净利润腰斩！金茂业绩暴雷背后：传统地产大佬也靠不住了？

　　摘要：资本市场难以买账（欢迎关注杠杆游戏）

　　撰文|张银银

　　1月的最后一周，房地产行业的最大一声雷莫过于金茂。

　　1月25日，金茂发布公告显示，2020年全年所有者应占溢利预计下降约40%-50%。业绩下滑是因房地产市场调控等原因，导致集团及集团部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。若不计减值因素，金茂2020年物业交付结算收入同比增长40%至50%。

　　公告发布后次日，中国金茂股价自开盘起就一路下跌，截至收盘，报3.18港元/股，下跌16.54%。

　　1月28日，国泰君安发布对中国金茂的研报称，估算如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右，该减值预计在30亿~40亿元。2017年左右拿的高价地2020年正式反映在利润表中，该公司采取了一次性计提的方式对历史问题进行报表处理。“该公司近两年销售增速（2020年增长44%）和均价（2万元/平方米以上）优于同梯队房企，但依然计提减值，说明并非销售端问题，而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价。”

　　如有媒体所言，金茂此次公告中并没有指出计提减值的项目，但或许与此前几年高价拿地有关。

　　比如，2015年10月，以近39亿元的总成交价（楼面价2.15万元/平方米），在杭州拿下一块溢价率66.05%的地，直接刷新年内杭州的总价“地王”纪录。

　　再比如2016年6月，中国金茂又在深圳当起了“地王”，以近83亿元（楼面价5.68万元/平方米）拿地。

　　此外，近些年中国金茂还在北京、上海、南京、宁波等地当过“地王”。

　　最近一轮楼市的火热行情中，在2016、2017年甚至2018年，这种玩法没有太大问题，去库存之后，大家都抢着买，万人摇号、千人排队……

　　但最近两年楼市调控却始终没有放松的迹象，往年高价拿的地，如今要限价出售，“地王”后遗症显现。

　　早在2017年、2018年，金茂的多个项目就曾有过亏本销售的案例。

　　2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块，因当时周边两个楼盘的均价只有29000元/平方米，金茂遭受市场的质疑之声，但到2018年翔安金茂悦入市，售价仅为29000元/平方米。

　　除此之外，2017年金茂在南京河西分别以37027元/平方米和36890元/平方米的楼面价拿下两宗地块，而当时南京河西周边二手房的销售均价仅为30000元/平方米。

　　此前的2020年，金茂频频卖子的新闻也是屡见报端。据媒体公开报道，今年5月，中国金茂出售了3家项目公司股权；9月又挂牌拟转让3家项目公司；11月接连转让3家子公司股权……

　　但是另一面，据业绩简报，2020年中国金茂实现了2311亿合约销售，同比大增43.7%，克而瑞全口径销售排名向前跳升3位至第15。

　　业绩好看，盈利表现一言难尽，而短债压力大，结果就是资本市场难以买账。

　　不过，相比十多年的股价不涨或反而跌到更低来说，中国金茂截至1月29日的收盘价，还是高于2007年上市发行价2.35港元/股。

　　在去年的中期业绩会上，中国金茂方面表示，2021-2022年要“保持强劲的增长”，签约销售目标分别为2500亿元和3000亿元！还有一个多月，房企年报季就会来临，中国金茂到底成色如何？我们拭目以待！

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