3个不利消息传来，三四线房价“无以为继”？内行：不要乱买房了

在房地产快速发展的二十多年时间里，三四线城市的房地产市场一直都是默默无闻的状态。但是，自2015年以来，随着货币化棚改的推动，再加上宽松的买房政策，以及开发商、炒房客的涌入，三四线城市大都迎来了一轮快速上涨。据不完全统计，10年前，房价破万的城市寥寥无几，如今已经超过70多个，其中三四线城市占据了三分之一，尤其是环沪、环深等区域的三四线城市甚至还出现了明显上涨，一些城市的房价涨幅甚至达到200%以上。

不过，自2017年开始，除了热点一二线城市外，三四线城市也迎来了严格的调控。如今回头再看，曾经一路高歌的楼市已经渐渐熄火，不少城市的房价甚至还迎来了明显的下跌。比如，根据中国社科院的研究数据显示，与前两年房价最高点时相比，廊坊跌幅达到了46.9%，几乎腰斩。不过，即便如此，楼市调控依然没有放松的迹象。因此，很多观望中的购房者不禁疑问，对三四线城市而言，这轮降温会持续多久？2021年可以买房吗？

2021年三四线楼市迎来3个“不利消息”

第一、棚改逐步退出，大规模拆迁的情况或将消失，三四线城市的房价将失去上涨的条件和动力。

大家都知道，棚改是重要的民生工程，大大改善了城市面貌和居民生活环境。但货币化安置的棚改方式占据主流，使得拆迁户可以轻松获得一笔巨额补偿款，他们不仅可以用来全款买房，而且还可以利用拆迁款来囤积房产，结果不仅对房价上涨起到了推波助澜的作用，也挤压了其他刚需的买房空间。但是，这一局面将在2021年发生逆转。

我们可以从两份文件中找到答案：根据2014年《发布的国家新型城镇化规划（2014-2020年）》显示，2020年要基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。根据2020年发布的 《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》显示，未来五年要基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区的改造任务。简单来说，2020年棚改将要逐步退出了，大面积拆迁的情况也要消失了，而从2021年开始，国家将全面推进旧改。

公开数据显示，过去几年，在全国棚改项目中，三四线城市的比例为87%，而在全国货币化安置中，三四线城市的比例高达80%。因此，一旦旧改接棒棚改，从2021年开始，三四线城市房价上涨的重要动力将开始减弱，对三四线城市的房价而言，这不亚于釜底抽薪。

第二，国家强调要发展城市群和都市圈，房地产市场将持续分化，普通三四线城市的房产几乎没有投资价值。

最近两年多来，国家多次强调要发展都市圈和城市群，去年年初曾明确提出：要深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群的综合带动作用，培育产业、增加就业。到了去年年底，又再次明确十四五期间，要健全区域协调发展体制机制，完善新型城镇化战略，发挥都市圈和城市群的带动作用。

数据显示，目前我国的城镇化水平已经超过60%，而且近两年，大城市也开始陆续放开了落户限制，很显然，随着城镇化进程进入到了下半场，我国的城镇化格局也开始发生了变化，小城镇化战略开始逐步退出，都市圈时代正在到来，未来人口将会进一步向都市圈、城市群集中。简而言之，都市圈、城市群将是未来城市发展的主要形态。

经济学家任泽平在《中国已经进入都市圈城市群时代》一文中预测，未来10年，将会有1.7亿人口要进入城市，其中80%都会流入到城市群，60%会分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。可以预见，随着都市圈、城市群的进一步发展，楼市也将进入分化阶段，对于那些远离都市圈，而且人口持续流出，产业结构落后的普通三四线城市而言，房地产几乎失去了投资价值。

第三、楼市进入调整期，开发商拿地重心重回一二线城市，行业大佬也对三四线房地产市场持谨慎态度。

2014年以来，随着三四线城市的房地产市场不断走俏，曾经聚焦一二线城市的碧桂园、融创等开发商纷纷下沉至三四线城市拿地，并凭借高周转模式，使得销售排名迅速攀升。但是，2018年以来，随着三四线楼市利空因素增多，楼市行情渐渐低迷了起来。在这种情况下，不少曾经“重仓” 三四线城市的房企开始将拿地重心重新放回一二线城市。

公开数据显示，2020年，50家代表房企在一二线城市的投资面积占比为56%，三四线城市占比为44.0％。具体来看，融创在一二线城市的土地储备占比80%，恒大占比66%，中梁占比甚至高达90%。从布局区域看，开发商拿地的热点区域为长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝、京津冀等五大城市群，这些区域的占比达到了58.4％。最新数据显示，在刚刚过去的1月份，仍旧延续了这个态势。

开发商将投资拿地重心放回一二线城市，意味着对三四线房地产市场的看法变得更加保守和谨慎。据第一财经报道，孙宏斌曾表示，房地产已经进入洗牌阶段，三四线城市的房地产风险在于波动太大了，当房地产市场发生变化之际，三四线市场冷得最快，所以在三四线城市会谨慎拿地，不赚钱的活不干。无独有偶，王健林也多次表示，房地产市场的风险主要就集中于三四线城市，这里属于人口流出去，将来的房子不容易被消化掉。

再次提醒：今年起不要乱买房了

棚改退出，旧改接棒；都市圈、城市群成为未来发展的重要趋势；房企拿地重心重新回归一二线城市，对于三四线楼市而言，这无异于三个坏消息，预示未来三四线城市的房地产很难再有大的上涨空间，持续调整、下行都将是可能出现的趋势。那么，购房者应该如何买房？

对普通购房者来说，应该抱着买白菜的心态来买房。买过白菜的人都知道，我们在挑选白菜时，首先会看价格，今天是不是打折了，有没有优惠？然后再看品相，是不是新鲜，还是囤积了许久，外面已经开始有烂叶了？最后再多走几个摊位，仔细比较一番，再挑选出性价比最高的。

买房也是同样的道理。目前三四线楼市普遍进入到了深度调整的阶段，而且去化周期大大延长，所以不少房企都会采取以价换量的模式，建议购房者在拿到价格优惠的基础之上，优先选择那些口碑、地段、品质、物业、开发商实力等都不错的楼盘，即使价格要比其他类型的房子贵一点儿，也不要贪图便宜，只有这样才能买到保值、抗跌的好房子。

对投资炒房客来说，时过境迁，盲目持有三四线城市的房产会越来越不划算，而且麻烦已经开始渐渐显露出来了。比如，房价升值空间不仅缩小，而且极其容易贬值。再比如，随着人口持续流出，住房开始供大于求，一时难以找到接盘侠。当然，从长期看，随着房地产税的出台，持有成本也将会不断增加。因此，是时候逐步减少持有三四线城市的房产了。

总而言之，在房地产市场的上升期，几乎只要买房就能赚钱，但如今房地产市场环境变了，在房住不炒的长期定位下，只有买对房子才有可能赚钱。因此，从今年起，真的不要乱买房了。