谢逸枫：2020年全国卖地收入首破8万亿堪称史诗级土地财政学

文/谢逸枫

土地是财富之母，是一个城市的最大原始财富。笔者曾经讲过，面粉贵过面包，地价贵房价涨。中国楼市逻辑是背后是土地供应一家垄断，土地所有权一家制。普天之下，唯有土地招拍挂才是唯一只赚不赔的最赚钱生意。2020年全年全国卖地收入首破8万亿元，达到8.4142万亿元，堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学，即中国房地产经济学。

1994年，分税制实施之后，1998年、2002年开始，地方财政收入的超50%以上、基金收入的超90%以上都是靠房地产收入（卖地与11项税费）来弥补支出不足。目的是来解决地方城市基础设施建设资金的缺口，到保障性住房、教育、水利等投资资金缺口，最后是专项债的资金来源，房地产已经成为地方的主要收入来源，成为地方还债（借钱）的后盾。

按照2016年~2019年四年财政收入看，总量约70.6万亿元，支出总量约85.1万亿元。2020年全年全国财政收入18.2895万亿元，同比下降3.9%，财政支出24.5588万亿元，同比增长2.8%。说明“十三五”时期五年财政收入总量达到88.6万亿元，五年财政支出总量达到109.8万亿元。而2016年-2020年全国土地收入达到31.6667万亿元，占到36%。

回想过去20年四次（1997年、2008年、2014年、2020年）危机，2020年，是中国经济最艰难最残酷最痛苦的一年，是一次超过前三次经济、金融、债务的危机且史无前例的疫情危机。每次危机之后，经济财政大刺激、货币大放水，最大的反弹就是房地产。房地产不仅没有崩盘，商品房销售面积、销售额、房价、卖地收入却又一次创造最高纪录。

说句心里话，房地产再一次拯救了中国经济。2020年GDP唯一正增长的世界主要经济体，只有中国，别的主要经济体国家都是负增长。这就是中国经济奇迹，简单讲，这就是所谓的中国房地产奇迹。中国GDP一季下跌、二季度反弹、三四季度回升，经济实现V型反弹，贡献最大的依然是房地产。卖地收入成为支撑地方财政的唯一最重要支柱。

按照财政收入总规模上来看，2020年财政总收入下降、财政收入增速创32年以来新低，首次负增长。2020年全国一般公共预算收入182895亿元，同比下降3.9%。而2019年全国一般公共预算收入190382亿元，同比增长3.8%。2019年经济增速从2018年的6.6%降至6.1%到2020年的2.3%，使得2020年的税收收入增速负增长2.3%。

其实，2020年税收收入出现较大幅度下滑，增速负增长，最根本的原因是大规模减税降费。为了减轻企业、个人税费负担，激发市场活力，2020年中国实施了一揽子减税降费政策。2020年全年减税降费将超过2.5万亿元，比2019年的2.3万亿元还高，占GDP的比重超过2%。大规模减税降费直接导致了财政收入尤其是税收收入大幅减收，这是2020年财政收入增速负增长的主要原因。

2020年全国卖地收入8.4142万亿元，加上土地与房地产相关税收的五项房地产税收1.9694万亿元，房地产总收入10.3836万亿元。假如加上六项房地产相关税收，十一项房地产税收的收入超过2.8万亿元，加上8.4142万亿元卖地收入，2020年房地产总收入达到11.2142万亿元。这是笔非常庞大的房地产收入，纯粹是除税收的财政之外地方财富收入。

8.4142万亿元，这是1987年9月8日以来，中国卖地收入首破8万亿元，是土地招拍挂收入历史最高纪录。2020年国有土地使用权出让收入84142亿元，同比增长15.9%，创下中国33年土地出让金收入最高纪录，又是新的市场奇迹。比2019年土地收入7.8万亿元（7.7914万亿元），同比增长11.4%的纪录还高。值得注意的是三分之二卖地收入，主要是来源于一二线城市。

10.3836万亿元，这是1987年9月8日以来，中国房地产总收入首破10万亿元，创造房地产总收入历史最高纪录。2020年全国房地产总收入首次超10万亿元（10.3836万亿元），占全国财政收入的56.77%，占地方财政收入的103.7%。而2020年全国卖地收入8.4142万亿元占到全国财政收入的46%，占到地方财政收入的84.03%。

其一是全年全国土地收入占到全国财政总收入18.2895万亿元的46%，占到地方财政总收入10.0124万亿元的84.03%。2020年全年全国国有土地使用权出让收入8.4142万亿元，同比增长15.9%，比2019年7.8万亿元（7.7914万亿元）多出6228亿元。说明土地收入是支撑地方财政收入最主要的来源。说明100块钱收入，46元-84元来自于房地产收入。

其二是土地与房地产相关的税收占全国税收收入全国税收收入15.4310万亿元的13%，加上企业所得税、个人所得税等6项税及房地产相关的建筑业税收，占到全国总税收入的25%以上。2020年土地与房地产相关税收的五项房地产税收1.9694万亿元，土地和房地产相关税收中，契税7061亿元、土地增值税6468亿元、房产税2842亿元、耕地占用税1258亿元、城镇土地使用税2058亿元。

其三是全国卖地收入超过8万亿元，达到8.4142万亿元，加上1.9694万亿元的土地与房地产相关税收，2020年房地产业总收入首次超10万亿元（10.3836万亿元），占全国财政收入18.2895万亿元的56.77%，占地方财政收入10.0124万亿元的103.7%，占到全国税收收入15.4310亿元的67%。说明房地产的总收入，超过一年地方财政总收入。

其四是过去10年土地收入数据显示，自2011年至2020年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元。过去10年间全国土地出让收入总计约50万亿元，年均约5万亿元。对追求经济发展的地方而言，其重要性可想而知。

其五是14个城市土地卖地收入破千亿元，土地市场成交额持续上升。2020年全国50个典型“卖地”收入最高的城市合计土地出让收入达到42058亿元(人民币，下同)，同比上涨18%。其中，上海、杭州、北京、武汉、宁波等14个城市土地出让收入超过千亿元。上海、杭州、广州、南京四城“卖地”收入超过2000亿元。上海卖地收入逾2900亿元，全国居首。

2020年，全国300城市土地出让金总额为5.9万亿元，同比增加16%。上海、杭州、广州、南京四城超过2000亿，北京、武汉等破千亿，福州、无锡、青岛、郑州、东莞则超过700亿。14个城市卖地收入超过1000亿元，分别是上海、杭州、广州、南京、北京、武汉、宁波、佛山、成都、重庆、苏州、西安、深圳、天津。这14个城市，囊括了主要一二线城市且房价处于全国前列。

按照2019年的全国主要城市土地财政依赖度，可以用卖地收入与一般公共预算收入之比来衡量。2019年指标最高的城市，分别为温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、西安、南京、佛山、郑州等12个城市土地财政依赖度超过了100%。2020年，北京、上海、深圳等50个城市卖地收入全部大涨，土地财政依赖度都会明显提升。

其六是财政赤字率由2019年的2.8%上升到2020年的3.6%，赤字规模由2019年的2.76万亿元扩大至2020年的3.76万亿元。2016年和2017年名义财政预算赤字率高达3%，2018年达到2.6%。回归2020年,中国陆续推出了7批28项精准有力的税费优惠政策，全年实现新增减税降费超2.5万亿元。2020年全国一般公共预算收入182895亿元，同比下降3.9%，但是全国一般公共预算支出245588亿元，同比增长2.8%。