二手房买卖中户口未未迁出的违约责任该如何承担？

因房价上涨、户籍管理政策以及教育资源不均衡等原因，二手房买卖过程中涉及户口迁移产生纠纷屡见不鲜。其中卖房人即前户口登记人不配合迁出或无法迁出，买房人要求迁出户口并主张违约金的情况比较典型。今天本律师梳理了2020年北京市第三中级人民法院裁判文书网公布的有效案例10则，2019年后半年公布的有效案例10则，就几个争议点如何处理梳理出一些裁判思路，供大家讨论。

一、法院不直接判决迁移户口，相关诉求法院不予受理。

户口迁移系公安机关户籍管理的职权，不属于人民法院民事案件处理的范围，即法院无法判决迁移户口，只能支持追究卖房人的违约责任。如果登记人不同意迁出户口或不具备迁出户口，或者涉案房屋有其他无法落户的情况，买房人仅能依据双方买卖合同的约定，主张相应的违约金，无法要求法院判决他人迁出户口或判决其迁入户口，公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。

另外，根据现有的户籍政策，房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。

二、合同中约定“非出卖人自身原因”如何认定？

房屋买卖合同一般约定“如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部己付款万分之五的违约金。”如何理解非自身原因，无非客观和主观两种，经常遇见的客观原因有，北京户籍迁出政策为：“新立户的，非农业人口须出具北京市房屋产权证明；或提交迁入人与户内成员亲属关系证明”，如果迁出人籍贯为非农业人口，在京无亲属，且出售的为唯一住房，在新产权证办理之前，户口无处可迁。造成想迁出而不能的后果。而主观原因就是明明可以迁出，但却不积极作为而导致自身违约。

因为上述义务是双方自行约定，所产生的违约责任属于合同之债，并不要求一方有过错。因此，很多法院在责任承担的问题上，并不考虑原因为何，从本律师梳理的案例中均是如此。当然，在责任大小上，法院一般均考虑发生违约情形的原因。

三、违约金约定过高的，法院一般如何酌情处理？

根据逾期天数、房屋总价款日万分之五等基准计算的违约金金额少则数十万，多则以百万计。原告主张违约金过高，法院一般回酌情予以调整。主要因素有：是否是卖房人自己的户口未配合迁出、卖房人对户口迁出的控制力及过错程度（如果是卖房人以外的第三人未将户口迁出且不配合，卖房人积极催促的，法院一般认为卖房人过错程度较小）、权利人损失大小（是否有证据证明损失）。

我们知道，违约金的数额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。

对于买房人来说，如果因为对方逾期迁户口的违约行为确实造成损失，应注意保存造成损失及相应损失数额的证据。

对于出卖人逾期迁出户口的违约行为，买受人分段起诉主张违约金的，如果前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，出卖人也有权请求法院调整违约金数额。另外，买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金，前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的，后诉法院在支持解除合同违约金时，出卖人有权要求其扣除已经承担的迟延履行违约金的数额。

由于个案具体情况不同，双方约定的违约金计算方法、计算标准与个案违约程度不尽相同，因此当事人在个案中主张的违约金的数额亦不相同，但最终判决承担违约金的数额应相当于违约所造成的损失，对于符合法律规定调整违约金数额的情况，法院一般在造成实际损失的30%范围内予以调整。

四、针对所有的违约金请求，法院均酌情予以调解。

本律师梳理了北京市第三中级人民法院判决情况，所有案例均是客观获取（案例共20则，均是从无讼案例库客观获取，其中2020年以来公布的是按照顺序摘录，2019年的则是按照倒序摘录）

结合案例，我们发现法院一般支持的数额在6万元左右，且均在15万元以内。以下是统计情况。

五、对买卖双方相关建议

1.合同明确约定户口迁移条款。

买房人，特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的，应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋中的户口登记情况。买房人可以在产权人同意的情况下，在属地派出所查询房屋内登记户口情况，并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任。对于购买“学区房”为主要目的的买房人，应依据相应学校的入学政策，在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。另外，买房人可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促对方及时履行户口迁移义务。

2.与户籍登记人书面确认户口迁移情况。

双方在签订买卖合同之前，建议买房人与所有户籍登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限。特别是所有权人以外的登记人，最好通过书面形式对其户口迁移情况进行确认。

3.提前向公安机关了解落户政策。

户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买房人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策。特别提醒买房人，落户要考虑房屋的实际居住条件，例如此前媒体曾报道的购买过道作为“学区房”等特殊房屋，最终能否落户由公安机关根据相关政策予以确定，切莫仅凭卖房人或中介机构的保证就盲目购买，导致自身利益受损。

4.提前向教育部门核实学籍使用情况。

以购买“学区房”为主要目的的买房人，应提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况。如果所在学区对学籍使用有限制，建议在合同明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。如果因卖房人根本违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并要求赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。