导地位。目前长租公寓行业整体面临发展困境，自如依旧大规模并购，可以看出自如对其产品品质和运营能力十分有信心，也使自如在北京分散式公寓市场的主导地位进一步稳固。后疫情时代，行业收并购或将成为常态，行业资源将会向头部企业集聚。
图：2020年长租公寓行业并购重点案例
资料来源：克而瑞综合整理
2运营商规模扩张放缓，转向深耕运营和质量发展
长租公寓企业正从重视规模转向深耕运营和质量发展。作为创业系的长租公寓平台，资本市场热度褪去后，如果自身造血能力较弱，规模扩张越大，越容易造成企业亏损加剧。长租公寓以往依靠“高收低出”、“长租短付”、“租金贷”等手段大举扩张的时期已经过去，行业逐渐从重视规模转向深耕运营。
今年以来，不少长租公寓品牌规模扩张速度大幅放缓，重点着手存量运营质量。在存量时代，资产持有者越来越关注如何通过有效运营提升资产价值、运营效率和资产回报，以及通过运营更多地捕捉C端的需求，以反哺产品和前置化产品的设计与研究。2020年9月，城家宣布与远洋集团、华住集团及远洋服务达成战略合作，通过“房+管”结合的方式更好的提升存量资产价值（略）。
部分企业根据企业自身战略发展方向，聚焦城市基本面和租赁市场表现较优的区域、城市做深耕发展。乐乎公寓集团在2020年12月24日发布了2021乐乎战略：将杭州作为除北京以外的第二座战略城市（略）。
3产品与运营模式多元化发展，蓝领赛道进入发展窗口期
长租公寓模式破局，蓝领公寓赛道迎来窗口期 。疫情下，蓝领公寓ToB的商业模式优势凸显，经营的稳健性及抗风险能力更强，同时，在复产复工政策下市场恢复相对较快。2020年一季度，受疫情影响，魔方集团将部分白领公寓改为蓝领公寓。二季度，乐乎在北京推出首个企业服务公寓项目，而窝趣也推出首家企业公寓-华舍公寓。根据克而瑞租售的统计数据，截至2020年上半年，已有十余家品牌企业进入蓝领公寓细分市场，且部分企业也已具备一定发展规模。
数据来源：CRIC城市租售系统
从长期需求端来看，蓝领公寓租赁市场依然广阔。 近年来，我国第三产业就业人口呈逐年增长态势，据国家统计局数据显示，2019年我国第三产业就业人口约3.67亿人。其中以餐饮服务、酒店住宿、交通物流、基础制造等行业均存在大量的员工租赁需求。目前我国蓝领公寓刚需及改善缺口依然较大，且相较于欧美长租市场企业宿舍占比接近60%，我国蓝领公寓市场占比较低，仍处于蓝海阶段。
同时在运营模式方面，以乐乎、E+青年公寓为代表的企业尝试转型为“公寓服务商”，为业内公寓方提供代招租服务，快速去化房源等。乐乎本身极少投资、拿地、拿房，而是与有资金优势、土地资源的机构甲方合作，为他们提供长租公寓的运营服务。
下表为乐乎的三种托管模式
资料来源：克而瑞综合整理
追溯乐乎的发展经历，从最早的直投式托管、包租托管、纯托管，进化到如今的有朋模式和满客模式。满客模式类分销业务模式，专注于提供集中式长租公寓招租去化服务的经纪业务线，为合作方提供高效的招租服务。有朋模式是一种轻加盟模式，指乐乎为中小型公寓赋能，主要体现在为业主提供软装改造、顾问派遣、平台植入、营销推广等服务。目前，乐乎以托管业务为企业重心，多条业务线同步推进。乐乎在运营模式上不断追求创新，既顺应市场又贴合政策，这也是乐乎可以保持在轻资产运营头部品牌的原因。
趋势与展望
回顾2020，展望2021，我们从以下四个层面总结租赁市场的发展走向，具体表现出以下显著特征：
政策层面，大力支持租赁型住宅市场规模发展，强化市场风险监督管理，降低租赁住房税费负担，政策法规逐步走向细化和健全。在供应增量方面，土地供应向租赁住房倾斜，积极探索集体租赁用地和企事业单位自有闲置土地租赁住房建设，同时加快推进商办改租赁用途的物业改造细则落地，未来市场规模将继续扩容。
市场层面，短期承压，但长期来看北京人口疏解与升级将带动租赁市场规模与租金水平的平稳发展。根据《京津冀协同发展规划纲要》，北京将严控新增人口，2020年人口控制在2300万以内，由于北京坚持以功能疏解带动人口调控，北京市常住人口连续3年有所回落。展望2021年，虽然租赁市场在毕业季到来时可能会出现小幅上扬，但整体租金水平仍然承压。未来，随着人才引进政策的加码和产业的升级，作为核心一线城市的首都北京，对中高端人才的吸引力依然强劲，高收入水平的租赁人群拥有较强的支付能力，长期看能够提升租金的上限空间，同时庞大的外来人口规模决定了城市租赁市场的稳定性。因此北京租赁市场发展依然充满机遇。
企业层面，由于租赁需求的不断细分，行业竞争开始由粗放式规模化发展阶段转向精细化运营管理阶段。目前市场上规模较大的仍然是以年轻客群为主力的白领公寓，未来企业将更加关注细分市场需求，寻找差异化的企业发展路径。全龄型租赁社区产品将成为新的市场增长点，基于为企业员工提供住宿的蓝领公寓也将会带来细分市场的增长。精细化运营是未来企业发展之道，随着市场需求的进一步细分，针对不同偏好的人群，打造多元化产品，提供差异化的租住服务；依靠精细化运营来提升客户租住体验，提高运营效益，将成为租赁企业持续增长的内在动力。此外，运营能力优势的凸显，也将进一步促成企业之间的战略合作与优势互补。
投资层面，市场下行周期，困境资产价值有所低估，投资机会频现。今年全球的流动性冲击对租赁企业带来巨大的经营压力，部分企业退出或者断臂求生之后，转化的困境资产有待出清，这将成为具有运营和扩张实力的企业跟进买入、规模快速增长的机会。在经济增速放缓、无风险回报利率下行的市场背景下，租赁住宅相对稳定的现金流和收益水平，将体现出良好的投资价值优势。
以上是2020年北京租赁住宅行业年度报告精选内容预览，本期报告整体包含政策篇、市场篇、企业篇、趋势与展望、榜单等内容，如您需要完整详细报告文件，敬请电话联系：申经理 158-0129-3490（微信同号）。
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