北京楼市：再说一次，商铺不要碰

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：房姐你好，新人首问。我想最近换房子，卖掉原有的小两居之后首付能有370左右，考虑到老人和孩子居住需要换三居，主要是居住兼顾孩子上学和保值，家庭年收入60，孩子明年上小学。有几个问题想咨询下： 1.我们这个情况应该算二套了，走正常的按揭和先全款再抵押分别能买多大标的？那种更合适？ 2.中介说全款按揭最大贷款年限是10年，是这样的吗？ 3.夫妻双方分别在金融街和车公庄上班，考虑到通勤要求初选了三个片区角门西-草桥一带＞宋家庄-成寿寺一带＞西红门-高米店一带，不知道这个选房顺序有没有问题，有没有其他区域或者小区推荐？ 4.个人更认为角门西一带老旧的性价比更高，但是中介推荐带电梯的新点的，靠谱吗？

　　回答：1. 二套二贷看600左右标的，垫资全款抵押看900左右标的。 2. jydyd一般做到20年没问题 3. 区域没问题，也是我常推荐的板块 4. 角门还是以次新为主

　　提问：房姐，现在商铺能买吗？有啥需要注意的事项吗？坐标，贵阳

　　回答：不需要承诺包租，能够长期、自然稳定出租，能有5%以上租售比的商铺，可以买。 对于普通人来说，5%是不错的保本理财收益； 对职业选手来说，如果能达到7%-8%，也是可以考虑的，但还有最关键的一条可做高贷款成数，利率8%以内。 出租的稳定性，出租的收益率； 现实中能满足任一条件的商铺，总比例很少。 贵阳花果园是全国容积率最高的前三楼盘片区，人流密集，有可能有这样的机会。 部分花果园可能，不代表整个贵阳都可能。

　　提问：房姐您好，新人首问。本人已婚，还没孩子，暂不考虑学区。单位在海淀北部永丰附近，SFSD，今年准备看个房子，算上中介费等全部首付预算150，如果考虑自住的话，房姐有合适的地段小区推荐吗？ 近期有看过回龙观地区的房子，龙兴园，新龙城，领秀慧谷，龙华园，黄平路8号，慧华苑，矩阵小区，轮胎厂宿舍这一代。轮胎厂宿舍跟黄平路8号户型一样，但由于轮胎厂宿舍是海淀的房子就贵。其余都是昌平房产，黄平路8号最便宜，其他楼盘相对较新。倾向龙华园、领秀慧谷、黄平路8号。我媳妇看中领秀慧谷房子是经适房，房子比较新但税费等加起来首付大概得到200，这个吃力，房姐觉得有必要加杠杆够这个小区吗？还是等挣一年钱明年再买。黄平路8号总价低，离地铁最近，但小区老旧基本没绿化。考虑这边也有说积分落户城六区以外能加分。这边区域房姐有什么好的建议？ 也看了房姐很多以前的文章回复，按我的预算朝阳应该也能淘到一些公房，比如朝阳劲松等附近，但此地就离单位很远了，是否可以购买之后然后租出去，在单位附近租房住。这种方式和在北部买自住哪个会好些呢？如果这种方式可以的话，还有哪些地区可选择呢？ 按现在预算买的房子都相对小些，未来5年后是考虑更换的。感谢房姐指导。

　　回答：领秀慧谷AB区是两限房，税高，品质一般，CD区商品房,品质好，价格高一些。你们可以看看领秀慧谷商品房。 另外旁边不是有华润的万象悦府嘛，70来平米的两居室首付也就160w，性价比也还不错。也合适低首付，能拉高杠杆。还是建议选回龙观板块，毕竟你们有自住需求。

　　提问：您好房姐。新人首问，烦劳指教。 非京户，单身，名下无房，10年北京社保，首房首贷，手头购房资金准备比较充足，3500，有新公司在运营，公司流水也不错，银行的朋友提醒可以做经营贷买房，不过提议在东西城，这位置我有些犹豫，中介的朋友也建议缓一缓这个地段。 买房主要为了保值增值，同时结合家人自住，海淀，朝阳，西城，东城都可以。计划参考您的自住+学区房分开配置，自住+西城老破小？可接受5-8年更换。目前看过御玺现场，和嘉园在一起，感觉升值想象空间偏弱。其他在看的有清河橡树湾，望京橄榄城，西城中信城。中介也在推荐四季青的新盘，还有朋友也提过朝阳的使馆一号院。随时可入，想请房姐推介下楼盘及合适的价格区间。多谢。

　　回答：你好，西钓鱼台御玺这个盘一直就很贵，未来升值空间一般，没什么性价比。 后面这几个盘对比排序： 望京橄榄城>西城中信城>清河橡树湾 非京户，单身不建议这么早考虑西城学区老破小，买望京 最稳，橄榄城不错。

　　提问：房姐你好，一直在你的回答感觉倍受启发，最近看房看的头疼，特来求助，期盼给予指点。目前手里现金220，消费贷可以搞60，感觉如果买新房只能五环外的普宅，五环内可以接受468万左右的普宅，问题是：1、孩子不到1岁，用考虑学区房么？东西城入手值么？2、亦庄有没有投资价值，新盘超420有点费劲，买二手的可以么？3、五环里哪能既保值还能有学区？

　　回答：1. 如果未来3-4年有资金支持置换学区房，就不用考虑学区，否则还是考虑比较好。东西城看你的需求，考虑学区入手没问题，投资的话不推荐 2. 亦庄可以入手,一些盘也带学区还不错，例如禧瑞天著上建华还有远洋或者经开汀塘也不错 3. 亦庄就挺好 或者回龙观板块

　　提问：新人首问...房姐好！在头条上看到房姐几十个回答深受启发，转移到知识星球上来。有些问题想请教一下。本人现在二套，基本在东边工作\/活动，单身现住cbd华贸一居，此前已出手一套房，现金可以到600w（但出售房子的资金可能需要年底前才会回流），消费贷可以40-50w，现在购房的总体思路是自住+保值，两居即可，商业周边成熟（详细阐述在第三条） 1，房姐如何看待下半年北京房市，策略上需要最近1-2个月就敲定房子么，还是可以继续看静观其变 2，600w如果只是走贷款似乎不太划算（大概可能只会打到750w-770w的预算），看了房姐的帖子觉得走抵押的话是个思路，如果现居房子市价按500万算估计能挪出出来多少，一般抵押通常要求多久还清，利率水平会比二套贷款高多少，这方面选择多久还清，资金配比有什么建议么（前提是不对日常开销和现金流造成太大压力，现在一个月如果还1.5w（如果把现在的房子租出去可以做到2.5w）还是没有压力的），另外基于刚才的资金情况是建议先做抵押还是等之前房子出售资金回流后再做抵押？ 3，基于上个问题，600w现金二套大概预算可以达到多少？选房角度之前考虑过一些新房（华樾，臻御府），但前者资金可能没那么快能倒过来，后者作为限境房，感觉和周围的小区价格没有明显优势。于是后续聚焦看二手房，倾向于cbd\/三里屯\/三元桥+亮马桥\/酒仙桥一带，小区比较新（尽量08或10年之后的），房屋内部基本装修相对ok，商圈配套好（有较大商场\/超市，餐厅饭店较多，邻近地铁是加分，有一点学校配套当然更好但不必须），价格承受范围内目前目标有凯德锦绣，丽都壹号，阳光上东，蓝堡，华贸（但两居面积一般比较大可能超预算），阳光100，土星园（但好像听说很多回迁户？），之前还看过南三环边上的元熙华府（但觉得周边目前配套约等于0，改造也需要挺长时间？），房姐如何建议和排序，除此之外还有什么推荐么？ 4，操作上建议把华贸的房子也出售一起换个大的么？如果是有哪些推荐？考虑中国尊周边10座写字楼已经起来，感觉现在卖可能有点亏？而且未来租金可能也不错。 非常感谢！

　　回答：不用等，有合适的即入 保守估计贷出6成没问题，抵押贷见精华主题。如果你大部分购房资金要先出售才能获得，那就等，否则垫资成本高不划算 阳光上东，蓝堡，华贸这几个涨幅不行，长期跑输大盘。土星园回迁房，可以入看你是否看重居住品质，建议在凯德锦绣和丽都壹号中选择 继续持有，不建议出售

　　提问：房姐您好！新人首问。 【家庭情况如下】： 标准的北京三口之家，家庭已有两套房子： 一套全款购买，位于昌平城区东关地铁站口的“宁馨苑”小区，2003年建的180平米、无电梯、顶层、复式、大三居经济适用房，闲置中，挂出去半年多了也没几个看房的，目前估计能卖450左右。 另一套贷款购买，位于朝阳区北苑2013年建的润泽公馆小区130平米三居商品房，明年小区门口将开通地铁17号线，自住中。 目前孩子上五年级，朝阳学籍。父母70岁，住天通苑。本人工作相对自由，爱人工作地点位于东三环国贸附近。 一方面，我们觉得昌平县城的那套目前没有电梯的顶层“远大旧”经适房闲置在那里几年了，在“抗跌保值增值”方面表现不太理想，想换一下筹码。 另一方面，孩子马上要面临小升初了，最近两年经过教育界众V洗脑，自感确实属于“学区房刚需”群体。（考虑到将来央区合并以及教育均衡度，主要想考虑东、西城）。 【综上】，我俩考虑北苑次新房还有升值空间先不动，先将昌平的那套顶层复式卖掉，置换成能满足以上两方面需求的一套“老破小”学区房，然后在其旁边租个大一些的房子陪孩子上学住几年。（虽然“老破小”学区房溢价高，不是“抗跌保值增值”的首选，但为了孩子的学业也很难有其它选择了）。当然，过几年孩子上了初中“老破小”完成了它的学区使命之后，也可考虑再将其卖掉换成北京其它区域更具升值潜力的房子。 由于要考虑到学区质量以及能尽量靠北的位置，所以，我们初步考虑3个地方：东城的和平里学区、北新桥东直门学区、西城的德胜学区。 1.您觉得我俩对于目前2套房产的总体思路和规划合理嘛？ 2.如果思路还算合理，准备操作的话，是应该尽快早卖早买呢，还是不着急再等等，到明年再卖房买房更好呢? 3.在我所规划的这三个学区区域中，对于将来的保值升值潜力，您更看好哪个区域甚至具体小区楼盘呢？ 4.对于这种东、西城的“老破小”占坑学区房的购买，我们应该多注意哪些方面呢？ 5. “远大旧” 挂出去半年多了也没几个看房的，应用什么思路才能快一些卖出？

　　回答：你好，劣质资产出手置换优质资产和学区，换房思路正确。 东西城学区走的路线完全不同： 西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况： 如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。 但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。 比较均衡的片区： 西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。 海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。 东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。北新桥、东直门学区，比较优质的学校是西中街小学、史家小学分校。 硬要选一个，建议优先德胜，裕中东里 裕中西里 马甸南村 新风北街 新风北里 新明胡同可以重点关注。 西城主要看地段和学区。学区理论上有变化的可能，但既得利益者太多，他们不会革自己的命。地段核心的、学区比较过硬的、房龄别太老的，一直有价值。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

　　提问：房姐，您好！新人首问：首套有购房资格，想在朝阳区选购一套小平米一居或是开间！首付有150左右，想组合贷！之前看过世安家园、西园一区高层和宝星。目前5年以内以租为主，想以租养贷，五年后可能会住也可能换房，所以想购买一个保值高，能增值，好出手的房子。想问问您有推荐么？南城三环内，方庄、宋家庄、角门、草桥等也都有考虑。希望房姐指点迷津！谢谢！

　　回答：世安家园缺乏望京或者东湖渠一带的配套，质量也一般加上本身的位置尴尬，不推荐，宝星很难找到符合的标的。相比推荐 西园一区 我一直不推荐一居，另外可以淘下 团结湖、甘露园、劲松等地的紧凑两居公房

　　提问：房姐好！新人首问，期待翻牌。单身刚需上车，无学区要求。目前首付款310万，考虑总价580万左右。目前在知春里上班，无车需要近地铁。目前备选1.西南三环丰台站三环新城2.惠新板块惠新西街南口小关北里老公房3.望京板块4.石景山长安九里。 希望您从自住加投资的角度给出建议，非常感谢。

　　回答：你好，感谢付费！ 自住角度优先惠新，通勤更近一点 投资角度优先望京板块的上车盘 丰台和石景山都属于升值潜力相对弱一点的板块。 惠新和望京具体选择哪个，就看你更在意通勤距离还是升值潜力。

　　提问：新人首问。美丽的房姐，关注您的帖子有一段时间了。想请教的问题如下:女，单身未婚，sfsd，京户，首付大概160-170，工作在北三环安贞、和平西桥一代，工作稳定。想关注总价400左右的房子。最近看了亚运村一代60平左右的小两居二手房，楼龄普遍在1990-1994年的砖混板楼，无电梯。也去看了东小口的奥森one和奥海明月（纯南向或者东向两居）。 二手房的好处是离工作地点近，通勤方便（3、4站公交或骑车），不需要在路上折腾。属于朝阳区。缺点就是楼龄老，组合贷贷款年限不足25年，担心将来换房时下家贷款年限更短，影响出手。而且楼龄老，水电设施老旧，居住体验感差。 新房的优点是窗明几净，居住体验感好。缺点是通勤距离稍远，将来通勤需要从13号支线转5号线，可能会和天通苑人群在立水桥站会和，公共交通或者自驾拥挤。属于昌平区，学区属性不好。交房时间晚，要换房需等8-9年才能交易。 因为现在单身（无对象），但是因为年龄已经30+，有考虑近2、3年尽早结婚生子的想法。个人倾向于想在工作地点附近购房，节省通勤时间，因此可接受二手房。 请问这种情况下，（1）以目前的首付款和工作地来看，亚运村的老破小和东小口的新盘哪个更值得入手呢？哪个保值、增值效果好一些呢？（2）或者是否还有其他区域可以帮忙推荐一下吗？（3）因为目前单身，请问购房需重点考虑哪些因素呢？谢谢！

　　回答：你好，亚运村的高光时刻是上世纪90年代初开亚运会，那时候方庄跟亚运村一南一北，都属于豪宅区 后来亚运村就一路走低。 总价400，投资和自住难两全。 推荐看奥森板块 澳林春天\/上元君庭可以多关注下。