房产作为总价值较高、价格相对稳定的不动产，一直以来都是各种民间借贷抵押物的首选。但是，一旦借款方资金周转困难进而违约，房产的变现过程相对来说却是比较漫长的。普通住宅在许多城市存在着升值预期，但司法拍卖的房产却都会有折价，因此绝大部分被执行人总是要穷尽各种手段来拖延房产的强制执行，以求保留住自己的房产所有权，而提出“执行异议”是其中一种较普遍又“合法”的手段。那何谓“执行异议”？执行房产会遇到哪些“执行异议”？
首先我们要明确何人能提出执行异议。根据我国《民事诉讼法》、《民诉法解释》、《执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律法规及司法解释，“当事人、利害关系人可以提出执行异议”，也即是说法律规定不仅是申请执行人、被执行人可以提出执行异议，案外人也可以就执行标的提出执行异议，但其必须是“利害关系人”且“就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”。
那何为“足以排除强制执行的民事权益”？这其实就是我们要探讨的第二个问题，即提出“执行异议”的事由和依据。一般来说，涉及房产的民事权益包括了所有权、担保物权、用益物权、债权、占有等，这些权益在某些特定情况下，就可以成为“足以排除强制执行的民事权益”，并进而成为被执行人或案外人提出“执行异议”的事由和依据。
通俗来讲举几个小栗子。比如被执行人主张该房产是其唯一住房不得执行，比如房产的共有产权人认为房产拍卖损害自身利益，比如有案外人说房子其实所有权是他的，又比如租户拿着租赁合同说我这个房子还有十年
租期，又或者案外人主张房产早已经抵押给他了。各式各样的情况不一而足。
执行一直是我国法治建设的一个重点和难点，因此相应地也会有更多的司法解释和地方性指导文件来规范执行行为。房产执行中的问题大部分还是能够找到相应的法条来作为参考，但每个人甚至每个法官的理解并不能完全保持一致，而法律规定不可能涵盖现实社会中的所有情况，具体问题还是需要综合具体情况分析。
应该说，“执行异议”作为平衡及保护申请执行人、被执行人及案外人的权利和利益的一种程序救济方式，其存在是合理且必须的。但某些情况下被执行人拿“执行异议”作为拖延执行的一种方式和手段，那就和立法的意义相去甚远了。当然，在某些情况下房产“执行异议”的提出是基于一定的民事权益的，那就需要申请执行人认真对待，多与法院执行法官沟通或者聘请专业律师，以切实实现自身的执行权利。
附参考阅读：
房产执行相关法律法规及司法解释(一)
房产执行相关法律法规及司法解释(二)
房产执行相关法律法规及司法解释(三)
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