北京楼市：这些板块阴跌不断，未来无人接盘

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：房姐好！请问世茂奥临里南侧的能观奥森全景的高层，大户型4居，是否值得入手？本人改善的需求，也希望保值增值。为什么奥森北园附近的房产都跑输大盘？

　　回答：户型大，总价高，但没有产业支撑，属于自住舒适区 适合改善居住或养老，投资不是首选，所以3.17后回调力度比较大。 世茂奥临里还行吧，你还可以看下同板块的 融域和国奥村

　　提问：房姐大佬，通州万达附近求推荐；500-700w做保值并自住，是选00后的老小区还是富力金禧花园这样的次新房？另外比对通州万达，朝阳范围内是否有更具明显保值优势的区域选择？谢谢！

　　回答：通州建议次新为主，由于整个区域规划落地还需要较长时间，存在一些变数。次新抗风险能力强一些 通州主要在于前期过热，现在的价格相比商圈及配套都成熟的朝阳没有优势 朝阳可以看 常营次新、东四环石佛营十里堡四惠一带2002后小区，还有望京的老小区。

　　提问：房姐您好，计划在朝阳北三到北四附近买房。我们俩首套首贷，双方老人分别在通州昌平有自己房子，我们计划要小孩，所以是刚需在市里买个60多平的一居室。目前首付预算300。看了半年房子，基本定位两个社区三空间和紫薇天悦。两个社区各有利弊，更喜欢三空间的房子和社区，但是小学学区紫薇天悦更稳定分配陈经纶嘉铭（三空间随机分配芳草地，陈经纶嘉铭，音乐学院附小）。问题一：在保值居住和性价比方面这两个社区哪个更合适我们。第二个问题关于价格，目前分别看了两个社区的一居室，三空间三层68.81平朝西要价550（中介说538可谈），紫薇天悦八层61.69朝南要价625（中介说515可谈）。如果和房主谈价格压到多少合适。

　　回答：三空间靠近小营，小区太小，走现代风，澳洲风格，不太适合国人生活口味，价格略高 紫薇天悦拿地是回迁房，后来转的商品房，社区的管理和户型也一般 考虑学区属性 紫薇天悦 > 三空间 从报价上看，三维空间性价比高点，紫薇天悦单价8以内可以考虑

　　提问：房姐您好，新人首问，盼回复，急！ 刚需首套。想看四环内两居室，首付有一百三，总价330左右。目前最中意是大红门的苗圃东里70平的东南向厨卫带斜角户型。另有两个备选项，石榴庄南顶村五层70平南北通透(不是太想爬楼梯)。农光东里一层5 2平加15平小院子。 请从保值角度分析一下这三个房子。 2:如果房东户口迁不走，以后也牵不走，这种情况怎么看待。 3:四环内是否能有这个价位一层带小院或者顶层带露台的推荐一下。 感谢

　　回答：1. 大红门一直涨幅一般，不是最佳选择，苗圃东里房龄有点偏老。农光东里整体更合适。 2. 户口迁不走一般至少要便宜30w才行，对你你以后出手有影响 3. 通州的华业东方玫瑰和DBC加州小镇 另外看下大望路的cbd传奇

　　提问：房姐：现有锦秋80平小两居 准备把珠江罗马嘉园（170平）卖掉 估计（1000）因为一直就不涨了 ，不知道是换成锦秋大两居（因为三居要1500左右了）还是直接奥森板块的美伦堡 或上林世家 小三居 ，已经不考虑孩子上学了 。不知道现在卖罗马值不值这么换置。谢谢

　　回答：不建议换，珠江投资角度还是不错的，房价上涨是成周期性的涨1年阴跌2年，还和地方政策，土地供给息息相关，一旦上涨就是30%+ 不能着急。锦秋溢价盘换过去更是站岗。美伦堡或上林世家算是平移，置换后并没有增值预期。

　　提问：房姐您好，本人计划在田村区域买一套房自住。看到永达逸家一套三居室价格还可以。但是想知道1. 这个小区房子买了5-8年之后是否好出手？2. 田村目前处于海淀区的价格洼地，加强治理之后是否有升值空间？3. 这个房子刚刚超过140平米，算是非普通住宅，有点亏，有无可能请测量公司勘测后更改房本建筑面积？4. 五棵松的永金里社区98年已购公房是否还值得购买？谢谢回答

　　回答：田村本身的大环境不行，而且没有好学区，交通也一般，所以一直是海淀的洼地，虽然在五环内。升值空间是有的，但老小区不建议碰，淘下次新盘。 相关测绘单位基本不受理此类业务。房产证上的面积是以房管局或建委登记的备案面积为准的，二手房再交易的时候以备案的为准，即使以前是错的，也不再重新测绘和更改。而且单独测绘一套房子的面积是不准确的，需要测绘一幢楼的建筑面积及公摊面积，花费庞大的经费，这个费用个人难以承担。 98年公房可以入

　　提问：房姐好，北京基本情况，25岁，家里4套房，首付可以买第5套。总资产2200-2500万左右。我们的房子都是学区房，三环老破小，置换到次新，基本不会有负担，甚至可以匀点钱到外地，而且父母公务员，退休金稳定。我们家老人也愿意帮忙。 买重庆，买沈阳，父母同意。尤其沈阳，但不知道选北京还是选外地。从水库看，好像重庆还是比沈阳好。外地的仓，需不需要建的多一点。 给您发这么多，打扰了。

　　回答：4套房总额2500万，常见是1000+700+500+300这种结构。 都是学区房，大概率有两套西城海淀800左右或以上学区。 资产比较丰厚，但这样的组成风险性较大，稳定性和成长性较弱。 先要知道每套标的信息和负债进行评估，预估首付资金，以及操作，是选择卖出还是抵押。 资金量比较大，先集中解决北京的大头，1000万资金量级手缝漏掉100万余额也足够重庆\/沈阳多套建仓。 把手上标的优先换成五环内核心地段，价格心动流动性较好的次新房。 乌鸦喝水，先投石子，再填沙子。

　　提问：hi 房姐可以具体讲下博裕雅苑为啥买了一定死吗？帮朋友问的！谢谢

　　回答：博裕雅苑，顺义的大型共有产权房项目，刚停工又开工了。 1.共有产权房本身的问题，不是实际产权，后门在别人手上，类似于没有代持协议就让人代持。 2.非住宅，加上共有产权质量有目共睹，住户素质催人呕吐，将来扯皮维权大大小小问题不断。 3.无金融属性。 4.价格贵，北京四环就可以买到正规地铁口5-6万商品房。 5.基本难有升值结果。

　　提问：美丽房姐好！新人小白首问：非京籍，无工作居住证，现在北京长期定居，目前在国贸工作。孩子在北边上小学，未来计划出国念大学。有北七家老破小联排别墅一套，估价900左右。现有银子1200个，纠结是卖掉别墅在昌平或顺义置换个大的新别墅，还是不卖别墅，以公司名义买房保值。现在看了许多联排、合院、叠拼别墅，感觉居住体验还不如现在的老破小联排，而且都更远，没有合适的入手。根据您的思路又看了亦庄、朝阳公园板块的楼房，现有3个方案。方案1、卖掉北七家别墅，为了孩子上学方便，继续在北边买别墅。这就要请教房姐哪个别墅盘推荐？方案2、继续住北七家的别墅，公司名义入手亦庄一个环境交通好的大平层，未来孩子出国后自己住，把北七家别墅租出去。问题：亦庄哪个盘您推荐？方案3、不买北七家的别墅，入手亮马水晶的两居，再入手丽水嘉园大一居。把房租出去。其中一个两居房也可将来孩子出国后我们搬来住。问题：亮马水晶和丽水嘉园每平单价分别是多少值得入手？三种方案哪种适合家庭现在情况，又能资产保值，请美丽房姐给个方向。 另外：公司购房后承担税费高，但没有房票只得这么操作了。公司买房要注意的点和买入时、持有期间以及出手时税费的组成这方面也请房姐赐教。

　　回答：建议方案三，亮马水晶6.5以内，丽水嘉园7.5以内 公司购房是下策，简单说下公司购房的优劣 好处：不限购，不限贷，买多少套都可以 坏处：三年限售，出售的时候税费高，公司的房子都是公司包所有的税，一般人不喜欢买公司产权的房子造成售价偏低一点，每年要交一点房产税