深度丨再造“亚特兰蒂斯”奇迹

　　再造“亚特兰蒂斯”奇迹，成为钱建农带领复星旅文突破困境的关键举措之一，而这一厚望被寄予于正在推进的复游城项目上。

　　月初发布2020年度业绩预告后，复星旅游文化集团董事长钱建农坦言，内心并不轻松，“第二天的股价走势最为关键。”

　　的确，在这份业绩预告中，复星旅文去年的亏损超出市场预期：公告显示，该公司去年预计亏损25亿元至26.50亿元（人民币，下同）。值得一提的是，去年上半年，该公司净亏损不到9亿元。这意味着，复星旅文的经营在去年下半年遭遇了巨大的挑战。

　　但资本市场并没有给复星旅文泼冷水。面对亏损消息，该公司2月2日的股价在港股市场扛住了压力，并最终以上涨收盘。且截至2月1日发布业绩预告以来，复星旅文股价连涨数日，累计涨幅高达47%。

　　在疫情得到一定程度的控制后，国内旅游行业在去年下半年加速复苏。复星旅文同样重启包括度假村在内的核心业务，以便抓住夏季这一旺季“黄金点”。然而，海外在第三季度遭遇疫情反扑，该公司度假村重启计划不得不受阻。

　　但所幸的是，国内旅游目的地业务挑起复苏大梁。

　　作为复星旅文旅游目的地业务的“代表作”，三亚亚特兰蒂斯项目堪称该公司去年业务端的奇迹。一方面，该项目在疫情冲击下表现出了经营韧性，率先在去年下半年实现逆势增长；另一方面，以该项目作为抵押的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）在去年3月份成功发行，募集70亿元资金，为复星旅文给予及时的资金“粮仓”。

　　再造“亚特兰蒂斯”奇迹，成为钱建农带领复星旅文突破困境的关键举措之一，而这一厚望被寄予于正在推进复游城项目上。尽管在业内分析人士看来，三亚亚特兰蒂斯项目的成功经验值得复制。但在与21世纪经济报道记者交流时，钱建农表示，“我们不会去简单复制，即便亚特兰蒂斯成功了，复游城项目做的也是完全不同的内容。”

　　亚特兰蒂斯何以成功？

　　在业绩预告中，复星旅文介绍了亚特兰蒂斯项目去年下半年的一些财务数据：报告期内，三亚亚特兰蒂斯运营营业额同比增长36%，并预期实现EBITDA（税息折旧及摊销前利润）利润率约55%。

　　“亚特兰蒂斯项目去年很早就开始恢复，下半年的情况更乐观。”复星旅文助理CFO、投资关系总经理庄白如告诉21世纪经济报道记者，与2019年的EBITDA利润率相比，亚特兰蒂斯项目在去年下半年的数据提升十分显著。

　　21世纪经济报道记者了解到，自2018年开业以来，这一项目在经营端的业绩增长迅速。2019年，亚特兰蒂斯游客人次520万人，较2018年增长68%；实现营业收入13.1亿元，同比增长74%；经调整的EBITDA为5.65亿元，同比增长11.6倍。

　　在疫情之中，复星旅文亚特兰蒂斯项目的经营表现出了较强的韧性。2020年三月份，亚特兰蒂斯逐步重启。在与携程BOSS直播三月底的房券销售合作中，获得了1小时1000万元、返场五天4300万元的销售额，加快了复苏步伐。根据复星旅文公布的数据，截至去年3月28日，在周边酒店入住率仅有20%的情况下，亚特兰蒂斯的这一数据达到了70%。特别是在“五一”小长假期前三天，该酒店入住率超过90%。

　　不可否认的是，亚特兰蒂斯项目在商业上取得了成功。

　　一位旅游行业分析人士告诉21世纪经济报道记者，在疫情导致出境游受阻、消费需求回流的情况下，定位高端市场的亚特兰蒂斯项目快速抢占旅游目的地需求。叠加离岛免税购物新政引流以及当地旅游资源因素，亚特兰蒂斯项目的业绩弹性较高。

　　值得注意的是，对于亚特兰蒂斯“因祸得福”的争议也同样存在。有观点认为，亚特兰蒂斯项目热度的可持续性不高，其火热原因主要取决于疫情导致出境游目的地的替代效应所致。“高端度假品牌和内容本身的供给不足是短期内无法改变的事实。”国金证券分布的研报认为， 亚特兰蒂斯的独特稀缺性带来其“奢侈品级”的定价能力。

　　事实上，亚特兰蒂斯的成功除了实现旅游IP自持外，另一大看点在于物业销售。

　　根据复星旅文公布的资料，亚特兰蒂斯项目配套1004个可售度假单位，可售货值超过70亿元。这也成为三亚亚特兰蒂斯项目进行CMBS时的重要估值参考。统计数据显示，亚特兰蒂斯项目自2018年销售物业起至2020年上半年累计回收71.94亿元。“我们正在计划在亚特兰蒂斯酒店对面继续扩建二期。”据钱建农介绍，复星旅文将基于现有成功运营三亚亚特兰蒂斯项目的基础上，升级开发“三亚·复游城”。

　　“复星旅文并非一家旅游地产开发商，但旅游目的地商业模型需要通过出售配套物业以实现平衡项目现金流、加速投资回报周期。”华金证券分析认为，在出售配套物业之后，复星旅文通过运营旅游目的地项目取得持续性的现金流。

　　这一模式也是接下来为复游城项目所借鉴的核心所在。

　　复星旅文再“造血”

　　2021年1月30日上午，“复游城·太仓阿尔卑斯国际度假区”在太仓市举行了阿尔卑斯雪世界奠基仪式。

　　这是复星旅游开启旅游目的地业务全国扩张的重要一步。2019年，该公司发布“复游城”品牌，旨在打造一个适合全年龄段、全场景、多业态和国际化的生活方式场所。随后，复星旅文陆续公布了丽江复游城、太仓复游城和三亚复游城项目计划。

　　公开资料显示，“复游城·太仓阿尔卑斯国际度假区”位于江苏省苏州太仓市，总占地面积1平方公里，总建筑面积约130万平方米。不同于亚特兰蒂斯的水世界主题，这一度假区试图打造三大阿尔卑斯主题体验，包括阿尔卑斯雪世界、阿尔卑斯运动公园以及阿尔卑斯时光小镇等，预计将于2023年开业。

　　沿袭了亚特兰蒂斯“IP自持+物业销售”的模式。太仓复游城项目首批近400套房源已经销售近300套，结合丽江复游城的物业销售情况，复星旅文预计这两个项目今年可实现约20亿元至30亿元的物业销售。

　　21世纪经济报道记者了解到，太仓复游城项目的IP核心在于指向中国的滑雪产业。《2019年中国滑雪产业白皮书》显示，当年国内滑雪人次约2090万人，约占全球总滑雪人次比例的16%，但国内滑雪人次的高比例贡献仅仅是因为人口基数庞大。其滑雪人均消费仅为2398元，不足国外滑雪人均消费的四分之一。

　　为此，复星旅文的“野心”可见：试图打造华东地区最大室内滑雪场IP。该公司发布的资料显示，太仓复游城项目的主要工程阿尔卑斯雪世界，总投资20亿元人民币，占地面积约5.4万平方米，总建筑面积9.1万平方米，是华东地区规模级的室内滑雪场。

　　而外界同样关心的，还有太仓复游城项目可销售物业的前景。根据华金证券去年8月份的实地调研，项目首开情况较为理想，项目备案价格为每平方米24882元。“根据我们的测算，若最终可售物业全部售罄且均价超过每平米26000元，太仓复游城项目将能全部收回投资成本，大幅降低旅游目的地及其他商业项目的实际持有成本。”华金证券认为。

　　值得一提的是，庄白如告诉21世纪经济报道记者，“从目前的情况来看，复游城项目并未受疫情影响延长投资回报周期。”

　　复星旅文对复游城项目给予厚望。在国外度假村业务短时间难以恢复的情况下，承担“造血”功能的复游城项目成为复星旅文“重仓”中国市场的关键一步。

　　“‘复游城’是可以帮助公司提升整体业绩的。”在钱建农看来，复星旅文未来将会进一步在全国扩张复游城项目，“有些项目已经在谈了。”

　　财务数据显示，复星旅文目前的偿债压力可控。截至2020年12月31日，该公司现金及银行结余不低于人民币45亿元，未使用的银行贷款额度不低于42亿元，一年内到期的银行贷款不高于22亿元。

　　（作者：曹恩惠 编辑：李清宇）