眼见他起高楼、眼见他宴宾客、眼见他楼塌了！
曾经跻身地产销售榜TOP10强之列、绝对的环京龙头的华夏幸福，终于为昔日蒙眼狂奔付出了代价！
2月1日晚间，华夏幸福发布债务违约公告，透露华夏幸福及下属子公司发生债务逾期，涉及本息金额共52.55亿元。然而截至2021年1月31日，公司可动用货币资金余额为8亿元，无法偿付金融机构负债。
其实，扣除预收款之后，华夏幸福的债务总额已逼近3000亿，其中1000亿一年内就需要偿还！
华夏幸福董事长王文学在会议上说了这样一句话——今天我干到这，愿赌服输。
要知道，华夏幸福可是一家总资产规模超过5000亿，且营业收入连续多年破千亿的巨型房企。这样的巨型房企，连52亿的债务都已经还不起了，老板王文学还在会议上检讨、致歉……
这充分地说明一个问题——华夏幸福摊上大事了！现在露出的危机，很可能只是冰山一角而已！
华夏幸福如今的一地鸡毛，可真真是让人唏嘘不已。要知道，给碧桂园杨国强、万达王健林和王文学都“指点过迷津”的著名地产策划人王志纲曾经断言，王文学会成为“下一个中国首富”。
那么，一代巨头是如何沦落至此的呢？
01
从司机到首富
王文学是草根逆袭的典型代表，他出生于河北一个普通家庭，高中还未毕业开始在社会上打拼，最初不过是廊坊市交通局运输公司一名小小的司机，但他却凭着这份工作，为日后的创业生涯积攒了不少的人脉。
1992年，王文学辞去了司机的职务选择下海经商，在当时的市委党校附近开起了一家名为“川崎”的火锅店。
之所以选择这个地方，相信王文学或多或少也是有一些小心思在里面的。毕竟，在这样的地点一般来吃饭的客人少不了很多地方官员和权贵。
凭借着情商高、会来事的特性，王文学的火锅店越开越大，来吃饭的不乏廊坊的政府官员，在跟他们的接触中，王文学找到了商机——给政府的楼堂馆所进行翻修升级。于是王文学的业务除了餐饮之外，又多了一项装修。
不过王文学的新业务刚刚展开 ，就遇到了一个重大挫折。1998年中国人民银行发文严禁信贷资金用于修建楼堂馆所，这导致王文学被两头挤压：一面是对政府追款不成，另一面是对下游供应商施工队的欠款无法结算。
不过颇有觉悟的王文学干出一件惊人之举：敲开了廊坊市政府领导的办公室的大门，当着所有人的面一把火烧掉价值500万的装修合同和欠款凭证，并声明不再讨要政府的欠款。
吃亏是福。王文学放弃债务的举动让政府对他好感备增，而他的机会也随着1998年房改的启动而来临。
当时党校北边有一块地，但政府没钱，于是这个工程就包给了王文学，王文学的条件是盖好宿舍楼之外，剩下的土地让他盖商品房出售。
由于这块地位于一条叫“华夏里”的小街北边，王文学的第一个房地产项目就命名为“华夏花园”，并成立了华夏房地产开发公司，正式杀入房地产领域。
不甘心安居一隅的王文学，没事就上京学习，机缘巧合之下得到了王志纲的点拨。这个王志纲可是地产界的传奇人物，据说在碧桂园和万达帝国的崛起背后，都有他的身影。
王志纲建议王文学放弃做住宅地产，转而做产业地产，这无疑是与当时地产界的主流做法相违的。
但王文学选择相信他，于是学从2002年开始专心地搞起了产业园区、做起了园区运营商。
如何让地方ZF放心地把这么大一个盘子交给自己？王文学提出了“政府请客企业买单”的口号，政府角色像是产业园的“发包方”，而华夏幸福则是产业园的“承包方”。
具体套路是：
华夏幸福拿地之后，除了建设园区之外，还负责招揽客户。
而招商引资放以往可都是地方上的活，现在有人代劳、还不用自己出钱，何乐而不为呢？
等到协议签下来，这开工的园区可就成了香饽饽，不光能收租、还可以收取数量不小的产业发展服务费——别人买地都是一锤子买卖，只能贡献土地出让收入，但华夏幸福这个方案却是给了地方一个能长久下蛋的母鸡。
这么有创见性的想法，如果你是ZF官员，你能不心动吗？
不过这时王文学还面临着一个重大问题，当时他的资产不过只有3000万，在富豪辈出的地产行业简直就是一个小得不能再小的小虾米，怎么能有底气开发一个如此巨大的产业园区？
首先在启动之时，按照当时的套路，王文学把土地的预开发权质押给银行，从银行融资。
其次，所融资金除了用作开发区建设之外，还拿出一部分钱做房地产，开启“以住宅养产业地产”的模式。
凭借着这个模式，华夏幸福在环京称得上是无往不利，由固安起家，向香河、大厂、涿州等地区逐渐扩展。
北京奥运后，为了环保和可持续发展，不少工厂和产业都相继搬到了环京地区，房价就此被按下了火箭的启动键，华夏幸福也迎来了爆发式的增长。
2011年，华夏幸福成功在A股上市，销售额也超过了150亿元，成为了中国最大的产业地产开发商！
2016年，华夏幸福销售额达1203.25亿元，同比增长66.43%，成为唯一跻身千亿俱乐部的产业新城运营商，在迈入千亿门槛后，华夏幸福迎来了二十年创业史的巅峰时刻。而王文学也因此登上了富豪榜，以485亿元身家成为了河北首富！
从处处看人眼色的司机，到众星捧月的首富，站在峰顶的王文学可谓是风光无限，他还特地花4000万在海南三亚开了个年会，会场就设在喜来登酒店的露天花园里。
彼时，华夏幸福的员工们坐在海边，吃着不限量的龙虾、鲍鱼、烤猪，听着老板讲当年的创业故事，看着郎朗、汪峰、崔健、宋小宝等明星轮番上台演出。
海风徐徐的吹，谁都预料不到几个月后以后，危机会突然而至。
02
造梦运动 、变成了资金黑洞
华夏幸福的“以房养园”模式，看似是绝好的杠杆，能以很低的成本撬动起巨大的财富，但硬币都有另一面，这种模式的挑战在于，将对现金流构成巨大的挑战。
首先，从前期投入规模及周期看。产业园PPP模式前期投入规模较大，周期较长。
传统的房地产开发从土地获取、在建工程到交房通常需要2到3年时间，而产业新城业务周期通常比普通房地产开发周期更长一些， 3年属于正常经营情况，甚至更长周期。
其次，他的客户是当地政府，其结付受制于财政预算等流程，回款周期相对较慢。
合同明确规定政府资金支付来源，将合作区域内新产生的财政收入的地方留成部分（即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入）按国家规定纳入地方财政后，按比例留存，并将剩余部分纳入财政预算和中长期财政规划，并按照法定程序统筹安排预算，支付华夏幸福相关服务费。
万科董事会主席郁亮曾表示，要赚有利润的收入，也要赚有现金流的利润。在华夏幸福却只能满足前一点，难以实现“有现金流的利润”。
2011年至2018年及2019年一季度报告期内，华夏幸福经营性净现金流分别为2.41亿元、2.18亿元、-34.74亿元、-49.54亿元、74.5亿元、77.63亿元、-162.28亿元、-74.28和-154.54亿元，累计-318.66亿元；对应报告期内，万科经营性净现金流分别为33.89亿元、37.26亿元、19.24亿元、417.25亿元、160.46亿元、395.66亿元、823.23亿元、336.18亿元和-267.13亿元，累计1956.04亿元。
通过对比历年营业收入增速与应收账款增速也发现，应收账款增速整体大幅大于营业收入增速。2011年至2018年，应收账款分别为3.06亿元、14.11亿元、17.44亿元、51.37亿元、71.77亿元、95.01亿元、189.1亿元和344.38亿元；对应收账款增速分别为993%、361%、24%、195%、40%、32%、99%和82%，其中复合增长率为96%。
更致命的则是来自于模式本身的拷问，倘若有一天，“房子”养不动“园子”该怎么办？“园子”何时发展迟迟摆脱不了要靠“养”的资金依赖该怎么办？
此时，华夏幸福的现金流危机就会骤然爆发。
成就千亿的企业，需要数年的积累；但毁掉一个巨头，只需要契机，危机便会像多米诺骨牌般被推倒。
前文说到，华夏幸福成功的主引擎来自于环京地区的暴涨，但国家不可能永远对炒房客放纵，从2017年开始，监管的达摩克里斯之剑接踵而至，多个环京地区都出台了相应的限购政策。
而这些政策的出台，让那些被爆炒过度的房价来了一次堪称是“腰斩”级别的暴跌。以霸州孔雀城为例，单价最高时达到1.8万，如今降到了8500元-9500元，！
这对于华夏幸福而言简直是致命的痛击。当时，华夏幸福的储备地达1115.71万平方米左右，环京地区占了九成！
再加上各地开始清理隐形杠杆，也使得华夏幸福债务危机突然爆发、持续发酵。
2017年，公司应收账款余额189. 1亿元，同比暴增约99.04%；雪上加霜的是，受房地产调控影响，环京津楼市冰冻，2017年，虽然卖了1500亿，但公司房地产开发业务收入下降18.22%，现金流净额为-162.28亿元，三年来首次为负。
与此同时，华夏幸福斥巨资建起来的产业园区，也迟迟无法产生正向的收入。大手笔投入的资金，只建起了漂亮的房地产“壳子”，却没有产业的“里子”。
所谓的产业新城，却没有产业。
据自媒体大碗楼市实地探访发现，固安产业新城里，航空产业园，偌大50栋楼的产业园区，入驻率只有3成。即便是已经入驻的企业，很多只有牌子入驻，没有员工入驻，只是在门口挂个牌子。
（图片来源：大碗楼市）
网红商业里，既没有网红，也没有商业。在固安孔雀城的商业街区里，从KTV咖啡馆，到大剧场高级餐厅，一应俱全；从日料西餐，到韩餐川菜，应有尽有。
唯独缺少的，是人。餐饮店里的上客率，不足20%。平日需要排队的胡桃里，在这里只开了三桌。
华夏幸福以产业勾地，但产业园里却是成排企业大门紧锁；它以商业造梦，但商业街里却是大量商铺闭店关门。
驾驭巨大杠杆、裹挟天量资金的华夏幸福跑马圈地、挥斥方遒，本以为创建了一个个城市“增长极”，但实际却制造了一个个“资金黑洞”。
（图片来源：大碗楼市）
一边是大手笔的投入沦为了“资金黑洞”，一边是赖以维生的现金流奶牛遭遇暴击，华夏幸福在泥潭里越陷越深。
在2017年创下33.88元/股、突破千亿市值的高光时期之后，华夏幸福股价就不断走低。
截至1月27日收盘，其股价收于9.68元/股，创下2015年以来新低。相比巅峰时刻，目前公司股价已暴跌72%，总市值已蒸发超过600亿元。
03
一地鸡毛的，远不止华夏幸福
欲望可以成就一个人，也可以毁灭一个人。
在欲望的鞭策下，王文学从一个小司机摇身一变为地方首富；在欲望的驱使下，华夏幸福跑马圈地、疯狂扩张，在 环京之后，还提出了三年百园、三年百城、三年百镇等计划。
但野心，也需要足够的实力与之相配。
很明显，华夏幸福的“大目标”远远超出公司自身能力，拓展区域过多过散，质量参差不齐，有限资源难以满足众多产业新城的开发建设需求；更没有足够的精力进行精细化的管理，导致产业新城有名无实；在具体的考核上，也过分强调规模指标、忽视效益指标。
更危险的是，华夏幸福不仅在产业地产领域疯狂跃进，还在其他领域蒙眼狂奔。
在凭借环京地产大发横财之后，王文学向液晶面板、孵化器、养老、新能源汽车等领域挺进。
而且一上来，华夏幸福就是大手笔。
比如在足球领域，明明只有球队5个国内球员注册名额，却硬生生斥重金买了7个球员，其中任航签字费高达8000万，张呈栋转会费1.5亿……
站在风口上得来的钱，往往在寻找其他风口的途中花得一干二净。
所以说，华夏幸福如今的失利，远不止环京调控的“外部因素”，归根结底还是败给了自己，输给了自己毫无节制的欲望。
但一地鸡毛的远非只有华夏幸福一家企业而已。2000多亿的金融资产，13万套房子，50个产业新城，最大的178平方公里，最小的也有2平方公里......
这已经不是一家企业的事情了，这背后有多少无辜的商家、投资方、普通住户，以及整个城市的发展！
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