过年参加了一个聚会，饭桌上一个做写字楼租赁的和一个在银行做贷款的对上线了。在银行做贷款的说，现在做小型服务业的老板的日子不好过，有的小公司不超过一年就夭折了。这件事反映到写字楼租赁上就是，写字楼招租越来越难了。做写字楼的说，现在商务写字楼的空置率惊人。他有两个楼宇项目在一个三线小城市，一个空置率已经超过40%，另一个招租率还不足40%。因为项目地处当地开发区，较为偏僻，周围写字楼也都是大面积空置状态，而且还是长期空置。
写字楼空置的状况不只发生在小城市。有数据显示，在2020年四季度，北京写字楼空置率超过15%，为十年来新高；同期内上海写字楼空置率在20%左右，深圳写字楼空置率则超过20%，都创下了多年以来市场的新高水平。而专业机构的预测更为悲观，他们按照当前的局势预测，2022年上海的写字楼空置率将飙升至30%，深圳在2022年将有近三分之一的高级写字楼将出现空置。戴德梁行发布的最新报告显示，2020年深圳甲级写字楼空置率上升3个百分点至25.1%。
比空置率持续走高更糟糕的是，写字楼总库存仍闭眼疯涨。有机构预计2023年，深圳的写字楼总库存预计将较去年底增约60%，上海将攀升44%。然而，这些一座座拔地而起的写字楼，谁来消化？
我找了一位负责产业招商的开发商朋友问了问情况，他说，写字楼难租是多方面原因造成的。过去，写字楼的主要租客多是金融理财公司、培训机构、广告公司、旅游公司等，现在随着监管趋严，理财公司大多销声匿迹了。受疫情影响，培训机构、广告业和旅游业也不景气，所以租用写字楼的越来越少。
而在经营者在长期面临较高的空置率的时候，租金市场出现了两极分化的现象：有的写字楼上调租金以补亏“空置”的损失，但这样一来，写字楼就更不具优势。一位小企业主说，现在市区的房源那么多，那些和写字楼毗邻的企业房子的租金要便宜很多，谁会多花钱租写字楼。而大多数写字楼则出现了“以价换量、薄利多销”的现象。一个房产中介告诉我，他负责的一栋写字楼部分楼层现在每平方米每天报价九块多，比去年低了一块左右，并且报价还有可商量的余地。即便一些楼盘议价空间不大，但免租期可以适当延长，相当于变相降低了租金。
有数据显示，在去年的第四季度，北京的写字楼平均租金下降了300多元/月/平方米，同比下降了约1/10。在很多地区，降低租金已经成了目前写字楼最重要的揽客手段，不少业主之间甚至还打起了租金价格战。戴德梁行数据显示，北上广深四座一线城市甲级写字楼均出现租金下滑的情况，其中深圳以12.8%的年度租金降幅排在首位，租金降至2014年的水平。尴尬的是，降租也带不来招租率。写字楼空置率高的问题依旧很难在短期内解决，经营方以较高的成本面对较低的收入，很多依旧在忙着亏钱。
据说，现在不少头脑灵活的“楼二代”想出了别的路子：他们对新兴行业的创业公司大开绿灯，有的可以减免租金，有的则以手里的写字楼资源为筹码申请入股投资。这样一来，既可以增加自己的投资渠道，也可以减少空置率。对于富人来说差的是优质的项目，而对于创业者来说差的是钱。一拍即合的背后，是不是可以理解为，空置的写字楼摇身一变变成了孵化器？
对于这样的模式，业主和租客有了不同的考量。业主的核心资产就是写字楼，他们所谓的“入股投资”也多是以减免租金的方式进行的，一般不会拿出真金白银去投资。新兴行业的创业公司风险很大，以减免租金的方式入股投资，如果赔了，大不了就是赔个房租，反正房子空着也是空着。但对于创业者来说，如果对自己的项目非常有信心和市场把握，大多不愿意为了省点儿房租而让出股份。
就目前写字楼市场来看，个人投资者的意愿越来越低。业内人士认为，一二线城市写字楼市场未来几年都是有压力的。一些曾以大几万一平方米的价格买来的写字楼的业主，现在不少正在降价出售。
新金融记者 宁广靖
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